小規模宅地の特例「家なき子」とは？別居の子が自宅を80%減で相続する要件を完全ガイド

ある日、こんな相談を受けました。「実家を離れて賃貸暮らしをしているが、親が亡くなったら実家の土地を相続する。同居していなくても、あの評価を80%も下げられる特例は使えるのだろうか」——相続税を大きく軽くする小規模宅地等の特例は、原則として被相続人と同居していた親族などが対象です。しかし、別居していて持ち家のない子（いわゆる「家なき子」）でも、一定の要件を満たせば、この特例を使える例外があります。

「家なき子」の特例と呼ばれるこの仕組みは、親元を離れて借家などに住んでいる子が、実家の土地を相続する場合に、その評価額を最大80%減額できるものです。実家の土地が5,000万円と評価されるケースでも、この特例を使えれば1,000万円の評価で済み、相続税が大きく下がる、あるいは0円になることもあります。ただし、2018年の改正で要件が厳しくなっており、正しく理解しておかないと適用を受けられません。

本記事では、実家を離れて暮らす方や、その親御さんに向けて、①小規模宅地等の特例と家なき子の位置づけ → ②家なき子特例の要件 → ③2018年改正で厳しくなった点 → ④適用の効果と具体例 → ⑤判断が難しいケースと注意点、という流れで、家なき子特例のしくみと要件を整理します。

目次

第1章　小規模宅地等の特例と「家なき子」
第2章　家なき子特例を使うための要件
第3章　2018年改正で厳しくなった点
第4章　適用の効果と具体例
第5章　判断が難しいケースと注意点
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　小規模宅地等の特例と「家なき子」

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた自宅の土地などについて、一定の要件を満たせば、その評価額を大幅に減額できる制度です。とくに、被相続人が住んでいた自宅の土地（特定居住用宅地等）については、330平方メートルまで、評価額を80%減額できます。相続税は財産の評価額をもとに計算されるため、この特例が使えるかどうかで、税額が大きく変わります。

なぜ、このような特例があるのでしょうか。それは、遺された家族が住み続ける自宅にまで重い相続税をかけると、自宅を売らなければ税金を払えなくなるおそれがあるからです。「相続税を払うために、住んでいる家を手放さざるを得ない」という事態を防ぐために、生活の基盤である自宅の土地の評価を大きく下げる、というのがこの特例の趣旨です。

この趣旨から、自宅の土地について特例を使えるのは、原則として配偶者、または被相続人と同居していた親族がその土地を相続する場合です。配偶者はそのまま自宅に住み続けますし、同居していた親族も引き続きその家で暮らします。いずれも「その家を生活の基盤にしている」ため、特例で評価を下げて税負担を軽くする対象になるわけです。

ところが、現実には、子が実家を離れて別の場所で暮らしているというケースが多くあります。進学や就職で親元を離れ、都市部で賃貸暮らしをしている、といった状況です。このような別居の子は、原則どおりなら小規模宅地等の特例を使えません。しかし、それでは「たまたま親と同居していなかっただけで大きな税負担を負う」ことになり、酷な面があります。

そこで設けられているのが、いわゆる「家なき子」の特例です。被相続人に配偶者も同居親族もいない場合に、別居していても持ち家を持たず借家などに住んでいる親族が実家の土地を相続するときは、一定の要件のもとで小規模宅地等の特例を使える、というものです。「持ち家がない（家なき）子」だから「家なき子」と呼ばれています。

この特例の背景には、「親元を離れて借家住まいをしている子が、将来、親の実家に戻って住むかもしれない」という事情への配慮があります。同居はしていなくても、持ち家を持たずにいる子にとって、実家は将来の生活の基盤（帰る場所）になり得る、という考え方です。この趣旨を踏まえると、次章で見る要件の意味も分かりやすくなります。「持ち家がないこと」が要件になっているのも、実家を将来の住まいの拠り所とする可能性がある人を対象にするため、と考えると納得できるでしょう。

第2章　家なき子特例を使うための要件

家なき子特例を使うには、いくつかの要件をすべて満たす必要があります。要件は細かいのですが、大きく整理すると次のようになります。まず前提として、被相続人に配偶者がおらず、かつ被相続人と同居していた相続人もいないことが必要です。つまり、配偶者や同居親族という原則の対象者がいない場合に限って、家なき子特例の出番があります。

そのうえで、その土地を取得する親族（家なき子）自身について、次の要件が求められます。1つ目が、相続開始前3年以内に、自己または自己の配偶者、三親等内の親族、特別の関係のある法人が所有する家屋に住んだことがないことです。簡単にいえば、過去3年間、自分や近い親族などの持ち家に住んでいない（借家などに住んでいる）ことが必要です。

