空き家管理サービスとは？何をしてくれる？月1回の巡回の中身・料金・頼んだほうがいい人

「空き家管理サービスって、結局のところ何をしてくれるの？」——相続した実家を遠方から抱えている方から、当社にもっとも多く寄せられる質問です。料金表には「月1回巡回」「報告書送付」としか書かれておらず、担当者が現地で何をするのかが見えにくいのが実情です。この記事では、その一点にしぼって、巡回1回の中身を作業の順番どおりにご説明します。

先に結論を申し上げると、空き家管理サービスの基本は「月1回、担当者が家を訪れて、外まわりの点検・通水・換気・郵便物の整理・簡易清掃を行い、写真付きの報告書を送る」という定型の作業です。ここに庭木の手入れや台風後の臨時確認などのオプションが加わり、料金は当社の場合で月額2,200円（税込）からの3段階になっています。この地味な作業を毎月欠かさないことが、雨漏り・カビ・害虫・不法投棄といった空き家特有の劣化を食い止める要になります。

本記事では、①サービスの位置づけ → ②巡回1回で行う6つの作業 → ③オプションと料金体系 → ④頼んだほうがいい人と自分で足りる人の判定 → ⑤契約前の確認事項と当社サービスの流れ、という順で整理します。

目次

第1章　空き家管理サービスとは何をしてくれるサービスか
第2章　月1回の巡回で行う6つの作業
第3章　オプション作業と料金体系
第4章　頼んだほうがいい人・自分で足りる人
第5章　契約前の確認事項と当社サービスの流れ
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　空き家管理サービスとは何をしてくれるサービスか

所有者の代わりに「定期的に見て、手を入れて、報告する」サービス

空き家管理サービスとは、所有者に代わって事業者の担当者が定期的に空き家を訪れ、建物と敷地の状態を点検し、最低限の維持作業を行い、その結果を写真付きで報告するサービスです。提供主体は不動産会社や地域密着型の管理事業者などさまざまで、巡回の頻度・作業の範囲・料金は事業者ごとに異なります。共通しているのは、「人が住んでいれば自然に行われている家の使い方を、月に1回だけ再現する」という発想です。

一方で、管理サービスが「してくれないこと」も押さえておく必要があります。雨漏りの修繕、外壁の塗り替え、シロアリの駆除、残置物の処分、解体や売却の手続きといった作業は、基本プランには含まれません。担当者の役割は「異常を早く見つけて知らせること」であり、見つかった異常への対処は、所有者の判断のもとで別途、工務店などに依頼する流れになります。当社では修繕や売却の相談先への橋渡しも行っていますが、「管理料金の中で修繕までしてもらえる」わけではない点はご確認ください。

自分で管理する場合との違い

「年に2〜3回、帰省のついでに見に行けば足りる」と考える方は少なくありません。しかし、空き家の劣化は季節ごとに進みます。梅雨の湿気でカビが発生し、夏に雑草と庭木が伸び、秋の台風で雨樋が外れ、冬の凍結で配管が傷む——この一巡を年に数回の訪問で見張るのは、現実には難しいものです。

所有者に「適切な管理」を求める法律

空き家の管理は、所有者の努力義務として法律に明記されています。空家等対策特別措置法は、所有者に対して周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努めることを求めており、管理が行き届かない空き家には行政が段階的に関与する仕組みになっています。

つまり、管理サービスは法律が所有者に求める「適切な管理」を、遠方にいても継続して果たすための手段だといえます。第4章で触れるとおり、勧告を受けると固定資産税の負担が大きく変わるため、「管理している記録」を残しておくこと自体に意味があります。

第2章　月1回の巡回で行う6つの作業

作業①　外観点検：屋根・外壁・雨樋・塀・敷地を一周する

担当者はまず、建物の外まわりをぐるりと一周します。屋根瓦のずれや飛散、外壁のひび割れや苔、雨樋の外れや詰まり、ブロック塀の傾き、玄関や窓の施錠状態、敷地内への不法投棄の有無を順に確認します。庭木の枝の越境や雑草の伸び具合も、この段階で写真に残します。目的は「近隣に迷惑をかける兆候」と「建物内部に水が入る兆候」を早くつかむことです。

