軽井沢町の不要不動産、
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軽井沢町の不要不動産事情

軽井沢町は人口約2.0万人、長野県東部・浅間山南麓の高原地に位置する町です。明治時代に英国人宣教師が避暑地として紹介して以来、日本屈指の高原別荘地・国際避暑地として発展し、現在も国内外の富裕層が別荘を構えるエリアとして知られています。

街には旧三笠ホテル、ショー記念礼拝堂、聖パウロカトリック教会、万平ホテルといった明治期から続く別荘文化の象徴が点在し、銀座通り・中山道宿場町の名残も残ります。JR北陸新幹線軽井沢駅により東京から1時間強でアクセスでき、観光地としての知名度も国内屈指です。

一方で近年、軽井沢町では別荘の不動産処分にまつわるご相談が急増しています。背景には次のような事情があります。

• 千ヶ滝・南ヶ丘・三井の森・離山・前沢などのバブル期高原別荘分譲地で、所有者の高齢化と相続放棄が深刻化しています。
• 冬季の凍結・倒木・野生動物被害、別荘管理組合費の延滞、地役権・建築協定の複雑な法的制約により、買い手探しが難航するケースが多発しています。
• 子世代が現地を訪れたことがない、いわゆる「親が買った別荘」の負動産化パターンが典型例です。

「軽井沢の別荘なら買い手がつくはず」と思われがちですが、実際には立地・築年・管理費・地役権の複雑性などで売却が長期化するケースが多く、相続税や管理費だけを払い続ける状態に陥りやすい一面があります。

軽井沢町で空き家が「手放しにくい」、この街ならではの3つの理由

軽井沢町は日本を代表する避暑地・別荘地の長野を代表する高原・別荘リゾート。観光や別荘需要がある一方、バブル期の別荘・ペンションの老朽化が空き家事情の中心です。

“別荘地＝売れる”は一等地に限られる

需要のある都市部を除き、山間・郊外・低地・老朽・再建築不可の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」、各市町村 公表情報。長野県は空き家率が全国上位で、軽井沢など別荘地と山間過疎に空き家が集中します。市町村により事情は異なり、数値は時点により変動します。

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軽井沢町内で実際にいただくご相談例

軽井沢町で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安

軽井沢町の空き家は、その大半が別荘（二次的住宅）で、相続した実家のような空き家は少数派です。町全域に自然保護対策要綱と景観の規制がかかるため、解体して土地で手放す場合も、買主が建てられる建物の規模まで見込んで判断することが大切です。

1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態

• 名義（相続登記）：相続登記（亡くなった方から相続人へ名義を移す登記）は、現在は義務になっています。軽井沢町の不動産は長野地方法務局 佐久支局（佐久市猿久保890番地4、電話 0267(67)2272）が管轄です。軽井沢町内には登記所がなく、佐久市にあります。管轄は佐久市、小諸市、南佐久郡の各町村、北佐久郡御代田町・立科町・軽井沢町です。名義が亡くなった方のままだと、売却も引取りも進められません。
• 地域の状況：軽井沢町では空き家の大半を別荘（二次的住宅）が占め、不動産の売買も別荘地としての市場が中心です。相続した居住用の住宅を手放す場合は、別荘の売買とは税や手続きの扱いが異なる点に注意が必要です。
• 建物の状態：町は、著しく老朽化して倒壊や建築材の飛散で第三者に危険を及ぼすおそれのある建物について、所有者に適正な管理を求めています。長く使っていない建物は、売るか解体するかを決める前に、傷みの程度を確かめておくと判断がしやすくなります。

2. 軽井沢町の空き家制度

公式サイトで確認できる範囲では、空き家の所有者向けの補助制度の案内は見当たりませんでした。制度は年度ごとに変わるため、最新の状況は市の窓口でご確認ください。

3. 解体して手放す場合の費用の目安

解体費の目安として、解体費用の見積もりを集めているクラッソーネの公表値（長野県・木造住宅、実際の見積書を元に作成）があります。坪あたり、10坪未満で6.3万円、10坪台で5.6万円、20坪台で5.6万円、30坪台で5.5万円、40坪台で5.3万円、50坪台で5.0万円です。これは軽井沢町単独ではなく長野県全体の値です。実際の費用は建物の構造や傷み具合、敷地の条件によって変わり、家財が残っていれば片付けの費用も別にかかります。

4. 空き家の大半が別荘（二次的住宅）です

令和5年住宅・土地統計調査によると、軽井沢町の空き家20,030戸のうち、二次的住宅（別荘など、普段は人が住んでいない住宅）が17,940戸を占めます。一戸建ての空き家は17,880戸です。賃貸用・売却用と二次的住宅を除いた空き家（その他の住宅）、つまり相続した実家のように使われないまま置かれている空き家は1,710戸で、腐朽・破損がある空き家は1,790戸です。別荘地としての売買が中心の町だからこそ、相続した住まいを手放すときは、別荘とは税や手続きの扱いが違うことを前提に進める必要があります。

5. 自然保護対策要綱と景観条例で建築規制が厳しい町です

町の建築規制一覧表によると、町全域が長野県景観条例の浅間山麓景観育成重点地域で、軽井沢町の自然保護対策要綱が適用されます。たとえば第１種低層住居専用地域［保養地域］は、建蔽率30%・容積率50%のところ、要綱で［20％］に制限されています。用途地域の指定がない区域は建蔽率20%以下で、最高高さ10ｍ以下などの基準もあります。このほか、風致地区や旧軽井沢森地区の建築協定もあります。建物を解体して土地を売る場合、買主が建てられる建物の規模が小さくなる点に注意が必要です。問い合わせ先は、地域整備課 景観まちなみ係（0267-45-8582）と環境課 自然保護対策係（0267-45-8556）です。

6. 老朽危険建物対策要綱

軽井沢町は「老朽危険建物対策要綱」に基づき、著しい老朽化などで倒壊や建築材の飛散により第三者に危険を及ぼすおそれのある建物について、所有者に適正な管理を求めています。町のページには、老朽建物の情報提供の様式も掲載されています。窓口は住民課 交通政策係（0267-45-8540）です。遠方に住んでいて建物の様子を見に行けない場合は、傷みが進む前に手放し方を考えておくと安心です。

7. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合

• 農地：農地の売買や貸借には農地法の許可が必要です。町は、許可のない取引は代金を支払っていても効力がなく、登記もできないと案内しています。窓口は軽井沢町役場の農業委員会事務局（軽井沢町長倉2381-1、0267-45-8579）です。
• 山林：地域森林計画の対象となっている森林は、売買や相続・贈与などで所有者が変わった場合、所有者となった日から90日以内に届出が必要です（国土利用計画法の届出をした場合は不要）。窓口は観光経済課 農林振興係（0267-45-8579）です。
• 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。

8. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください

軽井沢町の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。

出典：法務局の管轄案内・解体費の相場・空き家の大半が別荘・自然保護対策要綱・景観条例による厳しい建・関連の窓口・農業委員会・森林所有者届出。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。

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