相続した不動産の不正登記防止申出とは？なりすまし・地面師への備え方と手続き・必要書類・失効の申出との違い

「相続した実家の権利証がどこを探しても見つからない」「空き家にしている実家のポストに郵便物があふれていて、誰かに目をつけられないか心配」——相続した不動産を手元に置いていると、他人が所有者になりすまして勝手に売却や担保設定の登記をしてしまうのではないか、という不安を抱く方がいらっしゃいます。

こうした不安に備えて法務局が用意している仕組みが不正登記防止申出と登記識別情報の失効の申出です。不正登記防止申出は、申出から3か月以内にその不動産について登記の申請があったとき、法務局が申出をした人に知らせ、申請人が本当に本人かどうかを調べる仕組みです。ただし、申し出れば登記がすべて止まるわけではないなど、効果と限界を正しく理解しておくことが大切です。

本記事では、①不正登記防止申出とは何か、なりすましの手口と制度の性質 → ②どのようなときに申し出るのか → ③申出の手続きと必要書類、3か月の有効期間 → ④申出の後に何が起きるのか → ⑤登記識別情報の失効の申出との違いと使い分け → ⑥相続登記の前に相続人ができること、という順に整理します。なお、権利証が見つからない状態で売却するときの手続き（事前通知や本人確認情報）は、別の記事「権利証・登記識別情報が見つからない時の相続と売却」で詳しく解説しています。

目次

第1章　不正登記防止申出とは｜なりすましの手口と制度の性質
第2章　どんなときに申し出るか｜申出を検討する4つの場面
第3章　申出の手続き｜本人出頭・必要書類・3か月の有効期間
第4章　申出の後に何が起きるか｜通知と本人確認の調査
第5章　登記識別情報の失効の申出との違いと使い分け
第6章　相続登記の前に相続人ができること
第7章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　不正登記防止申出とは｜なりすましの手口と制度の性質

なりすましによる不正な登記とは

他人の土地や建物を、所有者になりすまして勝手に売却したり、担保に入れて金銭をだまし取ったりする者は、一般に地面師と呼ばれます。偽造した身分証明書や印鑑証明書を使い、所有者本人を装って買主や金融機関と取引し、法務局に所有権移転や抵当権設定の登記を申請するのが典型的な手口です。大手企業が多額の代金をだまし取られた事件も報道されています。

ねらわれやすいのは、所有者がその場にいない不動産です。所有者が遠方に住んでいる、高齢で施設に入っている、すでに亡くなっているのに名義がそのままになっている、長く空き家になっている——こうした不動産は、勝手な取引が進んでいても所有者が気づきにくいためです。相続した実家は、この条件に当てはまりやすいといえます。

不正登記防止申出の仕組み

不正登記防止申出は、登記名義人やその相続人が、「名義人になりすました者から不正な登記の申請がされるおそれがある」として、法務局（登記官）に申し出る手続きです。申出に相当な理由があると認められると、その後3か月以内にその不動産について登記の申請があったとき、法務局は申出をした人にその旨を知らせ、申請人に申請の権限があるかどうかを調べます。申出に手数料はかかりません。

法律上の権利ではなく、法務局の事務の取扱い

注意したいのは、不正登記防止申出が法律で定められた申請の権利ではなく、法務局内部の事務の取扱いに基づく運用だという点です。準則は、法務局が登記の事務を行う際のよりどころとして法務省が定めたものです。そのため、申出をしてもそのまま受け付けられるとは限らず、申出に相当な理由があるかどうかを法務局が判断します。また、受け付けられたとしても、登記の申請そのものを拒む効力はありません。

第2章　どんなときに申し出るか｜申出を検討する4つの場面

漠然とした不安だけでは受け付けられないことがある

不正登記防止申出は、不正な登記のおそれがあることについて相当な理由がある場合に受け付けられます。「なんとなく心配だから」という理由だけでは、受け付けてもらえないことがあります。申出書には申出に至った経緯や理由を書く欄があり、どのような出来事があって、なぜ不正な登記のおそれがあると考えるのかを具体的に説明します。

場面①　権利証・登記識別情報通知書を紛失した、盗まれた

最も典型的なのが、権利証（登記済証）や登記識別情報通知書がなくなった場面です。特に、実印や印鑑証明書、身分証明書と一緒に盗まれた場合は、不正な登記に必要なものがそろってしまうおそれがあり、申出を急ぐべき状況といえます。空き巣や車上荒らしの被害にあった場合は、まず警察に被害を届け出ます。申出の際には、警察への届出など必要な措置をとっていることを説明するよう求められるのが一般的です。

一方で、相続の整理中に権利証が見つからないというだけで、盗難や悪用の兆しがない場合には、申出の必要性は高くありません。権利証は持っているだけで所有権を表すものではなく、なくしても所有権を失うことはないためです。

場面②　空き家で郵便物が溜まっている、不審な問い合わせがあった

相続した実家が空き家になり、郵便受けに郵便物やチラシが溜まっていると、外から見ても人が住んでいないことが分かります。それに加えて、「この家を売ってほしいと所有者を名乗る人から依頼された」と不動産会社から連絡があった、見知らぬ人が家の周りを調べていたと近所の方から聞いた、といった具体的な出来事があれば、申出の理由として説明しやすくなります。