作業②　通水：すべての蛇口から水を流し、排水口に水をためる

次に室内へ入り、台所・洗面所・浴室・トイレの蛇口を順に開けて、数分間ずつ水を流します。長期間水を使わないと、排水管の途中にある「封水」と呼ばれる水のふたが蒸発し、下水の臭気や害虫が室内へ逆流してきます。通水はこの封水を補充し、給水管の中の水を入れ替える作業です。同時に、水漏れの跡や、止水中なのに水道メーターが回っていないかも確認します。メーターの回転は、目に見えない場所での漏水を疑う手がかりになります。

作業③　換気：窓と押入れを開けて、こもった湿気を入れ替える

通水と並行して、窓や雨戸を開け、できれば対角線上の2か所以上を開放して風を通します。押入れやクローゼットの扉も開け、収納の奥にたまった湿気を逃がします。換気の目的はカビとシロアリの予防です。締め切ったままの家は室内の湿度が高い状態が続き、畳・壁紙・木部にカビが広がり、湿った木材を好むシロアリの被害にもつながります。通水・郵便物の整理・簡易清掃を行っている間、窓を開け放しておく形になります。

作業④　郵便物の整理：チラシを処分し、重要な通知を所有者へ回す

郵便受けにたまったチラシやダイレクトメールを回収して処分し、公共料金の通知、役所からの書類、金融機関からの封書などは所有者への転送や写真での報告に回します。あふれた郵便受けは「誰も管理していない家」の目印になり、空き巣や不法投棄を招きます。役所からの通知を見落として行政の指導に気づけない事態を防ぐ意味でも、大切な作業です。

作業⑤　簡易清掃：玄関まわり・室内の埃・虫の死骸を取り除く

玄関前の落ち葉を掃き、室内の床にたまった埃や虫の死骸を簡単に取り除きます。簡易清掃は「家を美しく保つ」ためではなく、「異常を見つけやすい状態を保つ」ための作業です。埃が積もっていると雨漏りの染みや小動物の侵入跡が分かりにくくなるためです。なお、本格的な清掃や庭全体の草刈りは、オプションまたは別途見積もりの範囲になるのが一般的です。

作業⑥　写真報告：その日のうちに状態を記録し、所有者へ送る

最後に、外観・室内・郵便物・気になった箇所を写真に収め、施錠を確認して退出します。報告書には、点検した項目のチェック結果、前回と比べて変化のあった箇所、所有者に判断を求めたい事項（枝の剪定、修繕の要否など）が記載されます。当社では、代表者自身が巡回と写真付き報告書の作成を担当しています。「誰が見に行ったのか分からない」という不安をなくし、前回との違いに気づける体制にするためです。

巡回1回の滞在時間は、一般的な戸建てで30〜60分程度が目安です。「10分で終わった」という報告が続く場合は、換気の時間が確保されていない可能性があります。

第3章　オプション作業と料金体系

庭木・雪下ろし・台風後の臨時確認などのオプション

第2章の6つの作業が「毎月変わらない定型作業」であるのに対し、季節や天候によって必要になる作業はオプションとして扱われます。代表的なものは、庭木の剪定と草刈り、落ち葉や枝の処分、積雪地域での雪下ろし・雪かき、台風や地震のあとに定期巡回とは別に現地を確認する臨時巡回、簡易的な防犯対策（ダミーカメラやセンサーライトの設置）、不用品や残置物の運び出し、内見時の鍵の受け渡しなどです。

とくに台風後の臨時確認は、担当者の拠点からの距離が対応の速さを左右します。当社は練馬区を拠点に、東京23区・多摩地域・埼玉県の和光市・朝霞市を実際の巡回エリアとしており、台風の通過後は当日から翌日には現地を確認できる体制です。「緊急時に誰がどれくらいで動けるか」は、オプションの有無と同じくらい大切な確認点です。

料金は「巡回の内容」で3段階が一般的

料金体系は事業者ごとに異なりますが、「外観のみの巡回」「室内まで入る標準巡回」「庭木や清掃まで含む手厚い巡回」の3段階に分かれている例が多く見られます。当社の場合は次の3プランで、いずれも税込の月額料金です。

