空き家を売る前の現状確認は何を見る？建物・権利・税金の3点チェックリストと見落としの実例

「相続した実家を売ろうと思うが、何年も誰も住んでいない。売りに出す前に、いったい何を確認すればよいのか」——空き家の売却相談で、もっとも多く寄せられる問いの一つです。答えを先に言えば、確認すべきことは建物・権利・税金の3点に整理できます。この3点を売り出し前に押さえておくだけで、売却後のトラブルや想定外の出費の大半は避けられます。

空き家は、人が住んでいる家と違って日常の換気や小さな修繕が行われません。国土交通省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、空き家の約4割に腐朽・破損があると報告されています。現状を把握しないまま売り出すと、引き渡し後の欠陥で売主が修繕費を負担したり、名義の問題で決済が止まったり、税金の見込み違いで手取りが減ったりします。

本記事では、「空き家を売る前に何を確認すべきか」という1つの問いに対して、①なぜ現状確認が結果を分けるのか → ②建物の確認 → ③権利の確認 → ④税金・費用の確認 → ⑤見落としの実例とチェックリスト、確認後の売り方という順に整理します。

目次

第1章　なぜ売る前の現状確認が結果を分けるのか
第2章　建物の確認：雨漏り・シロアリ・傾き・残置物・インフラ
第3章　権利の確認：登記名義・相続登記・境界・接道・抵当権
第4章　税金・費用の確認：固定資産税・譲渡所得税・特別控除
第5章　見落としの実例3つとチェックリスト、確認後の売り方
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　なぜ売る前の現状確認が結果を分けるのか

空き家は「知らないうちに傷んでいる」

通常の住宅売却と空き家売却の最大の違いは、「長期間、誰も住んでいなかった」という点にあります。人が住んでいれば換気や掃除、小さな修理が日常のなかで行われますが、空き家ではそれがなく、湿気による木材の腐朽やカビ、シロアリの食害、雨樋の詰まりから始まる雨漏り、不法投棄の痕跡といった問題が、所有者の知らないうちに進行します。

問題は、こうした劣化の多くが外からは見えないことです。床下の腐朽や小屋裏の雨染みは、引き渡し後の工事で初めて発覚する例が少なくありません。売る前の現状確認とは、この「見えない劣化」を売主の側で先に把握しておく作業だといえます。

知らなかった欠陥でも売主の責任になる

2020年4月の民法改正で、売主の責任は「瑕疵担保責任」から契約不適合責任に変わりました。引き渡した建物が契約の内容に合っていなければ、買主は修補や代金の減額、損害賠償、場合によっては契約の解除を求めることができます。ここで重要なのは、売主が欠陥を知らなかったとしても責任を免れないという点です。

逆にいえば、売主が現状を把握し、「雨漏りの跡がある」「床下にシロアリの痕跡がある」と告知書（物件状況等報告書）に正確に書いて契約すれば、それは契約の内容に含まれ、後から責任を問われる余地が小さくなります。現状確認と告知は、売主自身を守るもっとも有効な手段です。

確認は「価格を上げる」方向にも働く

現状確認は、欠陥探しのためだけにあるわけではありません。状態を把握したうえで、外壁の高圧洗浄や室内クリーニングなど軽微な手入れを行うだけで、査定額が100〜300万円上がるケースは珍しくありません。一方で、傷みが進んだ家に大きなリフォーム費用をかけても価格に反映されないことも多く、「どこに手を入れ、どこは現状のまま売るか」の判断も現状確認が出発点になります。

第2章　建物の確認：雨漏り・シロアリ・傾き・残置物・インフラ

外観と室内で見るべき5つのサイン

建物の確認で優先すべきは、雨漏り・シロアリ・傾きの3つです。いずれも放置すると構造体に影響し、修繕費が数百万円規模になりやすいためです。まずは外観から、屋根・外壁・基礎・雨樋・窓まわりを順に見ていきます。

