相続した空き家は何年放置すると問題になる？1年・3年・5年で起きることと固定資産税の変化

「相続した実家、しばらくは放っておいても大丈夫だろうか」——当社にご相談いただく方の多くが、最初にこの疑問を口にされます。答えを先に申し上げると、放置1年目で建物の傷みと保険の問題が始まり、3年目で法律上の期限が到来し、5年目には固定資産税が跳ね上がる可能性が現実味を帯び、10年目には建物の価値がほぼ失われて処分先が限られる、というのが一般的な経過です。「何年までなら大丈夫」という安全圏は存在せず、年数が進むほど選べる手段が減り、かかる費用が増えていきます。

2023年の総務省調査では、全国の空き家は約900万戸に達しました。その多くが相続をきっかけに生まれた空き家で、所有者の6割前後が「当面はそのまま」を選んでいるといわれます。ただ、放置中の空き家に起きることは、雨漏りやカビのような「建物の問題」から、相続登記の期限や管理不全空家の指導という「法律の問題」、特定空家の勧告と固定資産税の増額という「お金の問題」へと、年数が進むほど重くなっていきます。

本記事では、「相続した空き家は何年放置すると何が起きるのか」という一つの問いに、1年・3年・5年・10年という時系列で答えます。第1章から第4章で各年数の変化を、第5章で「何年目からでも間に合う対処法」を、第6章でよくある質問を整理します。特定空家の税金の仕組みや相続登記の具体的な手続きは別記事に譲り、本記事では要点とリンクをご案内します。

目次

第1章　放置1年目：建物・庭・火災保険に起きること
第2章　放置3年目：相続登記の期限と管理不全空家の指導
第3章　放置5年目：特定空家の勧告と固定資産税の増額
第4章　放置10年目：建物価値ゼロと処分先の限界
第5章　何年目からでも間に合う対処法
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　放置1年目：建物・庭・火災保険に起きること

最初の1年で始まる「見えない劣化」

相続直後の空き家は、外から見るとまだ「普通の家」です。しかし、内部では人が住んでいた頃とは異なる速さで劣化が始まっています。原因は換気・通水・通電が止まることにあります。窓を開けず、水を流さず、電気を使わない家では、室内の湿度が上がりやすく、木材や壁紙にカビが広がります。排水管の封水（トラップの水）は数週間で蒸発し、下水の臭いや害虫が室内に上がってくるようになります。

屋根や外壁の小さなひび割れも、1年目のうちに雨漏りの入口になります。住んでいれば天井のしみで気づける雨漏りが、空き家では誰にも気づかれないまま柱や梁を濡らし続けます。この段階で対処すれば数万円で済む補修が、放置すると天井や壁の全面修繕に発展するのが典型的な流れです。1年目は「何もしない」と「最低限の管理をする」の差がもっとも大きく出る時期といえます。

庭木・雑草・郵便物は近隣からの最初の合図

庭のある戸建てでは、春から夏にかけての1シーズンで雑草が腰の高さまで伸び、庭木の枝が隣地や道路に越境します。近隣の方からの苦情は、この「見た目の変化」から始まるのが一般的です。郵便受けにチラシがあふれると「人がいない家」だと周囲に知られ、不法投棄や不審者の侵入を招きやすくなります。市区町村からの通知も郵便受けに届くため、確認しないままだと行政の指導を見落とす原因にもなります。

火災保険は「住宅」ではなく「一般物件」扱いになる

1年目に見落とされがちなのが火災保険です。親が住んでいた頃の火災保険は「住宅物件」として契約されていますが、誰も住まなくなると保険会社の区分では「一般物件」に変わり、保険料が上がるほか、契約の更新や新規加入そのものを断られることがあります。住まなくなった事実を保険会社に伝えないまま放置すると、万一の火災時に告知義務違反として保険金が支払われない恐れもあります。相続後1年以内に名義変更と使用状況の届出を済ませておくことが、もらい火や放火への備えになります。

空き家への放火は全国で繰り返し発生しており、延焼で隣家に損害を与えた場合、保険が使えないと所有者の自己負担になります。火災保険の見直しは、放置1年目のうちに済ませておきたい対処です。

