【完全ガイド】相続した実家を売却する3つの方法｜仲介・買取・古家付き土地の選び方と税金対策

# 【完全ガイド】相続した実家を売却する3つの方法｜仲介・買取・古家付き土地の選び方と税金対策

親から相続した実家——管理の負担、固定資産税の支払い、将来の特定空き家リスク。さまざまな悩みから「売却」を選択肢に入れる方が急増しています。総務省「住宅・土地統計調査 2023」によれば、相続を契機に不動産が市場へ流通する件数は 年間約45万件 に達し、過去最高水準で推移しています。

しかし「相続した不動産をどう売れば一番得か」を整理して理解している方は意外に少なく、 仲介・買取・古家付き土地の違いを知らないまま選び、数百万円損する ケースも当社の相談現場では珍しくありません。さらに 3,000万円特別控除 や 取得費加算の特例 など、知っていれば数百万円単位で税金が変わる制度も存在します。

本記事では、東京・埼玉エリアで年間100件以上の相続不動産売却を仲介している当社が、 3つの売却方法の徹底比較、売却の流れ5ステップ、税金対策と特例、そして ケーススタディ3本 を、初めての方にもわかりやすく解説します。

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### 📖 目次

1. 第1章:売却前にやるべき3つの準備
2. 第2章:3つの売却方法 徹底比較
3. 第3章:売却の流れ5ステップ
4. 第4章:税金・3,000万円控除・取得費加算
5. 第5章:ケーススタディ3本
6. 第6章:よくある質問Q&A
7. まとめ＋無料相談のご案内

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第1章 売却前にやるべき3つの準備

1-1. 準備①:相続登記を済ませる

2024年4月から相続登記は義務化されました。 相続登記が完了していないと、所有権移転ができず、売買契約は事実上成立しません。買主側の司法書士も登記の連続性を確認するため、被相続人名義のままでは決済できないのです。

未登記のまま売却話を進めるオーナーがまれにいらっしゃいますが、 契約直前で「決済不可」と判明し、商談がすべて流れる ケースを当社でも複数経験しています。売却を考え始めた瞬間に、まず相続登記の状況を確認してください。

1-2. 準備②:物件情報を把握する

売却査定や売り出しに不可欠な物件情報を、事前に整理しておきます。具体的には次の項目です。

1-3. 準備③:名義人・相続人間の意思統一

共有名義(兄弟姉妹・配偶者などとの共同相続)の場合、 共有者全員の合意 が売却の必須条件です。1人でも反対すれば売却できません。意思統一に時間がかかると、その間にも管理費・固定資産税が発生し続けます。

当社の経験上、共有名義案件の 約3割 で意思統一に難航します。よくある対立軸は次の通り。

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第2章 3つの売却方法 徹底比較

2-1. 全体比較表

2-2. 方法① 仲介(一般的な不動産売却)

不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入希望者を募って売却する方法です。 市場相場で売れる可能性が最も高い 一方、買主が見つかるまでに時間がかかります。

契約形態は3種類:専属専任媒介・専任媒介・一般媒介。専属専任は1社のみ、一般は複数社可。当社では、東京・埼玉エリアの市場感を熟知しているため 専任媒介 をおすすめしています。

2-3. 方法② 買取(不動産会社による直接買取)

不動産会社が直接買主となり、即座に現金化する方法です。 1-2ヶ月で確実に売却できる 反面、価格は相場の70-80%が一般的です。

買取が向いているケースは次の通り。

2-4. 方法③ 古家付き土地として売却

建物を解体せず、 「古家付き土地」 として土地需要狙いで売却する方法です。築20年以上の物件で、特に解体予算がない場合の有力な選択肢です。

価格は「土地相場−解体費見込み」が目安。買主側で解体する前提のため、 更地と比べて買主の選択肢が増えるメリット もあります(中古住宅再生・建替え・更地化どれも自由)。

2-5. 状況別の推奨方法

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第3章 売却の流れ5ステップ

3-1. 全体フロー

3-2. STEP 1:査定依頼

査定には 机上査定(書類のみで概算)と 訪問査定(現地確認)の2種類。売却を本気で検討する段階なら訪問査定をおすすめします。

査定額は会社により ±10-20% の差が出ます。最低3社に依頼し、査定根拠(取引事例・路線価・地域相場)を比較してください。査定額だけでなく、 担当者の知識と提案力 が成約の質を左右します。

3-3. STEP 2:媒介契約締結

依頼する不動産会社を選定したら媒介契約を締結します。前述の3形態(専属専任・専任・一般)から選択。契約期間は最大3ヶ月で、期間内に売れない場合は更新 or 他社へ切替可能です。

3-4. STEP 3:売却活動

不動産会社が物件をレインズ(不動産流通機構)に登録し、自社サイト・ポータルサイト(SUUMO・LIFULL HOME’S等)・チラシで広告。購入希望者の内覧対応も実施します。

