共有持分だけを売る方法｜自分の持分を売却する手順・価格・トラブル回避を完全ガイド

「兄弟3人で相続した実家。自分は現金化したいのに、ほかの2人は売りたがらない」——こうした行き詰まりは、相続で不動産を共有した家庭で頻繁に起こります。共有名義の不動産は、共有者全員の意見がそろわなければ売却も活用も進まず、いつまでも塩漬けのまま維持費や固定資産税だけがかかり続ける、という状況になりがちです。

そんなとき、選択肢のひとつとして浮かび上がるのが「自分の共有持分だけを売る」という方法です。実は、共有者は他の共有者の同意を得なくても、自分の持分を単独で第三者に売却できます。「自分の分だけなら勝手に処分してよい」というのは、民法が認めた共有者の権利です。

ただし、この方法には注意すべき側面が数多くあります。持分だけを買ってくれる相手は限られ、売却価格は物件全体の市場価格を持分割合で按分した金額よりも大幅に低くなりやすい傾向があります。さらに、買い取った業者が他の共有者に対して分割請求や持分の買い取りを持ちかけ、親族間のトラブルに発展するケースもあります。

本記事では、共有持分とは何かという基礎から、持分が単独で売れる仕組み、なぜ持分だけだと安くなりやすいのか、全体売却との違い、持分売却に伴うリスクと望ましい売り方の順序までを、民法の条文を確認しながら整理していきます。

目次

第1章　共有持分とは？自分の持分は単独で売れる
第2章　なぜ持分だけだと安くなりやすいのか
第3章　全体売却との違い（全体を売るには全員の同意が必要）
第4章　持分売却のリスクと親族トラブル
第5章　望ましい売り方の順序と2023年民法改正
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　共有持分とは？自分の持分は単独で売れる

共有持分（きょうゆうもちぶん）とは、ひとつの不動産を複数の人が共同で所有している場合に、各人が持っている所有権の割合のことをいいます。たとえば兄弟3人が実家を相続し、それぞれ均等に権利を持つ場合、各人の持分は「3分の1ずつ」となります。共有者は、この持分の割合に応じて不動産全体を使用する権利を持ちます。

注意したいのは、「3分の1の持分」といっても、「建物の右3分の1」や「土地の特定の一角」を単独で所有しているわけではないという点です。持分は不動産全体に対して抽象的に及ぶ割合であり、どの部分も共有者全員で分け合って使う、というのが共有の基本的な考え方です。この「物理的に切り分けられていない」という性質が、後述する持分売却の難しさにもつながっていきます。

共有者は自分の持分を単独で売却できる

共有について、まず押さえておきたい大原則があります。それは、各共有者は、自分の持分を他の共有者の同意なく、単独で自由に処分できるということです。売却はもちろん、贈与や、自分の持分に抵当権を設定することも、原則として本人の判断だけで行えます。これを持分処分の自由といいます。

つまり、「ほかの共有者が反対しているから、自分の分すら動かせない」ということはありません。兄弟が売却に反対していても、自分の持分だけを第三者に売ること自体は法的に可能です。これが「共有持分だけを売る」という選択肢が成り立つ根拠です。ただし、「売れる」ことと「有利に売れる」ことは別問題であり、ここに大きな落とし穴があります。次章以降で詳しく見ていきます。

第2章　なぜ持分だけだと安くなりやすいのか

自分の持分を単独で売れるのなら、「物件全体の価値のうち自分の割合分は取り戻せる」と考えたくなるかもしれません。しかし現実には、持分だけの売却価格は、物件全体の市場価格を持分割合で按分した金額よりも大幅に低くなりやすい傾向があります。場合によっては、按分額の半分以下になることもあるといわれます。なぜこれほど下がりやすいのか、その理由を整理します。

