益田市の不要不動産、
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益田市の不要不動産事情

益田市は人口約4.4万人、島根県最西端・石見地方に位置する港町で、雪舟ゆかりの中世大内氏領益田氏の拠点でした。旧益田市・美都町・匹見町の合併で中国山地最深部の広域過疎部を抱えています。

街には柿本人麻呂神社（柿本神社）、グラントワ（島根県芸術文化センター）、匹見峡渓谷といった文学・文化・自然資源があります。

一方で近年、益田市では不動産処分にまつわるご相談が増えています。背景には次のような事情があります。

• 美都町都茂・仙道・山本、匹見町道川・紙祖の中国山地最深部山間旧村では限界集落化が日本有数の深刻度です（消滅可能性最高度・買い手がほとんどいない負動産地帯）。
• 本町・元町・東町の旧益田中心部では老朽化木造空き家が集積しています。
• 高津町・染羽町の旧益田氏領中世遺構地区では文化財制約物件が多くあります。

「雪舟ゆかりの歴史を持つ街だから売れるはず」と思われがちですが、実際には中国山地最深部の消滅可能性集落・旧市街地の老朽化・中世遺構地区の文化財制約などで売却が長期化するケースが多い街でもあります。

益田市で空き家が「手放しにくい」、この街ならではの3つの理由

益田市は雪舟と柿本人麻呂の石見（島根西部）の地。日本海沿岸と中山間の過疎から、家財が残ったままの空き家が多い地域です。

石見の中山間・沿岸の空き家事情

需要のある都市部を除き、山間・郊外・低地・老朽・再建築不可の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」、各市 公表情報。島根県は空き家率が全国上位で、石見地方の家財が残る空き家や隠岐の離島、中山間過疎に空き家が集中します。数値は時点により変動します。

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益田市内で実際にいただくご相談例

益田市で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安

益田市では、市の空家等対策計画の調査で市内全域に2,040件の空家が確認されており、市街地だけでなく匹見などの山間の地区にも広がっています。計画は、相続によって遠隔地に住む人が所有者となり、利用方針が決まらないまま放置されることがあると指摘しており、遠方から実家を抱えている方ほど、名義・建物の状態・手放し方を早めに整理しておくことが大切です。

1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態

• 名義（相続登記）：相続登記（亡くなった方から相続人へ名義を移す登記）は、現在は義務になっています。益田市の不動産は松江地方法務局 益田支局（〒698-0027 島根県益田市あけぼの東町4-6、電話 0856-22-0429）が管轄です。登記簿等の公開に関する事務の問い合わせは 0856-22-6996 です。窓口の対応時間は午前9時00分から午後5時00分までです。この支局は益田市のほか、鹿足郡の津和野町・吉賀町の不動産登記も扱っています。市の空家等対策計画は、空家の利活用が進まない理由として、相続登記がされていない、土地の境界が明確でないなど、登記情報が正確でないことを挙げています。名義が亡くなった方のままだと、売却も引取りも進められないため、まず登記簿で名義の状態を確かめておきましょう。
• 地域の状況：第2期益田市空家等対策計画によると、水道の閉栓データ等による調査で確認された市内全域の空家は2,040件です。このうち市街地である益田・吉田・高津地区の合計が745件で、市全体の36.5％を占めます。また、65歳以上の高齢者のみからなる世帯はおよそ6,500世帯とされています。計画は、居住者が亡くなって空家となる場合、相続等により別の場所に住む人が所有者となることが多いとしており、空家は市街地でも山間部でも、これからの相続をきっかけに生まれやすい状況にあります。
• 建物の状態：益田市空き家バンクは、雨漏りしている物件、シロアリによる被害がある物件、進入道路（接道）がついていない物件、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）にかかっている物件を取り扱っていません。実地調査の結果によっては、登録を断られる場合もあります。つまり、傷みが進むほど、バンクを通じて売る・貸すという道は狭まります。遠方に住んでいると、屋根や外壁、床下の変化に気づくのが遅れがちです。売る・残す・解体するを決める前に、親族や近所の方に様子を見てもらう、帰省の際に外回りと室内の写真を撮っておくなどして、現状を一度確かめておきましょう。