室内では、天井や壁の茶色いシミ（雨漏りの跡）、床の軋みや沈み込み（シロアリや腐朽の疑い）、浴室や洗面所の目地やコーキングのカビ・腐食、押し入れやクローゼットの内部のカビを確認します。畳を上げて床板を見る、床下収納から床下をのぞく、天井の点検口から小屋裏を見るところまでできると見落としが大きく減ります。傾きは、ビー玉を床に置く、建具の開閉が引っかかるかを試す、といった方法でも目安が得られます。

残置物とライフラインの停止状況

空き家の売却で意外と負担になるのが残置物です。家具・家電・衣類・仏壇などが残ったままだと、引き渡し前の撤去が契約条件になるのが一般的です。処分を業者に頼むと一戸建て1軒分で数十万円に達することもあり、売却費用として最初から見込んでおく必要があります。持ち帰るものと処分するものを分けておくと、見積もりも売却の日程も立てやすくなります。

あわせて、水道・電気・ガスの状態も確認します。長く使っていない水道は赤錆が出るため、通水して色とにおいを見ます。電気はブレーカーの状態と漏電の有無を見ます。ガスは都市ガスなら閉栓の有無、プロパンなら契約が続いているかを確認します。ライフラインが止まっていると内覧時に設備の動作を見せられないため、売り出し中だけ再開する判断も含めて契約状況を把握しておきましょう。

既存住宅状況調査（インスペクション）を使う

自分で見る範囲には限界があるため、既存住宅状況調査（いわゆるインスペクション）の利用が有効です。これは国が定めた講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について劣化や不具合の有無を目視・計測で調べる調査で、費用は5〜10万円程度が目安です。調査結果は買主への説明資料にもなり、安心感につながります。

不動産会社は売却のプロですが、建物調査のプロではありません。現状の把握と告知書の作成は売主の責任です。問題が見つかることを恐れて調査を避けるより、把握して告知して売る方が売主を守ります。

第3章　権利の確認：登記名義・相続登記・境界・接道・抵当権

登記事項証明書で「甲区・乙区・地目」を見る

権利の確認は、法務局で登記事項証明書（全部事項証明書）を取ることから始まります。費用は窓口で600円、オンライン請求なら500円です。見るべきは、所有者が書かれた「甲区」、抵当権などが書かれた「乙区」、そして土地の「地目」の3点です。

名義が被相続人のままでは、そもそも売買契約の当事者になれません。売却の前に相続登記を済ませる必要があり、相続人が複数いれば遺産分割協議書と全員の印鑑証明書が要ります。相続人の一人が海外にいる、数次相続になっている、といった事情があると、ここだけで数か月かかることがあります。

境界・接道・私道は「売れるか」「いくらで売れるか」を決める

土地の権利で次に見るのが境界です。隣地との境界標が現地にあるか、確定測量図が手元にあるかを確認します。境界が未確定だと、買主が住宅ローンを組みにくく、契約条件として売主負担の確定測量を求められるのが一般的です。確定測量には隣地所有者の立ち会いが必要で、費用は一般に30〜80万円程度、期間は2〜3か月かかります。

同時に確認したいのが接道です。建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には原則として建物を建てられません（第43条）。この条件を満たさない「再建築不可」の土地は、買主が建て替えできないため価格が大きく下がります。前面道路が私道の場合は、自分の持分があるか、通行や掘削の承諾が取れているかも重要です。持分がないと上下水道の工事に隣人の承諾が必要になり、売却の障害になります。

抵当権が残っていないか

乙区に抵当権が記載されていれば、返済が終わっていても抵当権抹消登記が未了のままになっている可能性があります。完済時に金融機関から抹消書類を受け取っていても、登記を申請しなければ記録は消えません。抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。書類を紛失していると金融機関に再発行を依頼する必要があるため、売り出し前に処理しておくと決済がスムーズです。