持分だけを買っても物件を自由に使えない

最大の理由は、持分を買った人がその不動産を単独で自由に使えるわけではないという点にあります。たとえば3分の1の持分を買ったとしても、残り3分の2は他の共有者が持ったままです。買主は依然として他の共有者と共有関係に置かれ、その不動産に住んだり、賃貸に出したり、建て替えたりといった行為を自分の一存では決められません。

ふつうの買主、たとえば「マイホームを探している人」や「収益物件を買いたい投資家」にとって、見知らぬ他人と共有関係になり、しかも物件を自由に使えない持分は、極めて買いにくい対象です。結果として、一般の不動産市場では持分だけの買い手はほとんど付かず、売り出しても売れ残ってしまうのが実情です。

主な買主は「持分買取業者」に限られる

そうした事情から、共有持分だけを買い取る相手は、持分買取を専門とする不動産業者にほぼ限られてきます。これらの業者は、共有関係にある物件のノウハウを持ち、持分を買い取ったあとに他の共有者と交渉して最終的に物件全体を手に入れる、あるいは自らの持分を他の共有者に買い取ってもらう、といった出口を見込んで買い付けます。

買主が事実上こうした専門業者に限られるということは、売り手にとっては競争が働きにくく、価格の主導権を握りにくいことを意味します。業者は買い取った後に交渉や手続きのコスト・リスクを負うため、その分を織り込んで買取価格を低めに設定するのが一般的です。これも、持分売却の価格が下がりやすい一因です。

当社では、共有持分や共有名義の不動産について、「持分だけ売る場合」と「共有者と協力して全体を売る場合」で手取りがどう変わるのかを含め、現状を整理したうえでの無料相談を承っています。数字を並べて比較することで、慌てて安く手放してしまう事態を避けやすくなります。

第3章　全体売却との違い（全体を売るには全員の同意が必要）

第1章で、自分の持分は単独で売れると説明しました。これと必ず区別しておきたいのが、共有物「全体」を売る場合のルールです。物件そのものを丸ごと第三者に売却する行為は、共有者一人ひとりの持分を超えて共有物全体を処分することになるため、原則として共有者全員の同意が必要とされています。

つまり、共有不動産をめぐる意思決定は、行為の重さによって必要な同意のレベルが変わります。売却や大規模な変更といった「処分・変更」は全員の同意、賃貸などの「管理」は持分の過半数、各自の持分の処分は本人単独、というように整理できます。

1人でも反対すると全体は売れない

この原則から導かれるのが、共有者が1人でも全体売却に反対すると、物件全体は売れないという現実です。兄弟3人のうち2人が「売って現金化したい」と考えても、残る1人が「思い出のある実家だから残したい」と反対すれば、全員の同意が得られず、全体としての売却は成立しません。

このように全体売却が行き詰まったとき、「それなら、せめて自分の持分だけでも売って現金化しよう」という発想が出てきます。これが、共有持分だけの売却が検討される典型的な場面です。つまり持分売却は、多くの場合「全体を売りたいのに売れない」ジレンマの次善の策として登場するものだといえます。

ただし、次章で述べるように、持分だけを外部に売る行為は、反対している共有者との関係をさらにこじらせたり、思わぬトラブルを招いたりする可能性もはらんでいます。「全体が売れないなら持分を売ればよい」と短絡的に決めてしまう前に、いったん立ち止まって、順序立てて選択肢を検討することが重要です。

第4章　持分売却のリスクと親族トラブル

共有持分を第三者、特に持分買取業者に売却した場合、売った本人はそれで共有関係から抜けられます。しかし、残された他の共有者にとっては、見知らぬ業者が新たな共有者として加わることを意味します。ここから、親族間だけでは起こらなかったような緊張やトラブルが生じることがあります。

買取業者が共有物分割請求をしてくることがある

持分を買い取った業者は、多くの場合、その持分を長く持ち続けることを目的としていません。最終的に投下資金を回収し利益を得るために、他の共有者に対して「あなたの持分をこちらに売ってほしい」あるいは「こちらの持分を買い取ってほしい」と交渉を持ちかけてきます。話し合いがまとまらない場合には、共有物分割請求という法的手続きに進むことがあります。

