# 【2026年最新】空き家を放置すると固定資産税が最大6倍に｜特定空き家の判定基準と回避策7つ
「親から相続した実家、しばらく誰も住んでいない」——そんなお宅をお持ちの方は、いま全国に約849万世帯にのぼります（総務省「住宅・土地統計調査 2023」）。住宅総数の 約13.8% が空き家という時代に入りました。
そして2023年12月、空き家対策特別措置法が改正され、これまで 「特定空き家」だけが対象だった固定資産税の優遇解除が、新設された「管理不全空き家」にも適用 されることになりました。つまり、明らかに倒壊しそうでなくても、雑草が伸び放題・窓が割れている・郵便物が溢れている——その程度の状態でも、 固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性がある 時代になっています。
本記事では、東京・埼玉エリアで年間100件以上の空き家相談を受けている当社が、特定空き家・管理不全空き家の判定基準、6倍課税の仕組み、そして指定を回避するための具体策7つを、法令の最新改正点を踏まえて解説します。
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✅ 特定空き家・管理不全空き家とは何か（2023年改正対応）
✅ なぜ固定資産税が最大6倍になるのか（住宅用地特例の仕組み）
✅ 自治体がどんな基準で指定するのか（チェックリスト付）
✅ 指定を回避する7つの具体策（費用・期間・難易度を比較）
✅ 東京・埼玉エリアの実例3つ（仮名・地域ぼかし）
☐ 親から相続した実家が空き家になっている
☐ 遠方で実家の管理が行き届かない
☐ 隣家から雑草・防犯について苦情が来た
☐ 「特定空き家」という言葉を最近よく聞く
☐ 売却・賃貸・解体のどれが得か判断したい
### 📖 目次
1. 第1章：特定空き家とは何か（制度の基礎）
2. 第2章：固定資産税が6倍になる仕組み
3. 第3章：特定空き家・管理不全空き家の判定基準
4. 第4章：指定を回避する7つの具体策
5. 第5章：ケーススタディ3本（埼玉・練馬・都内）
6. 第6章：よくある質問Q&A
7. まとめ＋無料相談のご案内
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第1章 特定空き家とは何か（制度の基礎）
特定空き家制度がなぜ生まれたのか、2014年の法律制定から2023年の改正までの流れを整理します。専門用語をかみ砕いて説明しますので、初めて聞く方も安心してお読みください。
1-1. なぜ「特定空き家」という制度ができたのか
日本の空き家問題が社会的に注目されはじめたのは、2010年代に入ってからです。総務省「住宅・土地統計調査」によると、空き家総数は1998年の576万戸から2023年には 849万戸 へと、25年間でおよそ1.5倍に増加しました。
空き家が増えると、地域社会には深刻な問題が生じます。倒壊リスク、不法侵入、放火、害虫・害獣の発生、景観の悪化——いずれも近隣住民の安全と生活環境を脅かすものです。にもかかわらず、所有者に対して自治体が強制的に対応を求める法的根拠は、長らく存在しませんでした。
この状況を変えたのが、2014年に成立した 「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家対策特別措置法、空き家特措法）です。2015年5月に全面施行され、自治体が一定の手続きを経て、危険な空き家を「特定空き家」に指定し、所有者に対して助言・指導・勧告・命令・行政代執行まで踏み込めるようになりました。
この法律において「特定空家等」とは、
① そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にあると認められる空家等をいう。
（2014年法律第127号／2015年5月26日全面施行）
1-2. 2023年改正で何が変わったのか
2014年の制定後、各自治体は順次「特定空き家」の指定を進めてきました。しかし運用が進むなかで、ある課題が浮かび上がります。それは、 「特定空き家に指定するまでには相当悪化していなければならない」 という基準の重さです。