売却が「止まる」原因のほとんどは権利の問題にあります。名義・境界・接道・抵当権の4点を売り出し前に片づけておけば、決済までの期間を短くでき、その間の固定資産税や管理費の負担も抑えられます。当社では、名義や境界の整理が必要な段階でも査定をお受けし、提携する司法書士や土地家屋調査士と連携して売却までの段取りを組み立てています。

第4章　税金・費用の確認：固定資産税・譲渡所得税・特別控除

固定資産税の現状と精算

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却した年の税額は売主にまとめて請求されます。実務では引き渡し日を基準に日割りで買主と精算するのが慣行です。まずは納税通知書で現在の税額と、住宅用地の特例が適用されているかを確認しましょう。

空き家で注意したいのは、特定空家や管理不全空家として市区町村から勧告を受けると、住宅用地の特例（土地の固定資産税が最大6分の1）が外れることです。解体して更地にした場合も同じく特例が外れます。

譲渡所得税と「取得費が分からない」問題

売却で利益（譲渡所得）が出れば、翌年に確定申告して所得税・住民税を納めます。譲渡所得は「売却額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算し、所有期間が5年を超えていれば税率は20.315%、5年以下なら39.63%です。相続した空き家の場合、所有期間も取得費も亡くなった親のものを引き継ぎます。

ここで多くの方がつまずくのが取得費が分からない問題です。親が数十年前に買った家の売買契約書が見つからないと、取得費は売却額の5%（概算取得費）で計算せざるを得ず、売却額のほぼ全額が利益とみなされます。たとえば2,000万円で売れた場合、取得費が分からなければ利益は約1,900万円、税額は380万円を超える計算になります。売る前に取得費を示せる資料を探しておくことが、手取りを大きく左右します。

空き家の3,000万円特別控除を使える条件

相続した空き家を売るときに大きいのが、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除です。主な条件は、①昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て、②相続直前に被相続人が一人で住んでいた、③相続後ずっと空き家で、貸したり事業に使ったりしていない、④相続開始から3年目の年の12月31日までに売却、⑤売却額が1億円以下、⑥耐震基準を満たすよう改修するか、建物を取り壊して売る（2024年以降は買主が翌年2月15日までに行っても可）、の6つです。2027年12月31日までの売却が対象です。

条件を一つでも外すと控除は使えず、数百万円単位で手取りが変わります。とくに「④3年目の年末まで」は、相続登記や境界確定に時間がかかると期限を過ぎることがあるため、税金の確認は建物・権利の確認と同時に進める必要があります。要件の細かい判定と申告書類については、空き家3,000万円特別控除の完全マニュアルで詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

第5章　見落としの実例3つとチェックリスト、確認後の売り方

実例①：シロアリを見落として補修費400万円

Aさん（67歳・神奈川県在住）は、10年間空き家だった埼玉県の実家を3,200万円で売却しました。売却から3か月ほど経った頃、買主から「シロアリ被害で床下の腐朽がひどい」と連絡が入ります。補修費用は約400万円。告知書にシロアリの記載がなかったため、契約不適合責任にもとづいて売主が負担することになり、売却益のほとんどが修繕費に消えました。売り出し前に既存住宅状況調査を行い、告知していれば避けられた損失です。

実例②：相続登記の漏れで売却が8か月遅れ、手取り80万円減

Bさん（58歳・東京都在住）は、父が亡くなった後に練馬区の実家を売却しようとしました。買主が決まった直後に「登記名義がまだ父のまま」と判明。相続人である兄が海外在住で印鑑証明書に相当する書類の取得に時間がかかり、売却完了まで8か月を要しました。その間の固定資産税や管理費用で、手取りは約80万円減っています。売却を考えた時点で名義を確認し、相続登記を先に進めておけば防げた遅れです。

実例③：「更地にすれば高く売れる」と解体して税金と費用が増加

古い家は更地にした方が売りやすいと考えて先に解体する方もいますが、木造2階建て（30坪）の解体費は150〜200万円かかり、更地にした時点で住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。売却に時間がかかれば、その負担は年単位で積み上がります。「古家付き土地」として現状のまま売る方がトータルの手取りが多くなる例は少なくなく、解体は査定と税金の確認をしてから判断するのが基本です。