共有物分割の裁判では、不動産を物理的に分ける「現物分割」が難しい場合、不動産全体を競売にかけてその代金を持分割合で分ける、という結論になることもあります。競売になれば、通常の売却よりも安い価格で落札されることも多く、残された共有者にとっては、住み続けたかった実家を意に反して手放す結果になりかねません。つまり、一人が持分を業者に売ったことが、巡り巡って共有者全員の不動産を失わせる引き金になり得るのです。

親族間の信頼関係が壊れるリスク

法的なリスクと並んで見落とせないのが、親族間の感情的なトラブルです。他の共有者からすれば、相談もなく持分を業者に売られ、その業者から分割や買い取りを迫られる事態は、大きな精神的負担になります。「勝手に売った」「見知らぬ業者を連れてきた」といった不信感から、それまで良好だった兄弟・親族関係が修復困難なほど悪化することもあります。

不動産は一度共有状態を解消すればそれで終わりですが、家族や親族の関係はその後も長く続いていきます。目先の現金化を優先した結果、相続や介護、次の世代の付き合いにまでしこりを残してしまっては、失うものの方が大きくなりかねません。こうした点からも、持分をいきなり外部に売るのは慎重に判断すべき選択だといえます。

当社では、共有名義の不動産について、外部への持分売却に踏み切る前に、共有者間で穏便に解決できる道がないかを一緒に検討するお手伝いをしています。提携する弁護士・司法書士と連携し、関係をできるだけ壊さずに共有状態を解消する方法をご提案します。

第5章　望ましい売り方の順序と2023年民法改正

ここまで見てきたように、共有持分をいきなり外部に売ることは、価格面でも親族関係の面でもリスクが大きい選択です。では、どのような順序で検討するのが望ましいのでしょうか。一般には、手取りが大きく、かつ関係を壊しにくい方法から順に検討していくのが合理的とされています。

望ましい売り方の順序（3ステップ）

第一に検討したいのは、①まず他の共有者に自分の持分を買い取ってもらうことです。共有者にとっては持分割合が増えて権利がまとまるメリットがあり、外部の業者を巻き込まずに共有関係をシンプルにできます。価格は当事者間の合意で決まりますが、親族間売買では価格の適正さが税務上の論点になることもあるため、相場を踏まえて設定することが大切です。

第二に、共有者全員の足並みがそろうのであれば、②共有者全員で不動産全体を売却するのが、手取りを最大化しやすい方法です。全体売却なら一般の市場で売れるため市場価格に近い金額で売却でき、その代金を持分割合で分ければ、持分だけを安く売るよりもはるかに有利になる傾向があります。「反対している共有者」がいる場合も、感情的な事情に配慮しながら売却のメリットを丁寧に説明することで、合意に至るケースは少なくありません。

そして、これらがどうしても難しい場合の最後の選択肢として、③持分だけを第三者に売却する、あるいは共有物分割請求を行うという手段があります。順序としては最後に置くべきものであり、進める場合も、価格や親族への影響を十分に理解したうえで慎重に判断することが求められます。

2023年民法改正——所在等不明共有者への対応

共有をめぐっては、「共有者の一部が行方不明で、話し合いすらできない」という深刻な行き詰まりも各地で問題になってきました。この問題に対応するため、2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法では、所在等が分からない共有者がいる場合の新しい仕組みが設けられました。

これらの制度により、従来は「一人でも所在不明の共有者がいると何も進められない」とされていた状況について、裁判所の関与のもとで解決を図る手段が用意されました。ただし、いずれも裁判所への申立てを伴う手続きであり、供託などの手当ても必要になるため、利用にあたっては弁護士・司法書士への相談が前提となります。制度の存在を知っておくことは、共有問題を諦めずに解決へ動くうえで有益です。