倒壊寸前・著しく不衛生・著しい景観破壊——どれも要件のハードルが高く、近隣から苦情が来ても、すぐに行政が動けないケースが多発しました。「明らかに管理されていないけれど、まだ倒壊しそうではない」という、いわゆるグレーゾーンの空き家が増えてしまったのです。
そこで国土交通省は、2023年に同法を改正。 「管理不全空家等」 という新しい区分を設けました。施行は2023年12月13日です。
これまでは「倒壊寸前」レベルでなければ固定資産税の優遇は外されませんでした。改正後は 「適切な管理がされていない」状態 でも、勧告を受けると固定資産税の優遇が解除されます。判定のハードルが大きく下がったとご理解ください。
1-3. 「特定空き家」と「管理不全空き家」の違い
両者の関係は、 段階の違い として理解するのが最もわかりやすいです。空き家の状態が悪化していくプロセスのなかで、次のように指定されていきます。
| 区分 | 状態の目安 | 行政の対応 | 固定資産税 |
|---|---|---|---|
| 通常の空き家 | 適切に管理されている／時々訪問 | 特になし | 住宅用地特例 適用 |
| 管理不全空家 （2023年新設） |
放置すれば特定空き家になるおそれ。雑草、軽微な破損、ゴミ放置等 | 指導 → 勧告 | 勧告を受けると特例解除（最大6倍） |
| 特定空家 | 倒壊寸前／著しい不衛生／著しい景観破壊 | 指導→勧告→命令→行政代執行 | 勧告を受けると特例解除（最大6倍）／命令違反は50万円以下の過料 |
ポイントは、 管理不全空家でも勧告を受けると固定資産税の優遇が外れる という点です。これは2023年改正前にはなかった大きな変化で、空き家所有者にとっては「軽い不備でも金銭的ペナルティに直結する」リスクが現実化したことを意味します。
1-4. 指定までの行政プロセス
特定空き家・管理不全空き家への指定は、ある日突然行われるわけではありません。法令上、 段階的な手続き が定められており、所有者には複数回の通知と是正の機会が与えられます。一般的な流れは次の通りです。
- 立入調査：自治体職員が現地を確認（近隣からの通報・パトロール等が契機）
- 所有者特定：登記簿・住民票・固定資産課税台帳から所有者を調べる
- 助言・指導：「このままだと指定する可能性があります」という事前通知
- 勧告：是正されない場合に正式勧告。 この段階で固定資産税の特例が解除
- 命令：勧告にも従わない場合。違反は50万円以下の過料
- 行政代執行：所有者に代わって自治体が解体等を実施。費用は所有者に請求
ここで最も重要なのが、 4の「勧告」段階で固定資産税のペナルティが発動する ことです。命令や代執行まで進まなくても、勧告を受けた時点で翌年度から税額が跳ね上がります。「うちはまだ大丈夫」と思っていても、勧告は意外と早く来る可能性がある——この感覚を持っていただくことが、本記事を読む出発点になります。
1. 空き家対策特別措置法は2014年制定・2023年に大きく改正された
2. 2023年改正で「管理不全空家」が新設され、軽度の管理不備でも税優遇が外れるようになった
3. 勧告の段階で固定資産税が最大6倍に跳ね上がるため、勧告前に対処することが重要
次章では、なぜ固定資産税が6倍になるのか——その仕組みを、住宅用地特例の制度から具体的な計算例まで踏み込んで解説します。
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第2章 固定資産税が6倍になる仕組み
「固定資産税が6倍」と言われても、なぜそうなるのか、具体的にいくらになるのかは分かりにくいものです。本章では 住宅用地特例 という制度の仕組みから、実際の計算例まで踏み込んで解説します。
2-1. 固定資産税の基本構造
まず前提として、土地・建物にかかる固定資産税は 「課税標準額 × 税率1.4%」 という式で計算されます（市町村により制限税率の範囲内で異なる場合があります）。これに加えて都市計画区域内では 都市計画税（最大0.3%） も課税されます。