第2章　放置3年目：相続登記の期限と管理不全空家の指導

「相続を知った日から3年」で相続登記の期限が来る

放置3年目に到来するもっとも明確な区切りが、相続登記の期限です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければならなくなりました。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。義務化より前に発生した相続も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。「名義が亡くなった親のまま」の実家を3年近く放置している方は、この期限が目前に迫っていることになります。

名義が故人のままでは売却も賃貸もできず、相続人の一人が亡くなると次の相続が重なって権利関係がさらに複雑になります。遺産分割がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という簡易な方法で義務を果たすことができます。手続きの5ステップや費用相場は相続登記の義務化と手続きの解説記事に詳しくまとめていますので、あわせてご覧ください。

管理不全空家として指導・勧告を受ける段階

3年目は、行政が動き始める時期でもあります。2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、倒壊の危険が迫る前の段階でも、「放置すれば特定空家になるおそれがある」空き家を管理不全空家として市区町村が指導・勧告できるようになりました。雨どいの破損、外壁の剥がれ、庭木の越境、ゴミの放置といった状態が続くと、近隣からの通報をきっかけに現地調査が入り、所有者に改善の指導が届きます。

管理不全空家の勧告を受けると、特定空家に至らなくても、第3章で触れる住宅用地特例の除外が適用される点が改正の要点です。つまり、3年目の指導を放置すると、5年目を待たずに固定資産税の増額が前倒しで起きる可能性があります。指導の段階なら草刈り・剪定・簡単な補修で済むことが多く、市区町村からの通知は「最後の安価な機会」と捉えることが大切です。

3年目の建物：カビから構造の傷みへ

建物の面では、1年目に始まった雨漏りやカビが、3年目には構造部分に及びます。湿った木材はシロアリの格好の餌になり、床下や土台の被害が進むと床の沈みやきしみとして現れます。外壁のひび割れは雨水の浸入口となり、断熱材まで濡れると内部の腐食が加速します。この段階の補修は50〜200万円が目安で、1年目の数万円とは桁が変わります。

第3章　放置5年目：特定空家の勧告と固定資産税の増額

特定空家の勧告で住宅用地特例が外れる

放置5年目になると、建物の傷みは外から見ても分かる状態になり、市区町村が「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」などと判断すれば特定空家に該当します。特定空家には助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階的な措置が用意されており、勧告を受けると翌年度から土地の住宅用地特例が除外されます。命令に違反すると50万円以下の過料、代執行に至れば解体費用の全額が所有者に請求されます。

固定資産税が「最大6倍」になる計算の考え方

住宅が建つ土地には、200㎡以下の部分の課税標準を6分の1、200㎡を超える部分を3分の1にする住宅用地特例が適用されています。勧告によってこの特例が外れると、土地の課税標準がもとに戻るため、土地の固定資産税は理論上最大で6倍になります。たとえば土地の評価額が2,400万円で全体が小規模住宅用地の場合、特例適用時の土地の税額は年およそ5.6万円ですが、除外後は年およそ33.6万円となり、差額は年28万円に上ります。都市計画税の特例（3分の1）も同時に外れるため、実際の増額はさらに大きくなります。

ここで注意したいのは、「特定空家に指定されたら即6倍」ではないことです。税額が変わるのは勧告を受けた翌年度からで、勧告前に改善すれば特例は維持されます。判定基準や回避策の詳細は特定空き家と固定資産税の解説記事に譲りますが、5年目は「勧告の一歩手前」に立っている時期だと理解しておくことが大切です。

解体費用は年々上がり、近隣トラブルは賠償責任に変わる

5年目のもう一つの問題が、解体費用の上昇です。木造戸建ての解体費用は2026年9月時点で坪あたり4〜6万円程度が目安で、30坪なら120〜180万円が相場です。人手不足と廃棄物処理費の値上がりで解体単価は上昇傾向にあり、傷みが進んだ建物は安全対策の増加で割増しになります。当社が携わった板橋区の事例では、5年間放置した実家の解体見積もりが約280万円に達し、売却前のシロアリ駆除と床の補修だけでも200万円程度と見積もられました。土地の売却代金で賄えたものの、定期的な管理を続けていれば建物付きでより高く売れた可能性があったケースです。