所有者の情報が分かる郵便物が抜き取られると、なりすましの手がかりになりかねません。転送の届出や定期的な回収で、郵便物を溜めないことが基本の対策です。

場面③　名義人が亡くなり、相続登記がまだ済んでいない

登記簿の名義が亡くなった方のままになっている不動産は、名義人本人が異議を述べることができないため、なりすましに悪用されやすいといわれます。亡くなった方が生きているかのように装い、偽造した書類で売却の登記を申請する手口です。不正登記防止申出は、名義人の相続人からも行うことができます。権利証の所在が分からない、空き家になっているなどの事情が重なる場合は、相続人から申し出ることを検討します。

場面④　相続人の間に不信がある場合は、別の手段も検討する

「ほかの相続人が勝手に名義を変えてしまうのではないか」という心配もよく聞かれます。ただ、不正登記防止申出は、名義人になりすました者による申請に備える仕組みです。相続人が自分の名前で相続登記を申請する場合は、名義人へのなりすましにはあたらないため、申出の対象として受け付けられないことや、受け付けられても防止の効果が限られることがあります。

相続人の間で遺産の分け方に争いがある場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する、勝手な処分のおそれが強い場合には裁判所に処分禁止の仮処分を申し立てるなど、別の手段が中心になります。早めに弁護士などへ相談しましょう。

第3章　申出の手続き｜本人出頭・必要書類・3か月の有効期間

申出先は不動産の所在地を管轄する法務局

申出は、対象の不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に行います。住んでいる場所の近くの法務局ではなく、不動産がある地域を受け持つ法務局である点に注意が必要です。相続した実家が遠方にある場合は、その地域の法務局に出向くことになります。

原則は名義人本人が法務局に出向く

不正登記防止申出は、申出をする本人が法務局に出向いて行うのが原則です。窓口では、申出人が本人であることを運転免許証やマイナンバーカードなどで確認されます。郵送やオンラインでの申出は、原則として認められていません。

病気や高齢、遠方に住んでいるなど、本人が出向けないやむを得ない事情がある場合には、代理人による申出が認められることがあります。この場合は委任状などで代理の権限を示す必要があり、求められる書面は通常より厳しくなります。代理人による申出を考えている場合は、事前に管轄の法務局へ相談しておきましょう。

主な必要書類

実印や印鑑証明書を盗まれた場合は、申出の前に市区町村で印鑑登録の廃止と新しい印鑑の登録を行い、新しい実印で申出書を作成するのが一般的な順序です。盗まれた実印のまま手続きを進めると、なりすましの者と区別がつきにくくなるためです。マイナンバーカードを盗まれた場合は、すぐに一時利用停止の手続きをとります。

有効期間は3か月｜延長ではなく再度の申出

不正登記防止申出の効果は、申出を受け付けた日から3か月に限られます。3か月を過ぎると、その後に登記の申請があっても通知はされません。期間の延長という仕組みはないため、不安が続く場合は、期間が終わる前後に改めて申出をすることになります。再度の申出でも、その時点で相当な理由があるかどうかが判断されます。

第4章　申出の後に何が起きるか｜通知と本人確認の調査

登記の申請があると、申出人に知らせが届く

申出から3か月以内に、その不動産について登記の申請があると、法務局は速やかに申出人にその旨を知らせます。心当たりのない申請であれば、その旨を法務局にはっきり伝えることが重要です。

本人確認の調査とは

本人確認の調査では、登記官が申請人や代理人に法務局への出頭を求めて事情を聞いたり、書類の提示を求めたりして、申請人が本当に名義人本人かどうかを確かめます。調査の結果、なりすましであることが分かれば、その申請は却下されます。

ここで覚えておきたいのは、申出があっても、登記の申請が自動的に却下されるわけではないという点です。調査の結果、申請人が本人であり、正当な申請だと確認されれば、登記は通常どおり行われます。不正登記防止申出は、登記を止める仕組みではなく、登記官に慎重な確認を促す仕組みだと理解しておきましょう。

自分で売却や登記をするときも調査の対象になる

申出の期間中に、申出人自身が売却などの登記を申請することもあり得ます。この場合も、申出のある不動産として本人確認の調査が行われることがあり、登記の完了までに通常より時間がかかる可能性があります。売却の決済が決まっている場合は、申出をしていることを司法書士に伝え、日程に余裕を持たせておくと安心です。

第5章　登記識別情報の失効の申出との違いと使い分け

登記識別情報の失効の申出とは

登記識別情報は、2005年以降の登記で権利証に代わって通知されている12桁の符号です。この符号を他人に知られた、通知書を盗まれたといった場合に、名義人やその相続人が法務局に申し出て、その符号を使えなくする手続きが登記識別情報の失効の申出です。失効させた符号は、以後の登記の申請に使うことができなくなります。

失効の申出は、不正登記防止申出と違って法令に定めのある手続きです。申出書に記名押印して印鑑証明書を添えるなど、本人であることを示して行います。窓口に出向くほか、郵送やオンラインで申し出る方法もあるとされています。手数料はかかりません。