ここで重要なのが「課税標準額」です。これは固定資産税評価額（土地・建物の評価額）に各種特例を反映した、実際に税率を掛ける対象金額のこと。土地に関しては、 「住宅用地特例」 という非常に強力な軽減措置が存在します。
2-2. 住宅用地特例とは（地方税法 第349条の3の2）
住宅用地特例は、住宅が建っている土地（住宅用地）に対して固定資産税の課税標準額を大幅に軽減する制度です。住宅政策の一環として導入されており、住宅が建っているかぎり、土地の税負担はかなり抑えられる仕組みになっています。
住宅用地のうち、面積が200㎡以下の部分（小規模住宅用地）については課税標準額を価格の 6分の1 とする。
200㎡を超える部分（一般住宅用地）については課税標準額を価格の 3分の1 とする。
（都市計画税については、それぞれ3分の1・3分の2に軽減）
つまり、住宅が建っている土地は、 200㎡以下の部分は本来の評価額の6分の1、それを超える部分は3分の1にまで圧縮されたうえで課税されます。これは住宅地保有者にとって極めて大きな優遇措置です。
2-3. 「6倍」のからくり
ここまで読むと、見出しの「6倍」の意味が見えてきます。特定空き家や管理不全空き家に 勧告 されると、 住宅用地特例の対象から外される のです。つまり課税標準額を圧縮していた6分の1という掛け目が消え、本来の評価額（の概ね70%＝負担調整後）に戻るため、税額が約6倍に跳ね上がります。
| 状態 | 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地（200㎡超） |
|---|---|---|
| 通常の住宅（特例適用） | 評価額 × 1/6 × 1.4% | 評価額 × 1/3 × 1.4% |
| 勧告後（特例解除） | 評価額 × 1（解除） × 1.4% | 評価額 × 1（解除） × 1.4% |
| 増加倍率 | 約6倍 | 約3倍 |
正確には負担調整措置（前年度税額からの急激な上昇を緩和する仕組み）が働くため、いきなり翌年6倍ピッタリになるわけではありません。ただし数年かけて確実に上昇していき、最終的には特例適用時の 4〜6倍 の税額に到達します。
2-4. 計算例：練馬区の80坪宅地のケース
具体的な金額感をつかんでいただくため、東京都練馬区にある一般的な戸建て住宅の土地（約264㎡＝80坪）を例に試算します。
所在地：練馬区
土地面積：264㎡（80坪）
土地評価額：4,500万円（路線価ベース概算）
建物評価額：300万円（築40年木造）
税率：固定資産税1.4% ＋ 都市計画税0.3%
| 区分 | 通常（特例適用） | 勧告後（特例解除） |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地分（200㎡） | 4,500万×(200/264)×1/6×1.7%＝約9.7万円 | 4,500万×(200/264)×1×1.7%＝約58万円 |
| 一般住宅用地分（64㎡） | 4,500万×(64/264)×1/3×1.7%＝約6.2万円 | 4,500万×(64/264)×1×1.7%＝約18.5万円 |
| 建物分 | 300万×1.7%＝5.1万円 | 5.1万円 |
| 合計（年税額） | 約21万円 | 約81.6万円 |
| 差額 | 年間 約60万円増 | |
この練馬区80坪のケースでは、勧告を受けることで 年間60万円もの追加負担 が発生します。10年放置すれば600万円——解体費用（木造30坪で100〜200万円）を大幅に上回る金額です。
上記には、近隣からの損害賠償リスク（屋根瓦が飛んで車を壊した等）、行政代執行で解体された場合の費用全額請求（数百万円〜）は含まれていません。これらが加算されると、放置による経済的損失はさらに大きくなります。
2-5. 「勧告」段階でアウトという意味
ここで強調したいのは、税優遇が外れるタイミングは 「勧告」段階 だということです。命令や代執行まで進む必要はありません。前章の行政プロセス6段階のうち、 4番目の勧告で固定資産税のペナルティが発動 します。