近隣トラブルも、5年目には「苦情」から「法的責任」に変わります。外壁や屋根の一部が落ちて通行人にけがをさせた、老朽化した塀が倒れて隣家の車を傷つけた、といった場合、所有者は民法第717条の工作物責任により損害賠償を負います。「遠方で管理できなかった」「知らなかった」は免責の理由になりません。越境した庭木も、2023年4月の民法改正で催告後に隣地所有者が自ら切除できるようになり、その費用を請求される場面も出てきます。

5年目は、固定資産税の増額・解体費の上昇・賠償責任という三つの費用が同時に現実味を帯びる時期です。この段階で動けば選択肢はまだ残っていますが、次の第4章で触れる10年目には、その選択肢が大きく狭まります。

第4章　放置10年目：建物価値ゼロと処分先の限界

建物は「価値ゼロ」から「マイナス」へ

放置が10年に及ぶと、木造住宅は築年数にかかわらず建物としての市場価値をほぼ失います。不動産の査定では、木造の建物価値は築20〜25年で帳簿上ゼロに近づきますが、10年間無人だった家は築年数以上に内部の傷みが進んでいるため、「解体費用を差し引いた土地」として値付けされるのが通常です。土地の相場が1,500万円、解体費が250万円なら提示価格は1,250万円前後、さらに残置物の処分費を見込んで値引きされることもあります。

10年目には第3章までの問題がすべて積み重なり、放置期間中の税金と売却時に差し引かれる費用の合計が数百万円規模になる例は珍しくありません。

再建築不可なら「解体して売る」道も閉ざされる

さらに深刻なのは、建物を解体しても土地として売れないケースです。建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地（接道義務を満たさない土地）は、解体すると新しい建物を建てられない「再建築不可」となります。古い住宅地や路地奥の実家に多い条件で、建物を補修して使えば価値がありますが、10年放置して補修不能になると「建て替えられず、直しても住めない」土地になってしまいます。一般の市場では買い手がほとんど付かず、隣地所有者への売却か引取業者への依頼に選択肢が絞られます。

処分先が限られるとはどういうことか

「最悪、寄付すればよい」と考える方もいますが、市区町村は原則として使い道のない空き家の寄付を受け付けません。相続土地国庫帰属制度も建物が残っている土地は対象外で、更地にしたうえで負担金（20万円〜）が必要です。相続放棄は相続を知ってから3か月以内が原則で、10年目には使えません。結果として出口は、解体して国庫帰属を申請するか、民間の引取サービスに費用を払って手放すか、隣地の方と交渉するかに限られてきます。当社では不要不動産の引取相談を全国で受け付けていますが、早い段階でご相談いただくほど費用を抑えた出口をご提案できるのが実情です。

第5章　何年目からでも間に合う対処法

年数別：今の段階でやるべきことの優先順位

「もう3年経っている」「5年近く放置している」と感じた方も、今の段階でやるべきことは明確です。1年目なら火災保険の見直しと換気・通水の習慣づけ、3年目なら相続登記の申請と市区町村からの通知の確認、庭木の剪定と外回りの補修、5年目なら勧告を受ける前に改善の意思を市区町村に示し、売却・解体・引取のどれを選ぶかを査定をもとに決めること、10年目なら隣地所有者への打診と引取サービスの見積もりを並行して進めることです。

自分で管理する場合の頻度と限界

自分で管理する場合、月に1回程度の訪問で、全窓の開放による換気（30分以上）、全水栓の通水、郵便物の回収、庭の確認、雨漏り跡のチェックを行うのが目安です。月1回の訪問が負担なく続けられるなら、自分で管理することは十分可能です。一方、遠方にお住まいの方は「行けるときに行く」管理が3か月、半年と間隔が延び、第1章の劣化を止められないことが多いのが実情です。交通費と時間を含めると、外部に任せたほうが安く済むケースも少なくありません。

