固定資産の現所有者申告とは？相続後に市区町村へ出す届出の期限・提出先・添付書類・過料を整理

「父が亡くなってしばらくすると、市役所から『固定資産現所有者申告書』という用紙が届いた」「相続登記はまだ先になりそうだが、この申告書は出さなければならないのか」——実家の土地や建物の名義人が亡くなると、多くの市区町村からこうした書類が送られてきます。見慣れない名前の届出のため、後回しにしてしまう方も少なくありません。

現所有者申告とは、登記名義人が亡くなった土地・家屋を現に所有している方が、自分の住所や氏名を市区町村に知らせる届出です。令和2年度の税制改正で地方税法に根拠が置かれ、各市区町村が条例で制度化しています。相続登記が済むまでの間、市区町村は誰に固定資産税の通知を送ればよいのか分かりません。その空白を埋めるのがこの申告の役割です。

本記事では、①制度の根拠と対象になる人 → ②期限と提出先 → ③申告書の書き方と添付書類 → ④相続登記・相続人代表者指定届との関係 → ⑤申告しない場合と個別の場面という流れで、現所有者申告という1つの届出に絞って整理します。

目次

第1章　現所有者申告とは｜根拠と対象になる人
第2章　いつまでに・どこへ｜期限と提出先
第3章　申告書の書き方と添付書類
第4章　相続登記・相続人代表者指定届との関係
第5章　申告しない場合と、場面ごとの考え方
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　現所有者申告とは｜根拠と対象になる人

名義人が亡くなると、通知の宛先が分からなくなる

固定資産税は、原則として登記簿に所有者として記録されている方に課税されます。ところが、名義人が亡くなっても、相続登記がされない限り登記簿の名義は変わりません。市区町村は戸籍をたどって相続人を調べることになりますが、相続人が各地に分かれていたり、世代をまたいでいたりすると、調査に長い時間がかかります。

こうした所有者の分からない土地・家屋が増えたことを受け、令和2年度の税制改正で、現に所有している方の側から市区町村へ申告してもらう仕組みが地方税法に盛り込まれました。これが現所有者申告です。法律は「条例で定めるところにより申告させることができる」という形をとっており、実際に制度を設けるかどうか、期限や様式をどうするかは各市区町村の条例に委ねられています。

「現所有者」とは誰のことか

現所有者とは、亡くなった名義人に代わって、その土地や家屋を現に所有している方をいいます。誰が当たるかは、相続の進み具合によって変わります。

遺産分割が済んでいない間は、法定相続人の全員が現所有者となります。この段階で申告したからといって、その不動産を自分が相続すると認めたことになるわけではありません。現所有者申告はあくまで課税のための届出であり、後の遺産分割協議の内容を縛るものではないと案内している自治体が多く見られます。

対象になる不動産

対象は、亡くなった方が名義人となっている土地と家屋です。登記されている不動産だけでなく、登記のない家屋（未登記家屋）で、市区町村の台帳に亡くなった方が所有者として登録されているものも含まれます。共有名義の不動産で、共有者のうち1人が亡くなった場合も、その方の持分について現所有者の申告が必要になります。

第2章　いつまでに・どこへ｜期限と提出先

期限は「知った日の翌日から3か月」が基準

地方税法は、申告の期限を「現所有者であることを知った日の翌日から3か月を経過した日以後の日」の範囲で条例に定めさせています。少し分かりにくい言い回しですが、要するに3か月より短い期限を条例で定めることはできず、3か月かそれより先の日を期限とするという意味です。

実際には「現所有者であることを知った日の翌日から3か月を経過した日まで」と定める自治体が多く、案内では「知った日から3か月以内」と簡略に書かれていることもあります。条例の定め方しだいでは、これと異なる期限となっている可能性もあります。届いた申告書や案内に記載された期限を確認するのが確実です。

「知った日」はいつか

同居していた配偶者や子であれば、通常は名義人が亡くなった日が「知った日」になります。一方、疎遠だった親族が亡くなり、後になって自分が相続人であると知った場合は、その事実を知った日が起算点になります。

提出先は不動産所在地の市区町村

提出先は、亡くなった方や相続人の住所地ではなく、不動産が所在する市区町村の固定資産税の担当課です。資産税課、課税課、税務課など、名称は自治体によって異なります。東京23区内の土地・家屋は固定資産税を東京都が課税しているため、不動産のある区を所管する都税事務所が提出先となります。

複数の市区町村に不動産がある場合

亡くなった方が複数の市区町村に不動産を持っていた場合は、それぞれの市区町村に申告書を提出する必要があります。実家のある市に提出しても、隣の町にある畑や山林には効力が及びません。東京23区内でも、複数の区に不動産がある場合は、それぞれの区を所管する都税事務所への提出が求められています。