そして勧告は、自治体の立入調査・所有者特定・助言指導を経たうえで行われます。実務的には、近隣からの最初の苦情から勧告までは数ヶ月〜1年程度。「気がついたら勧告が届いていた」という事態は十分起こりえます。
1. 住宅用地特例により、住宅地の固定資産税は本来の1/6（200㎡以下）まで圧縮されている
2. 勧告を受けるとこの特例が外れ、土地の税額が約6倍になる
3. 練馬区80坪の例では年間60万円増。10年放置なら600万円規模の損失
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第3章 特定空き家・管理不全空き家の判定基準
自治体は具体的にどんな基準で空き家を指定するのか。法令・ガイドラインに基づく判定項目を、チェックリスト形式でわかりやすく整理します。「うちの実家は該当する？」という不安にお答えする章です。
3-1. 判定基準の根拠：国交省「ガイドライン」
特定空き家の判定は、各自治体が独自基準で行っているわけではありません。国土交通省が 「『特定空家等に対する措置』に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」 を公表しており、自治体はこれを参考に運用しています。
2023年改正により、このガイドラインも改訂され、 「管理不全空家等」 の判定基準が新たに追加されました。両者は 共通の評価軸 を持ちつつ、 程度の違い で区別されます。
3-2. 4つの評価軸
法律本文（第2条第2項）で挙げられている4つの状態が、評価軸の基本になります。
| 軸 | 判定対象 | 具体的な確認項目 |
|---|---|---|
| ① 保安上の危険 | 倒壊・部材飛散・基礎の劣化 | 屋根の傾き、外壁の剥落、基礎のひび割れ、シロアリ被害、土台の沈下 |
| ② 衛生上の有害 | 害虫・害獣・悪臭 | ゴミの堆積、汚水漏れ、ネズミ・ハクビシン等の侵入、悪臭発生 |
| ③ 景観の阻害 | 地域景観との不調和 | 外壁の汚損・塗装剥がれ、看板等の落下危険、敷地内の堆積物 |
| ④ 生活環境の保全 | 防犯・防火・防災 | 窓・玄関の破損で侵入可能、不審者の出入り、雑草・樹木の越境、放火リスク |
3-3. セルフチェックリスト（要注意度の自己診断）
ご自身の空き家が、どの程度のリスク段階にあるかを把握するためのセルフチェックリストです。当てはまる項目が多いほど、指定リスクが高い状態です。
☐ 1年以上、誰も建物内に入っていない
☐ 雑草が腰の高さ以上に伸びている
☐ 庭木が越境して隣家・道路にかかっている
☐ 郵便受けがチラシで溢れている
☐ 雨樋が外れている、または詰まっている
☐ 窓ガラスにヒビが入っている／割れている
☐ 外壁の塗装が大きく剥がれている
☐ 敷地内に廃材・粗大ゴミが置かれている
→ 3つ以上該当すると「管理不全空家」勧告リスクあり
☐ 屋根の一部が落ちている／傾いている
☐ 外壁の一部が崩落している
☐ 基礎にはっきりとしたひび割れがある
☐ シロアリ被害で柱・土台が損傷
☐ 害獣（ハクビシン・アライグマ等）が住み着いている
☐ 悪臭が周囲に届いている
☐ 窓・玄関が破られて誰でも入れる状態
→ 1つでも該当すれば「特定空家」指定リスク。早急な対応が必要です
3-4. 自治体ごとの運用差
ガイドラインは全国共通ですが、 運用の積極性は自治体により大きく異なります。空き家率の高い地方部では指定が進む一方、東京都心部では「指導止まり」「勧告までは慎重」という傾向もありました。ただし2023年改正以降、東京・埼玉でも運用は明確に厳格化されています。
たとえば、東京都内のある区では、改正後の1年間で立入調査件数が前年比約1.5倍に増加。指導から勧告への移行も短縮傾向にあります。埼玉県内の市町村でも、空き家バンク登録の促進と並行して、未対応物件への指導が強化されています。
2023年改正以降、自治体間の運用差は急速に縮まっています。「うちは都心だから指定されない」という油断は禁物です。とくに住宅密集地ほど、近隣からの通報を契機に指導が始まりやすい傾向があります。