当社では、相続や離婚で生じた共有名義の不動産について、「まず誰に、どう声をかけるべきか」という初動から、全体売却に向けた共有者間の調整、どうしても解消が難しい場合の専門家連携まで、状況に応じたご相談を無料で承っています。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．本当に、他の共有者の同意なしで持分を売れるのですか？

はい、自分の持分を第三者に売却すること自体は、他の共有者の同意がなくても法的に可能です。持分は各共有者の所有権であり、その処分は本人の自由とされているためです（民法206条）。ただし、共有物「全体」を売るには全員の同意が必要である点（民法251条）とは区別してください。

Q2．持分だけを売ると、どのくらい価格が下がりますか？

一般に、持分だけの売却価格は、物件全体の市場価格を持分割合で按分した金額より大幅に低くなりやすく、相場の半分以下になることもあるといわれます。ただし、これはあくまで傾向であり、実際の価格は立地・持分割合・共有者との関係などで大きく変わります。断定はできないため、複数の見積もりを取って比較することをおすすめします。

Q3．持分を売ると、ほかの兄弟に迷惑がかかりますか？

可能性はあります。持分を買い取った業者が、他の共有者に分割請求や買い取り交渉を持ちかけることがあり、場合によっては共有物分割の裁判・競売に発展します。「自分の分を売っただけ」でも、親族が巻き込まれ、関係が悪化することがあるため、外部への売却は慎重に判断し、まずは共有者との話し合いを優先することが望ましいといえます。

Q4．どうすれば一番高く、もめずに売れますか？

一般には、①まず他の共有者に持分を買い取ってもらう、②共有者全員で不動産全体を売却する、という順で検討するのが、手取りが大きく関係も壊しにくい方法とされています。全体売却は市場価格に近い金額で売れるため、持分だけを安く手放すよりも有利になる傾向があります。持分の外部売却や分割請求は、これらが難しい場合の最後の手段と位置づけるのが安全です。

Q5．共有者の1人が行方不明で連絡が取れません。どうすればよいですか？

2023年4月施行の改正民法により、所在等が不明な共有者がいる場合でも、裁判所の決定を得てその持分を取得したり、第三者への譲渡を含め共有物全体を売却したりできる制度が整備されました（民法262条の2・262条の3）。いずれも裁判所への申立てを伴う手続きのため、弁護士・司法書士への相談が前提となります。

Q6．持分を売ったときに税金はかかりますか？

共有持分の売却も不動産の譲渡にあたるため、売却益（譲渡所得）が出た場合には譲渡所得税・住民税の対象となり得ます。取得費や所有期間、各種特例の適用可否によって税額は大きく変わるため、具体的な税務上の取り扱いは税理士へご確認ください。

まとめ

共有持分は各共有者の所有権であり、自分の持分だけであれば他の共有者の同意がなくても第三者に売却できます。「ほかの共有者が反対していて何もできない」という行き詰まりに対し、持分売却はひとつの出口になり得る選択肢です。

しかし、持分だけの売却は買主が持分買取業者などに限られ、物件全体の市場価格を按分した金額よりも大幅に安くなりやすい傾向があります。さらに、買い取った業者が他の共有者へ分割請求や買い取りを迫り、競売や親族間トラブルに発展するリスクも見過ごせません。だからこそ、共有物全体の売却には全員の同意が必要という原則を踏まえ、順序立てて選択肢を検討することが重要になります。

共有名義の不動産は、感情と資産が絡み合う難しいテーマです。目先の現金化を急いで持分を安く手放したり、相談なく外部に売って親族関係を損ねたりする前に、まずは現状を整理し、どの方法が手取りと関係の両面で望ましいかを見極めることが大切です。当社では、提携する弁護士・司法書士と連携しながら、共有状態の解消に向けたご相談を無料で承っています。「何から手をつければよいか分からない」という段階から、お気軽にお問い合わせください。

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