※庭木の手入れ・清掃・不用品の処分は別途お見積り（提携業者の手配は手数料無料）。台風・地震のあとの臨時点検は1回3,300円です。

年額（月額×12か月）に直すと、プランSで26,400円、プランA＋室内ケアで85,800円、プランBでも132,000円です。一方、カビによる内装の張り替えは数十万円、発見が遅れた雨漏りによる床下の腐食修繕は100万円を超えることもあります。管理料金は、こうした大きな修繕を小さな段階で食い止めるための費用として考えると判断しやすくなります。

追加費用が発生する場面と、事前見積もりの原則

追加費用が発生するのは、主に「基本プランに含まれない作業を依頼したとき」と「巡回で異常が見つかり、対処が必要になったとき」の2つです。前者は庭木の剪定や臨時巡回などのオプション、後者は雨樋の応急処置や、割れたガラスの養生などが該当します。当社では、追加費用が発生する場合は作業前に相談のうえ見積もりを提示し、所有者の承諾を得てから着手します。契約前には、この「事前見積もりの原則」が契約書に明記されているかをご確認ください。

民法717条の所有者責任は、過失がなくても免れないと解釈されています。傾いた塀が通行人にけがをさせた、飛んだ屋根瓦が隣家の車を傷つけた、といった事故が起きたとき、「遠方に住んでいて知らなかった」という事情は責任を軽くする理由になりません。巡回で塀の傾きや瓦のずれを早期に見つけることが、賠償リスクを下げる現実的な手段です。

第4章　頼んだほうがいい人・自分で足りる人

判定表：自分の実家はどちらか

管理サービスは、すべての空き家に必要なものではありません。月に一度は様子を見に行ける方であれば、第2章の6つの作業を自分で行うことで対応できます。判断の分かれ目は「距離」「頻度」「建物の状態」「近隣との関係」「今後の予定」の5つです。

右の列に3つ以上当てはまる場合は、業者への依頼を検討する段階です。逆に、左の列がほとんどであれば、「台風後だけ臨時確認を頼む」といったスポット利用で足りることもあります。

管理不全空家・特定空家になると何が起きるか

「頼んだほうがいい人」の判定で見落とされがちなのが、行政からの関与が始まると費用が一気に跳ね上がるという点です。2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、従来の「特定空家等」に加えて、その手前の段階として「管理不全空家等」という区分が設けられました。窓ガラスが割れたまま、雑草が繁茂したまま、といった状態で放置され、市区町村から指導を受けても改善せず勧告に至ると、固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地で課税標準を6分の1にする措置）の対象から外れ、税額が最大で6倍近くまで上がることになります。

重要なのは、指導や勧告の判断材料が「見た目の状態」であることです。月1回の巡回で雑草や郵便物を片づけていれば、「管理されている家」として扱われ、指導の対象になりにくくなります。仮に役所から連絡があっても、毎月の報告書があれば「いつからどう管理していたか」を示せます。固定資産税が年間10万円の家であれば、特例が外れたときの増加分は数十万円単位になり、月額2,200円〜の管理料金とは比較にならない差です。

判定表で右の列が多く、かつ築年数が古い場合は、「管理を続けるか、売却・解体・引取に進むか」も並行して考える時期です。管理サービスは家を保つ手段であって、出口そのものではありません。

第5章　契約前の確認事項と当社サービスの流れ

契約前に確認したい7つの項目

どの事業者に頼む場合でも、契約前に次の7項目を確認しておくと行き違いを防げます。とくに「誰が巡回するのか」と「追加費用の扱い」は、料金表だけでは見えにくい部分です。

当社の申込から初回巡回までの流れ

当社の空き家管理サービスは、次の流れで開始します。手続きは申込から契約、月額料金のお支払いまでオンラインで完結するため、遠方にお住まいの方でも来社は不要です。

ステップ1　無料相談——相談フォームから物件の所在地・築年数・現在の状態・ご希望のプランをお知らせください。相談と現地の初回確認は無料です。
ステップ2　現地確認とプランのご提案——担当者が現地を確認し、建物の状態に合わせてプランと必要なオプションをご提案します。
ステップ3　オンライン契約とお支払い——契約書の取り交わしと月額料金のお支払い手続きをオンラインで行います。
ステップ4　鍵のお預かり——鍵は当社が責任をもってお預かりし、施錠管理のもとで保管します。郵送でのお預かりにも対応しています。
ステップ5　初回巡回と報告——契約後1週間以内を目安に初回巡回を行い、現状を記録した写真付き報告書をお送りします。以後、毎月の巡回と報告が続きます。