3-5. 指定までのリードタイム感
近隣からの通報や行政パトロールで自治体が空き家を把握してから、勧告に至るまでの一般的なリードタイムは、おおむね次の通りです（自治体・物件状況により幅があります）。
| 段階 | 目安期間 | 所有者への通知 |
|---|---|---|
| 立入調査・所有者特定 | 1〜3ヶ月 | なし（自治体内部処理） |
| 助言・指導 | 3〜6ヶ月 | 文書通知あり（是正期限付き） |
| 勧告 | +3〜6ヶ月 | 正式通知（特例解除発動） |
| 命令・代執行 | +半年〜1年 | 正式通知・公示 |
助言・指導の通知が来た段階で対応すれば、勧告を回避できる可能性は十分あります。 「指導文書が来た時点が、リスクを抑える最後のチャンス」 と捉えてください。
1. 判定基準は4軸（保安・衛生・景観・生活環境）。セルフチェックで自己診断可能
2. 2023年改正後、東京・埼玉でも自治体の運用は明確に厳格化
3. 「指導文書」が来た段階での対応が、勧告回避の最後のチャンス
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第4章 指定を回避する7つの具体策
特定空き家・管理不全空き家への指定を回避するための具体的な選択肢7つを、 費用・手間・効果 の3軸で比較しながら解説します。状況に応じてどれを選ぶべきか、判断材料を提供します。
4-1. 7つの回避策 全体マップ
回避策は、物件を 「残す」か「処分する」か、また 「自分でやる」か「委託する」か の組み合わせで整理できます。それぞれの特徴を一覧で示します。
| 策 | 方向性 | 初期費用 | 月額負担 | 手間 | 長期効果 |
|---|---|---|---|---|---|
| ①自治体相談・指導対応 | 残す | 0円 | 0円 | 大 | 低 |
| ②自主管理（定期訪問） | 残す | 0円 | 交通費 | 大 | 中 |
| ③空き家管理サービス委託 | 残す | 0〜1万円 | 2,200円〜 | 小 | 高 |
| ④賃貸活用 | 残して収益化 | 50〜300万円 | 収入あり | 中 | 高 |
| ⑤売却 | 処分 | 0円（仲介手数料は売却時） | 0円 | 中 | 最高 |
| ⑥解体（更地化） | 処分前提 | 100〜200万円 | 固定資産税up | 小 | 中 |
| ⑦寄付・自治体引取 | 処分 | 条件次第 | 0円 | 大 | 高（成立すれば） |
4-2. 策① 自治体相談・指導対応
すでに自治体から指導文書が届いている場合、まず行うべきは 窓口への相談 です。多くの自治体には空き家対策の専門部署（住宅政策課、都市整備課等）があり、是正計画の相談を受け付けています。
重要なのは、 「対応する意思があること」を可視化する こと。具体的な是正スケジュールを提示すれば、勧告までの猶予が得られる可能性が高まります。逆に通知を無視し続けると、勧告→命令へのスピードが上がります。
東京・埼玉の多くの自治体では、空き家に関する初回相談は無料です。「どう対応すべきか分からない」という段階で訪問しても、補助金制度（解体費補助・耐震改修補助）の案内を受けられる場合があります。
4-3. 策② 自主管理（定期訪問）
所有者本人または親族が定期的に訪問し、 通風・通水・清掃・郵便物回収・除草 を行う方法です。費用がかからない反面、近距離に住んでいて時間的余裕がある方でなければ継続が困難です。
推奨頻度は 月1回以上。とくに通水（蛇口・トイレを流す）は、排水トラップの水切れによる悪臭・害虫侵入を防ぐために重要です。雑草は5〜10月に急成長するため、夏場は月2回の除草が必要になります。
「年数回の帰省で大丈夫」と考える方が多いのですが、 夏場の雑草・冬場の凍結・台風シーズンの飛散物 など、季節リスクは月単位で発生します。年1〜2回の訪問では管理不全と判断されるケースが増えています。
4-4. 策③ 空き家管理サービス委託