売却期間中の所有者の対応は次の3つです。

• 内覧の日程調整(不動産会社経由でOK)
• 価格交渉時の判断(不動産会社経由)
• 物件情報の追加質問への回答

3-5. STEP 4:売買契約締結

購入希望者と価格・引渡し条件で合意したら、売買契約を締結します。同時に手付金(売価の5-10%)を受領。 この時点で物件は実質的に売却確定 です。

契約時に必要な書類は次の通り。

3-6. STEP 5:決済・引渡し

契約後1ヶ月程度で決済日を設定。買主から残代金を受領し、所有権移転登記を行います。同時に物件鍵を引き渡して売却完了。決済は銀行で行うのが一般的です。

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第4章 税金・3,000万円控除・取得費加算

4-1. 売却時に発生する税金

不動産売却益(譲渡所得)に対して 譲渡所得税＋住民税＋復興特別所得税 が課税されます。所有期間で税率が変わるのが特徴です。

4-2. 譲渡所得の計算式

4-3. 特例①:被相続人の居住用財産(空き家)の3,000万円特別控除

通称「 空き家3,000万円特別控除 」。一定の要件を満たす相続空き家の売却益から 最大3,000万円を控除 できる強力な特例です。譲渡所得が3,000万円以下なら、税金はゼロになります。

4-4. 特例②:取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続開始から 3年10ヶ月以内 に不動産を売却した場合、 払った相続税の一部を取得費に加算 できます。譲渡所得が減るので、譲渡所得税の節税につながります。

3,000万円控除と取得費加算は 併用不可 。状況に応じて有利な方を選びます。一般的には:

• 築古空き家＋相続税ゼロ → 3,000万円控除
• 築浅 or 自宅以外＋相続税大 → 取得費加算

4-5. 計算例:3,000万円控除で税金ゼロになるケース

3,000万円控除の適用有無で 約609万円 の差。要件確認と適切な申告が必須です。

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第5章 ケーススタディ3本

5-1. ケース1:東京都内 Aさん(57歳・男性)— 仲介で市場相場成約

5-2. ケース2:埼玉県内 Mさん(63歳・女性)— 古家付き土地で短期決着

5-3. ケース3:練馬区 Tさん兄妹(58歳・55歳)— 買取で1.5ヶ月決済

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第6章 よくある質問Q&A

Q1. 査定は無料ですか？
A. はい、当社の机上査定・訪問査定は すべて無料 です。査定後に売却を決められなくても費用はかかりません。

Q2. 仲介手数料はいくらですか？
A. 法定上限の 売却価格×3%+6万円(税別) です。例:3,000万円で売却→約105万円(税別)。

Q3. 兄弟と意見が合わず売却が進みません
A. 当社では 共有名義案件の意思統一サポート も行っています。第三者として査定額・税負担・各方法のメリデメを可視化することで合意形成しやすくなります。

Q4. 遠方の物件でも売却できますか？
A. 当社の仲介エリアは 東京・埼玉 です。それ以外は提携不動産会社をご紹介します。

Q5. 売却益が出ない場合も税金はかかりますか？
A. かかりません。譲渡所得がマイナス(譲渡損)の場合、譲渡所得税はゼロです。確定申告は不要ですが、損益通算したい場合は申告が必要。

Q6. 3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できますか？
A. 売却した家でローン控除を受けていた場合、 売却年と前2年・翌3年間(計6年)の住宅ローン控除との併用は不可 です。ご注意ください。

Q7. 古家付きと更地、どちらで売れば得ですか？
A. 一般論では「築20年以上で解体費300万円以下 → 古家付き」「築10年以内 or 解体費300万円超 → 更地」が目安です。立地と建物状態で変わるので個別査定推奨。

Q8. 売却益で別の不動産を買えば税金は繰延べできますか？
A. 居住用財産の買換え特例があります(5,000万円の譲渡所得まで課税繰延べ)。ただし買換え要件は厳しく、相続不動産では適用しにくいケースが多いです。

Q9. 売却の確定申告は自分でできますか？
A. シンプルなケース(3,000万円控除なし・取得費明確)なら可能。 特例適用や複雑案件は税理士に依頼 が安全。報酬5-15万円が相場で、節税効果がそれを上回るケースが大半です。

Q10. 初回相談は無料ですか？
A. はい、 初回相談・査定・税金概算試算まですべて無料 です。

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まとめ

本記事では、相続した実家の売却について、準備→3つの方法比較→流れ5ステップ→税金・特例まで網羅的に解説しました。

「相続したから売る」と決めても、 準備不足や知識不足で数百万円の損失 につながるケースは少なくありません。専門家と一緒に進めることで、最適な売却方法・適切な税対策を確実に実行できます。

ヘリテージリンクは、相続登記から査定・売却仲介・税金相談・売却後の管理までワンストップでサポート。東京・埼玉エリアで年間100件以上の相続不動産売却実績があります。