相続した不動産の取得費が分からない時の売却｜概算取得費5%と譲渡所得税の計算を完全ガイド

「相続した古い実家を売ったが、親がいくらで買ったのか分からない」「購入時の売買契約書がどこにも見当たらない」——相続した不動産を売却しようとしたとき、このように「取得費が分からない」という壁にぶつかる方は少なくありません。数十年前に取得した実家や、親から受け継いだ土地の場合、当時の契約書や領収書がすでに処分されていることも珍しくないためです。

不動産を売却して利益が出ると譲渡所得税がかかりますが、その税額は「取得費」がいくらかによって大きく変わります。取得費とは、ごく大まかにいえばその不動産を買ったときの購入価格や諸費用のことです。ところが取得費を示す資料がないと、税法上「売却価格の5%」を取得費とみなす概算取得費という方法が使われ、結果として税額が大きくなりやすいという問題があります。

本記事では、相続した不動産の取得費が分からないケースに焦点をあて、譲渡所得税と取得費の基本から、概算取得費5%ルール（租税特別措置法31条の4）の仕組み、取得費を証明・推計するために役立つ代替資料、数値例で見る税額の差、そして相続空き家の特例との併用まで、順を追って解説していきます。「もう5%で申告するしかないのか」と諦める前に、まず取れる選択肢を整理していきましょう。

目次

第1章　譲渡所得税と取得費の基本
第2章　取得費が分からないとどうなる（概算取得費5%）
第3章　取得費を証明・推計する代替資料
第4章　数値例で見る税額の差
第5章　相続空き家の特例との併用
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　譲渡所得税と取得費の基本

相続した不動産を売却して利益が出た場合には、その利益に対して譲渡所得税・住民税がかかります。まずは、この税金がどのように計算されるのかを押さえておきましょう。譲渡所得（売却によって得た利益）は、ごく大まかにいえば次のように計算されます。

この式からわかるとおり、取得費が大きいほど差し引ける金額が増え、譲渡所得（利益）は小さくなります。譲渡所得が小さくなれば、それに対してかかる税額も小さくなります。つまり取得費は、税額を左右するとても重要な要素なのです。だからこそ「取得費が分かるかどうか」が、相続した不動産の売却では大きな分かれ道になります。

取得費に含まれるもの

取得費とは、その不動産を手に入れるためにかかった費用のことです。一般的には、次のようなものが取得費に含まれるとされています。被相続人（亡くなった方）が購入した際の購入価格が中心となり、これに購入時にかかった諸費用が加わります。

ここで注意したいのが建物の減価償却です。土地は時間が経っても価値が減らないものとして扱われますが、建物は使用や経年によって価値が目減りしていくと考えられています。そのため取得費を計算する際、建物部分については購入価格から減価償却相当額を差し引いた金額を用いるのが一般的です。古い実家ほど建物の取得費は小さくなる傾向があります。

この減価償却の考え方は、取得費の全体像を理解するうえで欠かせません。たとえば、購入価格のうち建物部分が大きい物件では、経過した年数に応じて建物の取得費が目減りしていきます。一方、土地部分は減価償却の対象外のため、購入価格がそのまま取得費の基礎となります。そのため、同じ購入価格でも「土地と建物の内訳」によって最終的な取得費が変わってくる点にも注意が必要です。古い木造の実家などでは、建物の取得費がほとんど残らないケースもありますが、その場合でも土地の取得費を示せれば、概算取得費5%より有利になることがあります。

相続では取得費・取得時期を引き継ぐ

相続した不動産を売却する場合、取得費や取得した時期をどう考えるのかがポイントになります。結論からいえば、相続によって取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）が取得したときの取得費・取得時期をそのまま引き継ぐのが原則です。相続した日に新たに取得したものとして計算するわけではありません。

この「引き継ぐ」という原則があるからこそ、数十年前に親が購入したときの契約書や領収書が重要になります。当時の購入価格が分かれば、それを取得費の基礎にできますが、資料が残っていないと取得費を証明できず、次章で解説する「概算取得費」という方法に頼らざるを得なくなるのです。所有期間についても被相続人の取得時期を引き継ぐため、多くの相続不動産は税率の低い「長期譲渡所得」に該当しやすいという面もあります。

第2章　取得費が分からないとどうなる（概算取得費5%）

前章のとおり、譲渡所得税は取得費が分かることを前提に計算します。ところが、相続した古い実家のように購入時の契約書や領収書が残っていないケースでは、被相続人がいくらで買ったのかを証明できません。このように取得費が分からない場合に用いられるのが概算取得費という考え方です。

概算取得費とは、実際の取得費が不明なときに、譲渡収入金額（売却価格）の5%を取得費とみなして計算してよい、という取り扱いです。たとえば3,000万円で売却した場合、その5%にあたる150万円を取得費として差し引けることになります。取得費を証明できなくても計算を進められる点では、救済的な仕組みといえます。