専門業者に定期管理を委託する方法です。当社では 月額2,200円（税込）から のプランを提供しており、月1回の巡回・通風通水・郵便物確認・写真付き報告書の送付を行っています。
メリットは 第三者の客観的記録が残る こと。自治体から指導が入った際に、 「適切に管理している」という証拠 として写真付き報告書を提示できれば、管理不全空家への指定リスクを大きく下げられます。
| プラン例 | 頻度 | 料金（税込） | 含まれるサービス |
|---|---|---|---|
| ライト | 月1回 | 2,200円〜 | 外観巡回・郵便物確認・写真報告 |
| スタンダード | 月1回 | 5,500円〜 | + 室内通風・通水・簡易清掃 |
| プレミアム | 月2回 | 11,000円〜 | + 除草・庭木点検・防犯チェック |
都内マンション在住で、相続した実家（埼玉県）が片道2時間の距離。年2回の訪問のみで管理不全状態となり、自治体から指導通知。当社のスタンダードプラン（月1回・5,500円）を契約し、半年後の再調査で「適切な管理あり」と判断され指導は終了しました。
4-5. 策④ 賃貸活用
建物を活用して収益化する選択肢です。長期賃貸・定期借家・民泊・トランクルーム転用など、エリア特性に応じて複数のパターンが考えられます。
ただし、賃貸に出すためには 原状回復・設備更新が必要 なケースがほとんど。最低限の修繕でも50万円〜、本格リフォームなら300万円規模の投資が必要です。立地と需要を冷静に判断する必要があります。
駅徒歩15分以内・周辺に大学や事業所がある立地は賃貸需要が見込めます。一方、駅から遠く・周辺人口が減少しているエリアは、空室期間が長期化し、修繕投資を回収できない可能性があります。
4-6. 策⑤ 売却
最も根本的な解決策が売却です。所有権ごと手放すため、その後の管理負担も固定資産税負担もゼロになります。
売却には 「古家付き土地」として売る 方法と 「更地にして売る」 方法があります。築年数が古い場合は古家付きで売却したうえで、買主側で解体する形が一般的です。仲介・買取・任意売却など、状況に応じて方法を選びます。
| 売却方法 | 期間目安 | 価格水準 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 仲介売却 | 3〜6ヶ月 | 市場相場 | 急がず適正価格で売りたい |
| 買取 | 1〜2ヶ月 | 相場の7〜8割 | 早期現金化したい |
| 古家付き土地売却 | 3〜6ヶ月 | 土地相場−解体費見込 | 解体せず売りたい |
4-7. 策⑥ 解体（更地化）
建物を取り壊して更地にする方法です。建物がなくなれば 特定空き家の対象から外れる 一方、住宅用地特例も同時に外れるため、土地の固定資産税は本来の評価額ベースに戻ります。
解体費用の目安は 木造30坪で100〜200万円、鉄骨造で150〜250万円、RC造で200〜400万円。多くの自治体に解体費補助金があり、上限30〜100万円程度の支援を受けられる場合があります。
更地にすると固定資産税は上がるため、 解体後すぐに売却・賃貸・駐車場活用 のいずれかに繋げる前提で計画するのが鉄則です。「とりあえず解体」は税負担増だけが残ります。
4-8. 策⑦ 寄付・自治体引取
売却も困難・解体費用も負担できない場合の最終手段が、自治体や法人への寄付です。ただし、 自治体は通常、活用見込みのない不動産の寄付は受け付けません。受け入れられるのは公共用途に転用可能な物件に限られます。
2023年4月施行の 「相続土地国庫帰属制度」 により、相続不動産を国に引き取ってもらう新制度も始まりました。ただし要件が厳しく（建物がない・境界明確・管理可能等）、申請手数料＋10年分の管理費相当の負担金が必要です。
4-9. 状況別の推奨アクション
| 状況 | 推奨策 | 理由 |
|---|---|---|
| すでに指導通知が届いた | ①＋③ | 自治体相談＋管理委託で「対応中」を可視化 |
| 遠方在住・年数回しか訪問できない | ③ | 客観記録を残せる委託が最適 |
| 立地が良い・需要がある | ④ or ⑤ | 賃貸または売却で収益化 |
