小林市の不要不動産、
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小林市の不要不動産事情

小林市は人口約4.3万人、宮崎県南西部・霧島連山北麓に位置する中山間都市です。旧小林市・須木村・野尻町の合併で広域の過疎部を抱えています。

街には霧島連山火山地帯、出の山湧水（名水百選）、陰陽石、三之宮峡といった自然・名水資源があります。

一方で近年、小林市では不動産処分にまつわるご相談が増えています。背景には次のような事情があります。

• 須木大字奈佐木・鳥田町・内山・下田・小屋、野尻町紙屋・三ヶ野山・栗須・東麓・萩原・深都・日守の九州山地山間旧村では限界集落化が日本有数の深刻度です（消滅可能性最高度）。
• 霧島連山火山地帯周辺は活火山リスク区域です。
• 出の山湧水周辺は廃業観光地となり、旧小林中心部では老朽化木造空き家が集積しています。

「名水と霧島連山の街だから売れるはず」と思われがちですが、実際には九州山地山間旧村の消滅可能性・活火山リスク区域・旧市街地の老朽化などで売却が長期化するケースが多い街でもあります。

小林市で空き家が「手放しにくい」、この街ならではの3つの理由

小林市は霧島山麓・生駒高原の宮崎の内陸・山間の地。農山村の過疎と旧市街が空き家事情の背景です。

内陸の農山村の空き家事情

需要のある都市部を除き、山間・郊外・低地・老朽・再建築不可の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」、各市町村 公表情報。宮崎県は日南海岸のリゾートと内陸・高千穂等の山村過疎に空き家が分かれます。数値は時点により変動します。

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小林市内で実際にいただくご相談例

小林市で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安

小林市の空き家は、どの地区にあるかと、誰に引き継ぎたいかによって、選べる出口が変わります。処分を決める前に確かめておきたい登記・空き家バンク・解体費・農地や山林の手続きと窓口を、公式情報をもとに整理しました。

1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態

• 名義（相続登記）：2024年4月から相続登記は義務です。小林市の不動産は宮崎地方法務局 小林出張所（〒886-0004 小林市細野266番地1 小林法務合同庁舎、電話：(0984)-23-3211）が管轄で、市内の不動産の登記申請は市内の小林出張所が窓口になります。不動産登記の管轄区域は小林市、えびの市、西諸県郡（高原町）です。登記事項証明書など登記簿等の公開に関する問い合わせは (0984)23-4004 で受け付けています。名義が亡くなった方のままでは売却も引取りも進めにくいため、まず登記簿で現在の名義人を確かめておきましょう。
• 地域の状況：小林市空家等対策計画によると、国勢調査の人口は平成12年の51,697人から令和２年は43,670人と84.5％に減少しています。住む人が減ると、家を買いたい人・借りたい人も見つかりにくくなります。減り方は地区によって差があるため、実家がどの地区にあるかを最初に押さえておくことが大切です。
• 建物の状態：手を入れれば住める家か、傷みが進んで解体を考える家かで、選ぶ道（空き家バンク・売却・解体・引取り）が分かれます。雨漏りや傾きの有無、家財がどのくらい残っているか、敷地まで車が入れるかを、写真やメモで記録しておくと、相談や見積もりがスムーズに進みます。

2. 小林市の空き家制度

3. 解体して手放す場合の費用の目安

解体工事の見積もりを扱うクラッソーネ調べ（小林市の値）では、木造住宅の解体費は4.0万円/坪です。同社が個別に取得した実際の見積書を元にした値で、鉄骨造・RC造については小林市の値は示されていません。実際の金額は、建物の広さのほか、家財が残っているかどうか、重機やトラックが敷地まで入れるかどうかで変わります。家財の片付け費は解体費とは別にかかるのが一般的なため、解体を考えるときは、片付けも含めた総額で見積もりを比べることをおすすめします。

4. 人口は20年で84.5％に、須木地区は58.1％まで減少

市全体の人口が84.5％に減るなかで、地区ごとの差も大きくなっています。地区別では小林地区87.4％、野尻地区78.4％に対し、須木地区は2,431人から1,413人と58.1％まで減っています。須木地区や野尻地区の家は、買い手・借り手の母数そのものが小さくなっているため、「いずれ売れるだろう」と待つほど、条件が厳しくなりやすい点に注意が必要です。建物は人が住まなくなると傷みが早く進むので、早めに方針を決めることが、結果として負担を軽くします。

5. 市の空き家バンクは県外からの移住希望者向けで、出口が限られる

小林市の空き家バンクは宮崎県以外から移住を希望する方向けの制度のため、地元・県内の買い手を探したい場合や、すでに不動産会社に依頼している場合は、市のバンクという出口が使えません。親族や近所の方に譲りたい、県内の方に貸したいというときは、バンク以外の方法をあわせて考えておく必要があります。

6. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合

• 農地：農地を農地のまま「売買」または「貸し借り」する場合には、農地法第3条により農業委員会の許可が必要です。申請内容を審査し、総会で議決後に許可書が発行され、許可を受けると、売買の場合は所有権移転登記ができます。窓口は小林市 農業委員会 事務局（〒886-8501 宮崎県小林市細野300番地 小林市役所 本館2階、0984-23-0405）です。実家に田や畑が付いている場合は、家とは別にこの手続きが要ることを覚えておきましょう。
• 山林：売買のほか相続・贈与などで森林の土地を新たに取得した場合は、面積にかかわらず、所有者となった日から90日以内に市長への届出が必要です。相続で財産分割がされていない場合でも、相続の日から90日以内に法定相続人の共有物として届け出ます。提出先は地区ごとに分かれ、小林地区は本庁舎 農業振興課（0984-23-0333）、須木地区は須木庁舎 地域振興課（0984-48-3111）、野尻地区は野尻庁舎 地域振興課（0984-44-1100）です。
• 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。

7. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください

小林市の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。

出典：法務局の管轄案内・空き家バンク・解体費の相場・人口は20年で84.5％に、須木地区は5・市の空き家バンクは県外からの移住希望者向・農業委員会・森林所有者届出。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。

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