ここで押さえておきたいのが、概算取得費5%を使うと取得費がかなり小さくなり、結果として税額が大きくなりやすいという点です。実際の購入価格が売却価格の5%より高いことは多く、本来であればもっと大きな取得費を差し引けたはずが、5%しか差し引けないために譲渡所得がふくらんでしまうのです。

つまり、取得費が分からないからといって、すぐに5%で申告すると決めてしまうのは早計です。次章で紹介するように、購入価格を直接証明できなくても、それを推し量る手がかりとなる資料が残っているケースは少なくありません。5%とその実額・推計額を比べ、有利なほうを選べないかを検討することが大切です。

第3章　取得費を証明・推計する代替資料

「取得費が分からない」といっても、購入時の売買契約書がないだけで、取得費を裏づけたり推計したりする手がかりが別の形で残っていることは少なくありません。契約書そのものがなくても、当時の資金の動きや取得の記録から、いくらで買ったのかを合理的に説明できれば、概算取得費5%より大きな取得費が認められる可能性があります。一般に手がかりとなりうる主な資料は次のとおりです。

まず確認したいのが通帳や預金の出金記録です。購入代金を支払った際の大きな出金が記録として残っていれば、いくら支払ったのかを示す有力な手がかりになります。また、住宅ローンを組んで購入していた場合は、金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に借入額が記されており、そこから購入価格を推し量れることがあります。

登記の記録も見逃せません。購入時に住宅ローンを利用していれば、登記に抵当権の設定額が記録されていることがあり、当時どの程度の資金を投じたのかを推測する材料になる場合があります。分譲マンションであれば、分譲時のパンフレットや価格表が当時の販売価格を示す参考資料となることもあります。

こうした直接資料がどうしても見つからない場合の推計方法として、一般財団法人日本不動産研究所が公表する市街地価格指数を用いて取得価格を推計する方法が知られています。これは、売却価格を指数の変動で過去にさかのぼり、取得当時の価格を推計するという考え方です。ただし、この方法が使えるかどうかは事案ごとの税務署の判断により、常に認められるわけではない点に注意が必要です。

当社では、相続した空き家や土地の売却をご検討の方に対し、こうした取得費にまつわる整理も含め、提携する税理士のご紹介をふまえて売却全体をサポートしています。「契約書は無いが、通帳やローン書類は残っている」といった段階からでも、まずはお気軽にご相談ください。

第4章　数値例で見る税額の差

取得費が分かるかどうかで税額がどれほど変わるのか、簡単な数値例で見てみましょう。ここでは売却価格3,000万円の相続した実家を例に、「取得費が分からず概算取得費5%を使う場合」と「実際の取得費が分かる場合」を比べます。譲渡費用（仲介手数料など）は分かりやすさのため省略し、特別控除も考慮しない、ごく簡略化した比較です。

このように、取得費が150万円（5%）にとどまる場合、譲渡所得は2,850万円と大きくなります。一方、実際の購入価格などから取得費が1,800万円と示せた場合、譲渡所得は1,200万円まで圧縮されます。その差は譲渡所得ベースで1,650万円にのぼり、これに税率を掛けた分だけ税額に差が生じることになります。

譲渡所得には、所有期間に応じた税率がかかります。相続した不動産は被相続人の取得時期を引き継ぐため、多くのケースで所有期間5年超の長期譲渡所得に該当し、一般に所得税・住民税をあわせておおむね約20%程度の税率が目安とされています（復興特別所得税を含む細かな率は割愛します）。この税率を先ほどの譲渡所得の差1,650万円に単純に当てはめると、数百万円規模の税額差が生じうる計算になります。

この比較から言えるのは、取得費を示す資料を一つでも多く探し出すことが、結果的に税負担を抑えることにつながりうる、ということです。「契約書がないから5%で仕方ない」と早々に諦めず、通帳やローン書類など手がかりを探す価値は十分にあるといえます。

なお、譲渡所得にかかる税率は所有期間によって大きく異なります。所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、短期のほうが税率は高く設定されています。相続した不動産は被相続人の取得時期を引き継ぐため、親が長く所有していた実家などは長期譲渡所得に該当しやすく、その分だけ税率の面では有利に働きやすい傾向があります。取得費を大きくできるかどうかとあわせて、所有期間による税率も税額を左右する重要な要素だと押さえておきましょう。

第5章　相続空き家の特例との併用

取得費が分からず概算取得費5%で計算せざるを得ない場合でも、相続した空き家であれば特別控除の特例によって税負担を大きく抑えられる可能性があります。代表的なのが相続空き家の3,000万円特別控除です。取得費と特例は別の話であり、両者を正しく理解して組み合わせることが重要です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、一定の要件を満たす相続した空き家（およびその敷地）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性がある制度です。仮に概算取得費5%で譲渡所得が大きく出てしまっても、この特例が使えれば、そこから最大3,000万円を差し引けるため、結果的に税額がゼロに近づくケースもあります。ただし、耐震基準への適合や売却期限など細かな要件があり、適用の可否は個別に判断されます。