2つ目が、相続開始時に住んでいる家屋を、過去に自分が所有していたことがないことです。これは、「かつて持ち家を売って、その家に賃貸で住み続けている」といった形で、実質的には持ち家がある状態を装うことを防ぐための要件です。今住んでいる家を過去に所有していた場合は、家なき子特例の対象になりません。

3つ目が、相続した宅地を、相続税の申告期限まで保有し続けることです。相続してすぐに売却してしまうと、「生活の基盤として残す」という特例の趣旨に反するため、少なくとも申告期限（相続開始から10か月）まではその土地を持ち続ける必要があります。この点は、相続後すぐに実家を売りたい場合には特に注意すべきポイントです。なお、家なき子特例では、配偶者や同居親族の場合と異なり、その家に実際に住むこと（居住要件）までは求められませんが、保有は必要とされています。

これらの要件は、親元を離れて借家住まいをしている子を典型的な対象として想定しています。たとえば、都市部の賃貸マンションに長年住んでいて、自分名義の家を持っていない子が、一人暮らしだった親の実家の土地を相続する、といったケースが、家なき子特例の典型例です。

要件は細かく、判断が難しい部分もあります。とくに「持ち家がない」の判定は、自分だけでなく配偶者や近い親族の持ち家まで見る必要があり、複雑です。当社では、相続する実家の土地の評価の把握について、提携する税理士等と連携しながらご相談を承っています。「実家を相続するが、特例が使えるか知りたい」という段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

第3章　2018年改正で厳しくなった点

家なき子特例は、2018年（平成30年）の税制改正で要件が厳しくなりました。それ以前は、要件が比較的ゆるく、本来の趣旨とは異なる「節税目的の使い方」が広がってしまっていたためです。この改正の内容を知っておくと、現在の要件がなぜこうなっているのかが理解できます。

改正前は、たとえば自分の持ち家を、子や親などの近い親族に贈与したり売却したりして名義を移し、その家に「借りて住んでいる」形にすることで、「持ち家がない状態」を人為的に作り出し、家なき子特例を使う、といった方法が可能でした。また、自分の家を持っていても、それを親族の法人名義にするなどの工夫で要件を回避できてしまう面がありました。

こうした「実質的には持ち家があるのに、名義を操作して家なき子を装う」使い方を防ぐため、2018年の改正で、持ち家がないことの判定に、三親等内の親族や特別の関係のある法人が所有する家屋も含めることになりました。つまり、自分名義でなくても、子や親などの近い親族、関係する法人の持ち家に住んでいる場合は、「持ち家がない」とは認められなくなったのです。

さらに、改正では、今住んでいる家を過去に自分が所有していた場合は対象外とするという要件も加わりました。これは、「自分の家を売って、そのまま賃貸で住み続ける」ことで持ち家がない状態を作る、という抜け道を封じるためのものです。これらの改正により、本当に「持ち家を持たずに借家住まいをしている」実態のある人だけが、家なき子特例を使えるようになりました。

この改正の趣旨は、特例を本来の目的にかなう人に限ることにあります。家なき子特例は、「親元を離れて借家暮らしをする子が、将来実家に戻る可能性に配慮する」ための制度です。名義を操作して人為的に要件を満たすような使い方は、この趣旨から外れます。改正によって、そうした形式的な節税はできなくなったと理解しておきましょう。

したがって、現在の家なき子特例を使えるかどうかは、過去3年間の住まいの実態を、自分だけでなく近い親族の持ち家まで含めて確認する必要があります。「自分名義の家はないから大丈夫」と思っていても、配偶者や親の持ち家に住んでいれば対象外になることがあります。判定は複雑なため、専門家に確認するのが確実です。

この改正が示しているのは、相続の直前に慌てて対策をしても効果は薄いということでもあります。かつては、相続が近づいてから持ち家の名義を移すといった直前の工作で特例を使えたこともありましたが、今はそうした形式的な操作は通用しにくくなっています。家なき子特例を使えるかどうかは、相続が起きるずっと前からの、実際の住まいの状況によって決まります。だからこそ、実家の相続を見据えるなら、早い段階で「今の住まいの状況で特例が使えるか」を確認しておくことに意味があるのです。