第3章　申告書の書き方と添付書類

申告書の入手方法

名義人の死亡届が出されると、市区町村が把握できた相続人あてに、申告書と案内を郵送する運用が広く行われています。届いた用紙をそのまま使うのが最も手軽です。届いていない場合や書き損じた場合は、各自治体のホームページや窓口で様式を入手できます。名称は「固定資産現所有者申告書」「現所有者申告書兼相続人代表者指定届」など、自治体によって少しずつ異なります。

申告書に記載する主な項目

添付書類の目安

添付書類は、名義人が亡くなったことと、申告する方が相続人であることを示す書類が中心です。もっとも、求められる範囲には自治体ごとに大きな差があります。亡くなった方がその市区町村に本籍を置いていた場合など、役所側で確認できる時は戸籍の添付を省略できるとする自治体もあります。

戸籍の束の代わりに、法務局で交付を受けた法定相続情報一覧図の写しを利用できる自治体も多くあります。複数の市区町村に申告する場合や、金融機関の手続きを並行して進める場合に便利です。

相続の順位によって必要な戸籍の範囲が変わる

配偶者や子が相続人となる場合は、名義人の死亡の記載がある戸籍と、相続人本人の現在の戸籍で関係を示せることが多く、比較的そろえやすいといえます。これに対し、子がおらず親や兄弟姉妹が相続人となる場合は、先順位の相続人がいないことを示すために、名義人の出生から死亡までの戸籍一式を求められることがあります。甥や姪が代わって相続人となる場合は、さらに範囲が広がります。

戸籍の収集に時間がかかり期限に間に合いそうにない時は、先に申告書だけを提出し、添付書類は後から追加で出す方法を認める自治体もあります。自己判断で提出を先延ばしにせず、担当窓口に事情を伝えて相談するのが賢明です。

第4章　相続登記・相続人代表者指定届との関係

期限内に相続登記を済ませた場合

相続登記が完了すると、法務局から市区町村へ登記の内容が通知され、課税台帳の所有者も新しい名義人に改められます。そのため、申告期限までに相続登記を済ませた場合は、現所有者申告を不要とする自治体が多く見られます。東京都も、3か月以内に名義変更ができない場合に申告書を提出するよう案内しています。

ただし、申告期限内に登記が完了していても申告書の提出を求める自治体や、登記が完了した旨の連絡を求める自治体もあります。また、複数の不動産のうち一部だけ登記を済ませた場合は、残りの不動産について申告が必要です。登記を済ませたから何もしなくてよいと決めつけず、届いた案内を確認してください。

現所有者申告をしても登記の名義は変わらない

反対に、現所有者申告を提出しても、登記簿の名義が書き換わることはありません。申告は市区町村の課税のための届出であり、法務局の登記とは別の制度です。相続登記は、不動産の取得を知った日から3年以内に申請することが義務づけられており（不動産登記法第76条の2）、現所有者申告を出していても、この義務は果たされません。名前のよく似た「相続人申告登記」も法務局への手続きであり、市区町村への現所有者申告とは提出先も効果も異なります。

「相続人代表者指定届」との違い

現所有者申告と最も混同されやすいのが、相続人代表者指定届です。こちらは、納税義務のある方が亡くなり相続人が2人以上いる場合に、亡くなった方に課されていた税の納税通知書や還付の書類などを受け取る代表者を届け出る手続きです（地方税法第9条の2）。

両者の違いは、対象となる税の時期にあります。相続人代表者指定届は、亡くなった方がすでに納税義務を負っていた年度分について、相続人が引き継いだ義務の窓口を決めるものです。これに対して現所有者申告は、亡くなった後に到来する賦課期日以降の年度分について、新たに納税義務者となる方を知らせるものです。

実務上は、2つの届出を1枚の様式にまとめ、「現所有者申告書兼相続人代表者指定届」として受け付けている自治体が少なくありません。この場合は1枚の提出で両方の届出を済ませられます。別々の様式になっている自治体では、それぞれの提出が必要かどうかを確認してください。

賦課期日（1月1日）と翌年度の納税通知書の宛先

固定資産税は、毎年1月1日の賦課期日に所有者である方に課税されます。名義人が賦課期日より前に亡くなっている場合は、その日に土地や家屋を現に所有している方が納税義務者となります（地方税法第343条第2項）。

たとえば名義人が8月に亡くなった場合、その年度分の残りの納期の税は相続人が引き継ぎ、通知や納付書は相続人代表者あてに送られます。年内に相続登記が完了すれば、翌年度の納税通知書は新しい名義人あてに届きます。登記が年を越す場合は、現所有者申告の内容をもとに、翌年度の通知書が現所有者（複数の場合は代表者）あてに送られます。遺産分割が未了で現所有者が複数いる間は、全員が連帯して納める義務を負う点にも留意が必要です（地方税法第10条の2）。

第5章　申告しない場合と、場面ごとの考え方

申告しない場合の過料

地方税法は、現所有者が正当な事由なく申告をしなかった場合について、市区町村が条例で10万円以下の過料を科す定めを置くことができるとしています。実際に過料の定めを置いているか、どのような場合に科されるかは、各市区町村の条例と運用によります。