対応エリアと、エリア外の方へのご案内

定期巡回の実事業エリアは、東京23区・多摩地域・埼玉県の和光市・朝霞市です。練馬区の拠点から1時間以内で動ける範囲にしぼることで、緊急時に速やかに対応できる体制を保っています。エリア外の物件については定期巡回をお受けできない場合がありますが、不要になった不動産の引取相談は全国で承っています。「管理を続けるべきか、手放すべきか」の段階からご相談いただければ、管理・売却・引取のどれが合うかを一緒に整理します。なお、売却や入居が決まれば、所定の予告期間をもってプランの変更や解約が可能です。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．巡回は月1回で本当に足りますか？

一般的な戸建てであれば、月1回の通水・換気で排水管の封水切れとカビの発生はおおむね防げます。ただし、庭木が多い家や湿気の多い立地、雨漏りの兆候がある古い家では、月2回の巡回や夏場だけ頻度を上げる対応が有効です。

Q2．電気や水道は契約したままにしておく必要がありますか？

通水を行うため、水道は開栓したままにしていただく必要があります。電気は、換気扇や防犯灯に使うことがあるため、契約を残しておくことをおすすめしています。ガスは、使う予定がなければ閉栓して問題ありません。

Q3．鍵を預けるのが不安です。どのように管理されますか？

鍵は施錠された保管庫で管理し、物件の住所と鍵を結びつける情報は分けて保管します。担当者が固定されているため、鍵を扱う人物が増えることもありません。契約書には鍵の保管方法と解約時の返却方法を明記し、複製は所有者の承諾を得ることを原則としています。

Q4．巡回中に雨漏りや割れたガラスが見つかったら、どうなりますか？

まず写真を撮って当日中にご報告し、応急処置（ブルーシートによる養生など）が必要であれば、費用の見積もりをお伝えし、承諾をいただいてから作業します。本格的な修繕が必要な場合は地域の工務店をご紹介します。所有者の承諾なく修繕を進めることはありません。

Q5．管理を頼めば、特定空家に指定されることはなくなりますか？

指定されにくくなりますが、なくなるとまでは言えません。管理不全空家や特定空家の判断は、倒壊のおそれや衛生上の問題など建物そのものの状態も含みます。巡回と清掃で「放置されている家」とみなされる状況は避けられますが、構造的な傷みが進んだ建物は、修繕や解体の検討が必要になることがあります。

Q6．売却を検討中ですが、それまでの間だけ頼むことはできますか？

できます。売却活動の期間だけ管理を依頼し、内見時の鍵の受け渡しや内見前の換気・清掃をあわせてお願いいただくケースは少なくありません。毎月の報告書は、買主に建物の状態を説明する資料にもなります。売却の査定は無料ですので、管理と査定を同時にご相談いただくことも可能です。

まとめ

空き家管理サービスとは、所有者に代わって月1回、担当者が家を訪れ、外観点検・通水・換気・郵便物の整理・簡易清掃を行い、写真付きの報告書で状態を知らせるサービスです。人が住んでいれば自然に行われている「家の使い方」を毎月再現することで、カビ・害虫・雨漏り・不法投棄といった劣化の連鎖を小さな段階で止めることができます。

料金は当社の場合で月額2,200円（税込）からの3段階です。住まいから遠い、年に数回しか行けない、築年数が古い、庭木が多い、近隣や役所から連絡を受けたことがある——こうした条件に3つ以上当てはまる方は、業者への依頼を検討する段階です。

当社は、練馬区を拠点に東京23区・多摩地域・埼玉県和光市・朝霞市で空き家の定期巡回を行っています。申込から契約、お支払いまでオンラインで完結し、鍵はお預かりして施錠管理のもとで保管します。相談と現地の初回確認は無料ですので、「自分の実家に管理サービスは必要なのか」という段階からお気軽にご相談ください。

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