2. 益田市の空き家制度

3. 解体して手放す場合の費用の目安

解体費の目安として、解体工事の見積もりを集めているクラッソーネの公表値（クラッソーネ調べ、島根県・木造住宅、実際の見積書を元に作成）があります。坪あたり、10坪未満で5.6万円、10坪台で7.1万円、20坪台で5.9万円、30坪台で6.1万円、40坪台で5.2万円、50坪台で5.4万円、60坪台で4.7万円、70坪以上で4.4万円です。これは益田市単独ではなく島根県全体の値です。実際の費用は建物の構造や傷み具合、敷地や前面道路の条件によって変わり、家財が残っていれば片付けの費用も別にかかります。あくまで目安として捉え、具体的な金額は現地を見たうえでの見積もりで確かめましょう。

4. 山間の匹見上地区は、世帯数369に対し空家が229件あります

第2期益田市空家等対策計画によると、匹見上地区の空家は229件で、市内全域の11.2％にあたります。同地区の参考世帯数は369です。匹見下地区も空家90件に対し世帯数は140となっています。また、水道の閉栓からの経過年数は10年以上が全体の38.9％を占め、計画は、閉栓期間が長期間にわたる空家が多いとしています。住む人に比べて空家の多い地区では、買いたい人・借りたい人を見つけるまでに時間がかかりがちです。長く空いたままの家ほど傷みも進むため、売却を待つのか、引取りや解体も含めて考えるのかを、早めに見定めておくことが大切です。

5. 所有者が遠隔地に住み、境界や家財が利活用の壁になっています

同じ計画は、所有者が遠隔地に居住し利用方針が決まっていないと、管理の頻度が低くなり、そのまま放置されることがあるとしています。利活用が進まない理由には、登記情報が正確でないことに加え、家財道具の処分に時間や労力、費用がかかることが挙げられています。さらに、遺産分割協議が整わない空家や、相続放棄等によって所有者がいなくなった空家も増えてきているとされています。家財の片付け、境界の確認、相続人どうしの話し合いは、どれも時間がたつほど難しくなります。家族が元気なうちに、誰が引き継ぎ、どう手放すのかを話し合っておきましょう。

6. 空き家バンクを支える宅建業者の会と、これまでの実績

益田市は、市内の宅地建物取引業者で構成する「益田市空き家バンク推進事業者会」と空き家調査等業務委託契約を結んでいます。空き家バンクに登録申請された空き家の調査、賃貸価格又は売却価格の査定、物件所有者及び入居希望者への対応は、同会が担っています。市の計画によると、空き家バンクにはこれまでに332件（再登録47件を含む）が登録され、217件の契約が成立しました。契約者の内訳は県外34％、市外11％、市内52％です。空家等全般の相談窓口は建築課（0856-31-0382）です。

7. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合

• 農地：農地を売買する場合や宅地などへ転用する場合は、益田市農業委員会定例総会で許可を受ける必要があります。農地法第3条・4条・5条許可申請などには受付の期日があり、期日以降の受付は行われません。申請書は事務局の窓口へ提出し、電子メール等での申請・届出はできません。また、農地を相続で取得した場合に出す、農地法第3条の3の規定による届出書の様式も、市のページに掲載されています。窓口は益田市農業委員会（〒698-8650 益田市常盤町1番1号、0856-31-0481）です。実家に田畑が付いている場合は、建物とは別に手続きが必要になる点を覚えておきましょう。
• 山林：相続、売買、贈与等によって新たに森林の土地の所有者となった場合は、所有者となった日から90日以内に市町村長へ届出が必要です（森林法第10条の7の2）。面積の基準はなく、面積が小さくても対象です。相続で財産分割がされていない場合でも、法定相続人の共有物として一旦届出をし、所有者が確定したら再度届出をします。届出をしない、または虚偽の届出をした時は、10万円以下の過料が科せられる場合があります。窓口は益田市役所 農林水産課 林業水産係（0856-31-0313）です。
• 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。

8. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください

益田市の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。

出典：法務局の管轄案内・空き家バンク・被相続人居住用家屋等確認書・解体費の相場・市内全域に空家2,040件、山間の匹見上・所有者が遠隔地、相続登記・境界・家財が利・関連の窓口・農業委員会・森林所有者届出。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。

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