第4章　適用の効果と具体例

家なき子特例を使えると、相続税の負担がどれだけ変わるのでしょうか。前述のとおり、この特例では、自宅の土地の評価額を、330平方メートルまで80%減額できます。80%減ということは、評価額が5分の1になる、ということです。これは、相続税の計算に非常に大きな影響を与えます。

具体的な数字で見てみましょう。たとえば、一人暮らしだった親の実家の土地が評価額5,000万円、面積が330平方メートル以内だとします。別居で借家住まいの子がこの土地を相続し、家なき子特例を使えると、土地の評価額は5,000万円×（1−80%）＝1,000万円まで下がります。4,000万円もの評価が圧縮されるわけです。

相続税の税率は、財産が多いほど高くなる累進構造です。そのため、4,000万円の評価圧縮は、そのまま相続税の大きな軽減につながります。評価が下がることで適用される税率の区分も下がり、二重に負担が軽くなることもあります。まさに、家なき子特例は別居の子にとって「使えるかどうかで大きく差がつく」制度なのです。

この評価減は、相続税がかかるかどうかの判定そのものを左右することもあります。たとえば、基礎控除が3,600万円（相続人が子1人）のケースで、土地5,000万円が特例で1,000万円に下がれば、他に大きな財産がなければ基礎控除以下となり、相続税が0円になることもあります。このように、家なき子特例は、別居の子にとって非常に大きな節税効果を持つ制度です。

ただし、ここで必ず押さえておきたいのが、家なき子特例を使うには、相続税の申告が必要だという点です。小規模宅地等の特例は、「申告すること」が適用の条件になっています。つまり、特例を使って評価が下がり、結果的に相続税が0円になる場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。

これを誤解して、「特例で0円になるから申告不要」と考えてしまうと、大きな問題になります。申告をしなければ特例が使えず、本来の評価額（この例では5,000万円）で基礎控除を超えて無申告と判断され、加算税や延滞税といったペナルティを課されるおそれがあるのです。家なき子特例を使う場合は、必ず期限内（相続開始から10か月）に申告を行いましょう。

当社では、家なき子特例の適用を検討するうえで欠かせない実家の土地の評価の把握について、提携する税理士等と連携しながらご相談を承っています。「実家の土地がいくらと評価されそうか知りたい」という段階でも、まずは無料査定でおおよその価値を把握してみることをおすすめします。

第5章　判断が難しいケースと注意点

家なき子特例は、要件が細かく、判断が難しいケースも少なくありません。いくつか、注意すべき場面を見ておきましょう。まず、被相続人が老人ホームに入所していたケースです。親が亡くなる前に老人ホームに入っていた場合、「自宅に住んでいなかった」ことになりますが、一定の要件（要介護認定を受けているなど）を満たせば、自宅は引き続き「被相続人の居住用」とみなされ、特例の対象になり得ます。

次に、取得する子が単身赴任をしているケースです。単身赴任で一時的に社宅などに住んでいる場合、その社宅が誰の持ち家かによって判定が変わります。会社所有の社宅であれば「持ち家がない」と認められることが多いですが、状況によって判断が分かれることもあります。こうした個別事情は、慎重な確認が必要です。自分では「借りて住んでいるだけ」のつもりでも、その家の名義しだいで結論が変わるため、油断はできません。

また、面積の上限（330平方メートル）にも注意が必要です。評価を80%減額できるのは330平方メートルまでで、これを超える部分は、原則として減額の対象になりません。広い土地の場合は、330平方メートルまでが80%減、それを超える部分は通常の評価、という計算になります。実家の土地が広い場合は、この上限を意識しておきましょう。

さらに、複数の宅地がある場合や、事業用の宅地がある場合には、どの宅地に特例を使うかで有利・不利が変わります。小規模宅地等の特例には、自宅の土地のほかに事業用の土地なども対象があり、それぞれ限度面積や減額割合が異なります。複数の対象がある場合は、どう組み合わせるのがもっとも有利かを検討する必要があります。

もう一つ、実務でよくあるのが、相続人が複数いて、実家を誰が相続するかで特例が使えるかどうかが変わるケースです。同じ実家の土地でも、家なき子の要件を満たす子が相続すれば特例を使えますが、持ち家のある子が相続すると使えません。つまり、遺産分割で「誰が実家を取得するか」を工夫することで、特例を使えるようにできる場合があるのです。相続税の負担を抑える観点からは、分割のしかたと特例の適用をセットで考えることが大切です。ただし、税金だけで分け方を決めると相続人の間の公平を欠くこともあるため、バランスを見ながら検討する必要があります。