申告しなくても納税義務はなくならない

過料よりも実務上の影響が大きいのは、通知が届かないことによる不利益です。申告をしなくても、現に所有している方の納税義務が消えるわけではありません。市区町村は戸籍などを調査して相続人を特定し、相続人の中から通知の宛先を決めて課税を進めます。

その結果、事情を知らない相続人のもとへ突然通知書が届いたり、誰も住んでいない実家に通知書が配達されたまま納期限を過ぎたりすることがあります。納期限を過ぎれば延滞金が加算され、督促を経て財産の差押えに進む可能性もあります。申告は、相続人の側で通知の宛先を選べる機会と捉えることができます。

相続放棄をした人・検討している人

家庭裁判所で相続放棄の申述が受理された方は、はじめから相続人ではなかったものとして扱われるため、現所有者には当たりません。申告書が届いた場合は、申告は不要としたうえで、相続放棄申述受理通知書の写しの提出を求める自治体が多く見られます。連絡をしないままにすると、市区町村は放棄の事実を知ることができません。

相続放棄を検討している段階で申告書が届いた場合は、対応に迷うところです。現所有者申告は課税のための届出であり、相続財産を処分する行為とは性質が異なりますが、放棄を予定しているのであれば、自己判断で提出する前に、担当窓口や司法書士・弁護士などの専門家に相談されることをおすすめします。

遺産分割がまとまらない場合

遺産分割協議が長引いている場合でも、申告の期限は待ってくれません。この場合は、法定相続人の全員を現所有者として記載し、通知を受け取る代表者を1名決めて申告します。代表者は書類の受取人であって、税を1人で負担する人という意味ではありません。立て替えた税額をどう精算するかは、相続人の間で取り決めておくと後の行き違いを防げます。

申告後に事情が変わった場合

申告の後に遺産分割協議が成立し、取得する方が決まった場合は、相続登記を申請すれば、登記の内容に沿って課税台帳も改められます。登記までにさらに時間がかかる場合は、改めて現所有者申告を出し直すよう求められることがあります。代表者を別の方に代えたい場合や、代表者が転居した場合も、変更の届出が必要かどうかを確認してください。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．申告に手数料はかかりますか？

申告そのものに手数料はかかりません。添付する戸籍謄本や住民票の写しの交付手数料、郵送する場合の郵便料金は自己負担となります。

Q2．相続人が複数います。全員がそれぞれ提出するのですか？

1通の申告書に現所有者全員を記載し、代表者がまとめて提出する方法が一般的です。東京都も、代表者が申告すれば他の現所有者が別に申告する必要はないと案内しています。署名の要否など細かな扱いは自治体によって異なります。

Q3．申告書が届いていません。何もしなくてよいですか？

申告書が届かなくても、現所有者に当たる方は申告の対象です。亡くなった方の住所地と不動産の所在地が異なる場合は、不動産のある市区町村が死亡の事実をすぐに把握できないこともあります。親名義の不動産がある市区町村には、相続人の側から問い合わせてみてください。

Q4．登記していない家屋も対象ですか？

対象になります。未登記の家屋は登記簿に名義がないため、市区町村の台帳に登録された所有者が亡くなった場合に、現所有者の申告が求められます。未登記家屋については、別に所有者変更の届出を求める自治体もあります。

Q5．近いうちに売却する予定です。それでも申告は必要ですか？

売却には相続登記が前提となります。申告期限までに相続登記が完了する見込みであれば、申告を不要とする自治体が多いものの、登記が期限に間に合わない場合は申告が必要です。

まとめ

固定資産の現所有者申告は、名義人が亡くなった土地・家屋について、現に所有している方が市区町村へ住所や氏名を知らせる届出です。地方税法第384条の3を根拠に、各市区町村が条例で定めており、期限は現所有者であることを知った日の翌日から3か月を経過した日以後で、条例の定める日までです。提出先は不動産所在地の市区町村で、東京23区の場合は都税事務所となります。

期限内に相続登記を済ませれば申告を不要とする自治体が多い一方、申告をしても登記の名義は変わらず、相続登記の義務も別に残ります。相続人代表者指定届は亡くなった年度までの税、現所有者申告は翌年度以降の税に関する届出という違いがあり、1枚の様式にまとめている自治体も少なくありません。

正当な事由なく申告しなかった場合には、条例で10万円以下の過料が定められていることがあります。それ以上に、通知の宛先が定まらないまま課税が進み、気づかないうちに滞納となるおそれがある点に注意が必要です。期限、様式、添付書類は自治体によって異なりますので、届いた案内を確かめ、分からない点は担当窓口に相談しながら進めてください。

当社では、相続した不動産に関するご相談を幅広くお受けしています。現所有者申告書が届いた時期は、その不動産を今後どうするかをご家族で話し合い始める良い機会でもあります。保有を続けるのか、売却するのか、活用するのか。遺産分割がまとまっていない段階でも、ご事情に応じた進め方をご一緒に整理します。お気軽にご相談ください。

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