【完全ガイド】共有名義の不動産売却｜全員合意の作り方と揉めた場合の解決法

相続不動産を兄弟姉妹で 共有名義 にすると、後々のトラブルが頻発します。 売却・賃貸・修繕すべてに全員合意が必要 となり、1人でも反対すれば動けません。

本記事では、東京・埼玉エリアで共有名義案件の意思統一サポートを年間50件以上行うヘリテージリンクが、 共有名義の不動産売却・全員合意の作り方・揉めた場合の解決法 を解説します。

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第1章 結論：共有名義の不動産で起こる問題

1-1. 5つの典型問題

1-2. なぜ共有名義になるか

遺産分割協議で 「不動産を共有にする」 と決まるケースが大半。表面上は平等で揉めにくいが、 10年後・20年後に必ず火種 になります。可能な限り単独名義にするのが鉄則。

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第2章 共有名義の不動産売却 4つの方法

2-1. 方法①：全員合意で一括売却

最も理想的。共有者全員が売主となり、市場価格で売却。代金は持分割合で按分。

2-2. 方法②：持分のみ売却

自分の持分のみを売却。他共有者の同意不要。ただし買主は持分専門業者・他共有者に限定され、 市場価格の50〜70% に大幅減額。

2-3. 方法③：他共有者に持分を買取してもらう

共有者の1人が他全員から持分を買取り、単独名義化してから市場売却 or 自己利用。価格交渉が必要。

2-4. 方法④：共有物分割請求訴訟

全員合意できない場合の最終手段。家庭裁判所に提訴し、裁判所判断で 強制的に分割（現物分割・代金分割・価格賠償）。

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第3章 全員合意の作り方5ステップ

3-1. 5ステップ

3-2. 第三者を入れる効果

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第4章 揉めるパターンと解決法

4-1. 典型的な揉めパターン5つ

4-2. 法改正：2023年民法改正で時効取得・所在不明者対応が緩和

2023年4月改正で、 所在不明共有者の持分取得・売却同意の代替制度 が新設。所在不明・連絡不能の共有者がいても裁判所申立てで売却可能に。

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第5章 税金面の注意点

5-1. 譲渡所得税は各共有者が個別申告

共有名義の売却益は 持分割合で按分 され、各共有者が個別に確定申告。3,000万円特別控除も 各人ごとに適用可能 です（2024年改正で3人以上の場合1人2,000万円上限）。

5-2. 持分買取時の贈与税リスク

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第6章 Q&A 6問

Q1. 共有名義のまま賃貸できる？
A. 過半数の同意で短期賃貸（土地5年・建物3年以内）可。それ以上は全員同意必須。

Q2. 共有者の1人が認知症になったら？
A. 成年後見人選任が必要。本人合意不能なので後見人が代理。家裁許可も必要。

Q3. 持分割合が違っても代金は均等？
A. NO。持分割合で按分が原則。代償分割で調整可。

Q4. 共有物分割訴訟の費用は？
A. 弁護士着手金30〜80万円＋成功報酬。期間半年〜2年。

Q5. 共有名義を回避する方法は？
A. 遺産分割で1人取得＋代償金支払が定番。家族信託で受託者単独管理も有効。

Q6. 共有持分を相続放棄したら？
A. 他の共有者に帰属。意外と知られていないテクニック。ただし放棄は全相続財産の包括放棄。

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まとめ

※本記事は2026年6月時点の法令に基づきます。