もう一つ押さえておきたいのが取得費加算の特例です。これは、相続税を納めた方が一定期間内に相続財産を売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる可能性がある制度です。取得費に上乗せできる分だけ譲渡所得を圧縮できるため、取得費が小さくなりがちな「取得費不明」のケースでは、検討する価値のある特例といえます。

このように、たとえ取得費が分からず概算取得費5%を使う場合でも、相続空き家の特例が使えれば税負担を大きく抑えられる可能性があります。「取得費が不明で税金が心配」という段階でも、特例の要件を満たすかどうかを早めに確認しておくことが大切です。相続空き家の税金や特例の詳細については、当社の関連記事もあわせてご参照ください。

当社では、相続した空き家の売却にあたり、こうした特例と取得費の関係を見据えたうえで、提携する税理士のご紹介を含めてサポートしています。「取得費も分からず、特例が使えるかも分からない」という段階からのご相談も歓迎しています。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．購入時の契約書がありません。もう概算取得費5%で申告するしかないのでしょうか？

必ずしも5%だけとは限りません。契約書がなくても、通帳の出金記録や住宅ローンの契約書、登記の記録などから、購入価格を裏づけ・推計できる可能性があります。これらから合理的に取得費を示せて、それが売却価格の5%を上回るのであれば、その金額で申告したほうが税負担を抑えられることがあります。まずは資料を探し、判断が難しい場合は税理士に相談するとよいでしょう。

Q2．市街地価格指数を使えば必ず取得費を認めてもらえますか？

必ず認められるわけではありません。市街地価格指数による推計は取得費を推し量る一つの方法として知られていますが、適用できるかどうかは物件の状況や資料の有無をふまえた税務署の判断によります。「一般に使える推計方法の一つ」という位置づけで捉え、事前に税理士や税務署に確認しておくことをおすすめします。

Q3．土地と建物の両方を相続しました。取得費はどう考えますか？

一般に、土地は時間が経っても価値が減らないものとして扱われ、購入価格がそのまま取得費の基礎になります。一方、建物は経年により価値が目減りすると考えられるため、購入価格から減価償却相当額を差し引いた金額を取得費とするのが一般的です。取得費が分からない場合は、土地建物あわせて売却価格の5%を概算取得費とすることになります。

Q4．取得費が分からなくても、相続空き家の3,000万円特別控除は使えますか？

取得費が分からないこと自体は、相続空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかとは別の問題です。この特例は、耐震基準への適合や売却期限などの要件を満たすかどうかで判断されます。要件を満たせば、概算取得費5%で譲渡所得が大きく出た場合でも、そこから最大3,000万円を控除できる可能性があります。適用可否は個別性が高いため、税理士に確認してください。

Q5．利益が出ていなくても確定申告は必要ですか？

特例を使って税額をゼロにする場合でも、確定申告そのものは必要になるのが一般的です。相続空き家の特別控除や取得費加算の特例は、確定申告をして適用を受けることで初めて効果が生じるためです。「特例で税金がかからないから申告しなくてよい」という誤解は避け、売却した年の翌年に忘れず申告するようにしましょう。

まとめ

相続した不動産を売却して利益が出ると譲渡所得税がかかり、その税額は「取得費」がいくらかによって大きく変わります。取得費は被相続人が購入したときの価格（建物は減価償却後）と購入時の諸費用が基礎となり、相続では被相続人の取得費・取得時期を引き継ぐのが原則です（所得税法60条）。ところが古い実家などで購入時の契約書が残っていないと取得費を証明できず、「売却価格の5%」を取得費とみなす概算取得費で計算せざるを得なくなります。

概算取得費5%は取得費が小さくなりやすく、税額が大きくなりがちです。しかし、契約書がなくても、通帳の出金記録・住宅ローン契約書・登記の記録・市街地価格指数による推計などから、取得費を裏づけ・推計できる可能性があります。さらに、相続空き家であれば3,000万円特別控除や取得費加算の特例によって、税負担そのものを大きく抑えられる場合もあります。「契約書がないから5%で仕方ない」と諦める前に、取れる選択肢を一つずつ確認することが大切です。

相続した空き家の売却は、取得費の把握から特例の適用可否まで、税務上の判断が数多く絡みます。ご自身だけで進めようとすると、本来使えたはずの選択肢を見落としてしまうこともあります。だからこそ、売却の早い段階で取得費の手がかりを整理し、使える特例を見据えて進めることが、納得のいく売却への近道になります。当社では、相続した空き家・土地の査定から売却完了までをワンストップでサポートしています。「取得費が分からず、税金が心配」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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