このように、家なき子特例は、一見シンプルに見えて、実際には個別の事情によって適用の可否や有利な使い方が変わる、専門性の高い制度です。「自分は家なき子に当てはまりそうだ」と思っても、要件を一つでも満たさなければ適用は受けられません。逆に、当てはまらないと思っていても、確認すると使えるケースもあります。

したがって、実家の土地を相続する予定があり、家なき子特例を使えるかどうかが問題になる場合は、早めに税理士に相談して、要件を満たすかを確認することを強くおすすめします。相続が起きる前の段階で確認しておけば、必要に応じて住まいの状況を整えるなどの準備ができることもあります。当社でも、実家の土地の評価の把握をお手伝いしています。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．同居していなくても、小規模宅地等の特例は使えますか？

被相続人に配偶者も同居していた相続人もいない場合で、取得する親族が「家なき子」の要件を満たせば、別居していても小規模宅地等の特例（自宅の土地の80%減）を使えます。要件は、過去3年間に自己や近い親族などの持ち家に住んでいないこと、今住む家を過去に所有していないこと、相続した宅地を申告期限まで保有することなどです。これらをすべて満たす必要があり、一つでも欠けると特例は使えません。ご自身が当てはまるか不安な場合は、住まいの状況を整理して税理士に確認するとよいでしょう。

Q2．賃貸マンションに住んでいれば、家なき子に当てはまりますか？

自分名義の家を持たず、賃貸に住んでいることは要件の一つですが、それだけで当てはまるとは限りません。過去3年以内に、配偶者や三親等内の親族、特別の関係のある法人が所有する家屋に住んでいた場合は、「持ち家がない」とは認められません。たとえば配偶者名義の家に住んでいる場合などは対象外です。自分だけでなく近い親族の持ち家まで確認が必要です。

Q3．相続した実家をすぐに売っても、特例は使えますか？

家なき子特例では、相続した宅地を相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで保有し続けることが要件です。申告期限より前に売却してしまうと、保有要件を満たさず、特例が使えなくなるおそれがあります。売却を考えている場合でも、少なくとも申告期限までは保有するのが安全です。

Q4．親が老人ホームに入っていました。実家に特例は使えますか？

被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、要介護認定を受けているなど一定の要件を満たせば、自宅は引き続き被相続人の居住用の宅地とみなされ、特例の対象になり得ます。ただし、老人ホーム入所後に自宅を賃貸に出していた場合などは扱いが変わることがあります。個別の判断が必要なため、税理士に確認してください。老人ホームのケースは近年増えており、判定を誤ると特例を使い損ねることもあるため注意が必要です。

Q5．家なき子特例を使えば、申告は不要になりますか？

いいえ、逆です。家なき子特例（小規模宅地等の特例）を使うには、相続税の申告が必要です。特例で評価が下がって相続税が0円になる場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。「0円だから申告不要」と考えて申告しないと、本来の評価額で無申告と判断され、ペナルティを課されるおそれがあるため、必ず申告してください。大きな節税ができる制度だからこそ、申告という一手間を確実に踏むことが欠かせません。

まとめ

小規模宅地等の特例は、自宅の土地の評価を最大80%減額できる、相続税を大きく軽くする制度です。原則は配偶者や同居親族が対象ですが、本記事で見てきた「家なき子」の特例により、別居していても持ち家のない子などが実家の土地を相続する場合には、一定の要件のもとでこの特例を使えます。実家の土地が5,000万円でも1,000万円の評価で済むなど、節税効果は非常に大きなものです。同居していないというだけで特例をあきらめてしまうのは、もったいないケースもあるのです。

ただし、家なき子特例は2018年の改正で要件が厳しくなり、持ち家がないことの判定に近い親族や関係法人の持ち家も含めるなど、実態のある借家住まいの人だけが対象になりました。要件は細かく、老人ホーム入所や単身赴任など判断が難しいケースもあります。そして、特例を使うには、税額が0円になる場合でも相続税の申告が必要である点も、忘れてはなりません。

家なき子特例は、別居の子にとって大きな節税につながる一方、要件が細かく、判断の難しい制度です。とくに、実家の土地の評価額が特例の効果を大きく左右するため、まずはその評価を把握することが検討の出発点になります。当社では、家なき子特例の検討に欠かせない実家の土地の評価の把握から、相続後の売却・活用のご相談まで、提携する税理士等と連携しながらサポートしています。「実家を相続するが、特例が使えるか・いくらの評価か知りたい」という段階でも、まずは現状を整理するところから、お気軽にご相談ください。特例を活かせるかどうかで、相続税は大きく変わります。

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