| 築古・耐震性に不安 | ⑤ or ⑥ | 売却または解体で根本解決 |
| 売却困難・資金もない | ③ → ⑦ | まず委託で時間を稼ぎ、国庫帰属制度を検討 |
1. 回避策は7つ。残すか手放すか、自分でやるか委託するかで整理できる
2. 遠方在住者には「空き家管理サービス委託」が最もコスト効率の良い選択肢
3. 「とりあえず解体」は税負担増だけ残るため、売却・賃貸とセットで計画する
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第5章 ケーススタディ3本
当社で実際にご相談を受けたケースを、プライバシーに配慮したうえで3本ご紹介します。仮名・地域はぼかしていますが、状況・対応・結果は実例に基づいています。
5-1. ケース1：埼玉県内 Hさん（62歳・男性）
両親から相続した実家（築45年・木造2階建て・敷地220㎡）。父の他界後、母が高齢者施設へ入所し、3年間空き家状態に。Hさんご自身は都内マンション在住で、車で片道1時間半の距離。半年に1度の訪問が限界でした。
きっかけ
隣家から「庭木が越境している」「夜間に不審者が出入りしている」との苦情が市役所に寄せられ、立入調査・指導文書が届きました。
当社のご提案
①管理サービス（スタンダードプラン 月額5,500円）の契約
②庭木の伐採（一括15万円）
③将来的な売却を見据えた事前査定
結果
6ヶ月後の市の再調査で「適切な管理あり」と認定され、指導は終了。1年後、Hさんは売却を決断され、当社の仲介で1,850万円で成約しました。
5-2. ケース2：練馬区内 Sさん（70歳・女性）
夫の他界後、ご自身も体調を崩されて長男宅（神奈川県）に同居開始。練馬区内の戸建て（築38年・敷地180㎡）は5年間空き家でした。長男ご家族は仕事で多忙、Sさんも遠方移動が困難。
きっかけ
2023年改正のニュースを見たご長男が、ご相談のためご来社。すでに郵便受けは溢れ、雑草も腰の高さに。指導文書はまだ届いていない段階でした。
当社のご提案
①管理サービス（プレミアムプラン 月額11,000円・除草含む）即時開始
②建物状態の本格診断（5万円）
③耐震性に課題があったため、解体＋更地売却プランへ移行
結果
解体費用150万円のうち、区の解体補助金50万円を活用。解体後、更地として2,400万円で売却。トータルで売却代金から逆算すると、5年間の固定資産税負担と将来の指定リスクを完全に解消できました。
5-3. ケース3：都内某区 Tさんご兄妹（55歳・52歳）
父親が他界し、兄妹2人で実家（築50年・敷地150㎡）を共同相続。兄は神戸在住、妹は千葉在住。物件は東京都心の住宅密集地。
きっかけ
共有名義のまま2年間放置。隣地境界の越境（木の根が越境）でトラブル化し、隣家から内容証明が届いた段階でご相談。
当社のご提案
①境界確認測量（30万円）
②管理サービス契約（ライトプラン 月額2,200円）
③兄妹間での意思統一を支援。最終的に賃貸活用ではなく売却で合意
結果
境界確定後、立地の良さを活かして「古家付き土地」として売却。3,800万円で成約し、兄妹で按分。隣家トラブルも円満解決しました。立地の良い都内物件ほど、 早期売却の経済合理性が高い ことを示す例です。
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第6章 よくある質問Q&A
当社の無料相談で実際によく寄せられるご質問を、10問にまとめてお答えします。
Q1. 空き家でも、住民票を残しておけば住宅用地特例は適用されますか？
A. 住民票の有無は判定基準ではありません。実態として人が居住しているかどうかが問われます。住民票だけ残して空き家化している場合、特例適用は維持されますが、勧告対象になれば外れます。
Q2. 親が施設入所中で、戻る可能性もあります。空き家扱いになりますか？
A. 一時的な不在は空き家とみなされない場合があります。ただし、長期化（おおむね1年以上）し、外形的に管理が行き届かなくなれば指定対象となります。早めの管理対策をおすすめします。