売り出し前チェックリスト【保存版】

確認後の売り方は3つに分かれる

3点の確認が終わると、その物件に合った売り方が見えてきます。建物の傷みが軽く、権利がきれいで、立地に需要があるなら仲介で市場に出し、時間をかけて高く売る方法が向きます。雨漏りやシロアリがあり、残置物も多く、修繕や片づけに費用をかけたくない場合は、不動産会社が現状のまま買い取る買取が現実的です。価格は仲介より下がりますが、契約不適合責任を免除する契約が一般的です。

再建築不可や境界未確定、遠隔地で買い手がつかないといった物件では、費用を払って所有権を引き取ってもらう引取が選択肢になります。売却益は出ませんが、固定資産税や管理の負担から抜けられます。当社は東京23区・多摩地域・埼玉県和光市・朝霞市で仲介と買取を、不要不動産の引取は全国で対応しており、確認結果をもとに3つの売り方を比較してご提案しています。売却までの間は月額2,200円（税込）からの空き家管理サービスもあり、申し込みから契約・支払いまでオンラインで完結、鍵はお預かりして管理します。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．遠方に住んでいて現地に行けません。現状確認はどうすればよいですか？

登記事項証明書や納税通知書の確認、取得費の資料探しは現地に行かなくても進められます。建物は、既存住宅状況調査を建築士に依頼すれば、立ち会いなしでも報告書と写真で状態を把握できます。当社では査定の際に現地を確認し、写真付きで状況をご報告しています。

Q2．インスペクションで欠陥が見つかったら、売れなくなりませんか？

売れなくなることはありません。見つかった欠陥を告知したうえで、価格に反映して売るか、修繕してから売るかを選べるようになります。逆に、調査をせずに売って後から欠陥が発覚すると、契約不適合責任で修繕費を負担する可能性が高くなります。

Q3．相続登記が終わっていなくても査定は受けられますか？

受けられます。査定は物件の状態と市場の需要をもとに行うため、名義の状況は問いません。ただし売買契約は名義人でなければ結べないので、査定と並行して相続登記を進める必要があります。当社では提携する司法書士をご紹介し、登記完了の時期に合わせて売り出しの段取りを組んでいます。

Q4．取得費の資料がまったく見つかりません。何か方法はありますか？

売買契約書がなくても、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の振込記録、分譲時のパンフレットや価格表、建物の請負契約書などが取得費の裏づけになることがあります。それらもない場合の推計方法は個別性が高いため、税理士に相談してください。

Q5．空き家の3,000万円特別控除と、相続税の取得費加算は併用できますか？

できません。どちらか一方の選択になります。相続税を納めた方は、相続税申告期限から3年以内の売却であれば納めた相続税の一部を取得費に加算できますが、空き家の特別控除とは併用できないため、有利な方を試算して選びます。

まとめ

「空き家を売る前に何を確認すべきか」という問いへの答えは、建物・権利・税金の3点です。建物は雨漏り・シロアリ・傾きを中心に残置物とライフラインまで見て、見えない部分は既存住宅状況調査で補います。権利は登記事項証明書で名義・抵当権を確認し、相続登記・境界・接道を売り出し前に片づけます。税金は固定資産税、取得費の資料、3,000万円特別控除の条件と期限を確認して手取りを見込みます。

この3点を省くと、シロアリの補修費400万円、登記の遅れによる手取り80万円減といった損失につながります。逆に、確認を済ませて告知すれば契約不適合責任のリスクは小さくなります。

当社では、相続した空き家の現状確認から、仲介・買取・引取という3つの売り方の比較、売却までの空き家管理まで、東京・埼玉を中心にサポートしています。「まだ売るかどうか決めていない」という段階でも、査定・相談は無料でお受けしていますので、お気軽にご相談ください。

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