失効の申出の注意点

失効させた登記識別情報は、元に戻すことも、再発行を受けることもできません。そのため、将来その不動産を売却したり担保に入れたりするときは、登記識別情報を提供できない場合の手続き、つまり事前通知や司法書士による本人確認情報の提供などを使うことになり、そのぶん手間や費用がかかります。これらの手続きについては「権利証・登記識別情報が見つからない時の相続と売却」をご覧ください。

また、失効の申出は登記識別情報だけを対象にした仕組みです。2005年より前の登記で交付された権利証（登記済証）には、失効させる制度がありません。権利証が盗まれた場合に使えるのは、不正登記防止申出ということになります。

2つの申出の違い

使い分けと組み合わせ

登記識別情報の通知書が実印などと一緒に盗まれたような場合には、両方を組み合わせるのが基本的な考え方です。失効の申出で盗まれた符号を使えなくし、不正登記防止申出で、偽造書類など符号以外の方法による申請にも備えます。権利証の時代の不動産であれば、不正登記防止申出が中心になります。一方、符号を知られたおそれはあるものの、近く自分で売却する予定がある場合は、失効させると売却時の手続きが増えるため、司法書士と相談してから判断するとよいでしょう。

第6章　相続登記の前に相続人ができること

相続人として申し出る

不正登記防止申出と失効の申出は、どちらも名義人の相続人から行うことができます。相続登記がまだ済んでいなくても、相続人であることを戸籍謄本などで示せば申し出られるのが特徴です。ほかの相続人にも事情を伝えておくと、後の行き違いを防げます。

いちばんの備えは相続登記を済ませること

亡くなった方の名義のまま放置することは、なりすましのすきを残すことにもなります。相続登記で名義を相続人に移すと、新しい名義人である相続人に登記識別情報が通知され、以後の売却などにはその符号が必要になります。亡くなった方の権利証や登記識別情報が見つからないままでも、相続登記は原則としてそれらを使わずに申請できます。

相続登記は、2024年4月から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。遺産の分け方がまとまらない場合は、自分が相続人であることを申し出る相続人申告登記で、ひとまず義務を果たす方法もあります。

登記の状況を定期的に確かめる

不正登記防止申出の効果は3か月で終わります。その後も安心を保つには、登記事項証明書を取ったり、インターネットの登記情報提供サービスを利用したりして、名義や担保の登記に変化がないかを定期的に確かめるのが現実的です。2026年2月からは、自分が名義人となっている不動産の一覧を証明してもらえる所有不動産記録証明制度も始まっており、相続した不動産の把握にも役立ちます。

空き家の管理で「不在」を見せない

空き家の場合は、郵便物を溜めない、庭木や雑草を手入れするなど、人の手が入っていることが外から分かる管理が備えになります。遠方で通うのが難しい場合は、見回りや郵便物の回収を管理会社に頼む方法もあります。

第7章　よくある質問（Q&A）

Q1．不正登記防止申出に費用はかかりますか？

申出そのものに手数料はかかりません。印鑑証明書や戸籍謄本の取得費用、交通費、司法書士に頼む場合の報酬などは別にかかります。

Q2．3か月が過ぎたら、もう一度申し出られますか？

改めて申し出ることはできます。ただし延長ではなく新しい申出として扱われ、その時点で相当な理由があるかどうかが判断されます。同じ不安が続いている理由を、具体的に説明できるようにしておきましょう。

Q3．申し出ていれば、不正な登記は防げますか？

防げる可能性は高まりますが、確実とまではいえません。申出は、登記官に本人確認の調査を促す仕組みです。偽造の手口が巧妙な場合に備えて、知らせが届いたら速やかに法務局へ連絡し、心当たりのない申請であることを伝えることが大切です。

Q4．すでに不正な登記がされていた場合はどうすればよいですか？

不正な登記がされてしまった後は、申出では元に戻せません。登記の抹消を求める裁判などの手続きが必要になり、登記を信じて取引した第三者が現れると事態が複雑になります。気づいた時点で警察と弁護士に相談し、必要に応じて処分禁止の仮処分などで、さらなる処分を防ぎます。

まとめ

不正登記防止申出は、名義人になりすました者による不正な登記に備えて、名義人やその相続人が法務局に申し出る手続きです。申出から3か月以内に登記の申請があると申出人に知らせが届き、登記官が申請人に申請の権限があるかを調べます。法律上の権利ではなく準則に基づく事務の取扱いで、登記の申請そのものを止める効力はありません。

申出には相当な理由が必要で、本人が管轄の法務局に出向くのが原則です。登記識別情報の失効の申出は、盗まれた符号を使えなくする手続きで、元に戻すことはできません。盗難の場合は2つの申出を組み合わせ、あわせて相続登記を済ませることが根本的な備えになります。

当社では、相続した不動産の管理や売却に関するご相談を幅広くお受けしています。空き家になった実家をどう守るか、権利証が見つからない不動産を売却できるかといったご相談にも、提携する司法書士などの専門家と連携しながらお応えしています。なりすましが心配な段階でも、お気軽にご相談ください。

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