Q3. 指導文書が届いたら、無視するとどうなりますか？
A. 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行と進みます。勧告で固定資産税が最大6倍、命令違反は50万円以下の過料、代執行費用は所有者請求です。無視は得策ではありません。
Q4. 管理サービスを契約すれば、絶対に指定されませんか？
A. 「絶対」は申し上げられません。ただし、第三者の客観的記録（写真付き報告書）が残ることで、 「適切な管理がされている」と判断されやすく なり、指定リスクは大幅に下がります。
Q5. 解体費用の補助金はどれくらい使えますか？
A. 自治体により異なります。東京・埼玉エリアでは上限30〜100万円のケースが多く、解体費用の1/3〜1/2を補助する制度が一般的です。詳細は物件所在地の自治体窓口でご確認ください。
Q6. 共有名義の実家でも管理サービスは契約できますか？
A. 契約自体は1人の名義人で可能ですが、 処分（売却・解体）には共有者全員の同意 が必要です。共有名義の物件は意思統一が遅れて指定リスクが高まる傾向があるため、早期の話し合いを推奨しています。
Q7. 売却したいのですが、何から始めればよいですか？
A. まず無料査定で売却見込み額を把握することをおすすめします。査定額・売却方法（仲介／買取／古家付き）・期間を比較したうえで方針を決めます。当社では無料査定をご提供しています。
Q8. 遠方の物件でも対応してもらえますか？
A. 当社の管理サービスは 東京・埼玉エリアが対象 です。それ以外の地域については、信頼できる提携業者をご紹介できる場合があります。まずはご相談ください。
Q9. 相続登記がまだですが、相談できますか？
A. もちろん可能です。2024年4月から相続登記は義務化されており、未登記のままだと10万円以下の過料対象です。提携司法書士をご紹介し、登記から管理・売却までワンストップで対応できます。
Q10. 相談だけでも費用はかかりますか？
A. 初回相談は無料 です。お電話・メール・対面いずれの方法でも対応しています。診断のみのご依頼や、方針が決まらない段階でのご相談も歓迎しています。
個別の状況によって最適解は変わります。具体的なご相談は 無料相談フォーム よりお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
本記事では、2023年改正された空き家対策特別措置法をもとに、特定空き家・管理不全空き家の判定基準、固定資産税が最大6倍になる仕組み、そして指定を回避する7つの具体策を解説しました。要点を3つに集約します。
1. 2023年12月の改正で「管理不全空家」が新設。軽度の管理不備でも勧告で税優遇が外れる時代に。
2. 勧告を受けると固定資産税は最大6倍に。練馬区80坪の試算では年60万円の追加負担。
3. 回避策7つの中で、遠方在住者には 空き家管理サービス委託 が最もコスト効率が高い。
「うちの実家は大丈夫」と思っていても、近隣からの一本の通報で行政の動きは始まります。指導文書が届いてから対応するのではなく、 「届く前に手を打つ」 ことが、結果的に最も負担の少ない選択です。
ヘリテージリンクは、東京・埼玉エリアの空き家・相続不動産の管理・売却・活用を一貫してサポートしています。月額2,200円からの管理サービスから、売却・解体・相続登記までワンストップで対応いたします。
・空き家管理サービスとは｜月額料金と4つのメリットを解説（HL-01）
・空き家管理にかかる費用｜自主管理 vs 委託の徹底比較（HL-A1）
・ヘリテージリンクのご紹介｜代表メッセージ（HL-00）
※本記事は2026年5月時点の法令・制度に基づき作成しています。最新情報は所管省庁・自治体の公表資料をご確認ください。
※掲載しているケーススタディは実例に基づきますが、プライバシー保護のため氏名・地域・金額等を一部加工しています。
※税額試算は概算であり、実際の課税額は各自治体の評価額・負担調整措置により異なります。具体的な税額は固定資産税課税明細書または市町村税務課でご確認ください。