空き家管理サービスの費用：月額2,200円（税込）〜

当社の空き家管理サービスは、月額2,200円（税込）からのプランをご用意しています。月1〜2回の巡回で換気・通水・郵便物の回収・外観と庭の確認を行い、写真付きの報告をお送りします。台風や地震のあとには緊急の点検にも対応します。申込みから契約・お支払いまでオンラインで完結し、鍵はお預かりして管理しますので、遠方の方でも来社の必要はありません。対象エリアは東京23区・多摩地域・埼玉県和光市・朝霞市です。固定資産税の増額や数百万円の補修・解体費と比べると、月額数千円の管理費用は「問題が大きくなる前に止める費用」といえます。

売る・貸す・手放すの判断は査定から

管理はあくまで「価値を保つための時間稼ぎ」であり、最終的には出口を決める必要があります。5年以内に売却する予定なら、管理を続けて建物付きで売れる状態を保つのが有利です。賃貸を考えるなら、最低限の補修費と家賃相場を比べて採算を確認します。手放したい場合は、売却か引取かを査定額で判断します。当社では査定・相談は無料で、管理から売却、引取までを一貫してお手伝いしています。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．相続してから2年です。まだ大丈夫でしょうか？

相続登記の期限（相続を知った日から3年）まで1年を切っている状態です。登記を先に済ませ、あわせて火災保険の届出と換気・通水の習慣づけを始めてください。2年目は建物の傷みが表面にとどまっていることが多く、対処の費用がもっとも安く済む時期です。

Q2．特定空家に指定されたら、すぐに固定資産税が6倍になりますか？

すぐには変わりません。税額が変わるのは「勧告」を受けた翌年度からで、助言・指導の段階で改善すれば特例は維持されます。ただし、管理不全空家の勧告でも特例が外れるため、倒壊寸前でなくても増額の対象になり得ます。

Q3．相続登記の期限を過ぎてしまいました。今からでも登記できますか？

できます。期限を過ぎても登記の申請は受け付けられ、過料は「正当な理由」がない場合に法務局からの催告を経て科されるものです。遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記という簡易な方法もあり、気づいた時点での申請をおすすめします。

Q4．火災保険は空き家でも入れますか？

加入できる商品はありますが、一般物件扱いとなり保険料は高くなります。定期的な管理を条件とする保険会社もあるため、巡回報告などの管理記録が加入や更新の助けになることがあります。住まなくなった事実を伝えないまま放置するのがもっとも危険です。

Q5．遠方に住んでいて年に1回しか行けません。自分で管理できますか？

年1回の訪問では、第1章の劣化を止めることは難しいのが実情です。換気・通水は月1回程度が目安で、間隔が空くほどカビや排水管の問題が進みます。交通費と時間を考えると、月額2,200円〜の管理サービスに任せたほうが総額でも安く済むことが多く、一度比較してみることをおすすめします。

Q6．10年放置した実家でも売れますか？

土地に需要があれば、解体費を差し引いた価格で売却できる可能性があります。再建築不可の土地や需要の少ない地域では、隣地所有者への打診や引取サービスの利用が現実的です。当社では不要不動産の引取相談を全国で受け付けていますので、まずは無料相談で現状をお聞かせください。

まとめ

相続した空き家は、放置1年目で建物の劣化と火災保険の問題が始まり、3年目で相続登記の期限と管理不全空家の指導が到来し、5年目で特定空家の勧告と固定資産税の増額が現実味を帯び、10年目で建物の価値がほぼ失われて処分先が限られる、という経過をたどります。「何年までなら大丈夫」という線引きはなく、年数が進むほど費用が増え、選べる手段が減っていきます。

一方で、どの年数からでも、その段階に応じた対処は残されています。本記事の年数別の整理を、ご自身の実家の現在地を確かめる目安としてお使いください。

当社では、東京23区・多摩地域・埼玉県和光市・朝霞市を対象に、月額2,200円（税込）からの空き家管理サービスをご提供しています。申込みから契約・お支払いまでオンラインで完結し、遠方にお住まいの方でも鍵をお預けいただくだけで管理を始められます。管理だけでなく、売却の査定や不要不動産の引取（全国対応）まで一貫してお手伝いしていますので、「まだどうするか決めていない」段階でも、まずは現状の整理からお気軽にご相談ください。相談・査定は無料です。

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