借地の更新と更新料｜相場・支払い義務・更新拒絶・建物買取請求を完全ガイド【借地人向け】

「借りている土地の契約更新が近づいてきたが、更新料はいくら払えばよいのか」「そもそも更新料は必ず払わなければならないものなのか」——土地を借りて自分の家を建てて住んでいる方（借地人）にとって、数十年に一度めぐってくる借地契約の更新は、大きな金額が動く可能性のある節目です。普段は意識することの少ない借地権ですが、更新のタイミングでは更新料や地代の見直し、地主との交渉など、判断に迷う場面が一気に増えます。

借地契約の更新には、借地借家法という法律で定められたルールがあります。存続期間や更新の考え方、地主が更新を拒めるかどうかなどは、契約書だけでなく法律の定めによっても左右されます。とくに、建物が建っている限り借地人の立場は法律で手厚く保護されており、地主の都合だけで一方的に契約を終わらせることは容易ではありません。この基本を知っているかどうかで、更新時の安心感は大きく変わります。

本記事では、土地を借りて家を持つ借地人に向けて、①借地の更新の基本（期間・法律の定め） → ②更新料の相場と支払い義務 → ③地主の更新拒絶と正当事由 → ④地代の改定と承諾料 → ⑤更新しないという選択（買取・売却・建物買取請求）、という流れで、借地の更新にまつわる論点を順を追って整理します。相続で借地上の建物を引き継いだ方に向けた注意点にも触れていきます。

目次

第1章　借地の更新の基本（存続期間と借地借家法）
第2章　更新料の相場と支払い義務
第3章　地主の更新拒絶と「正当事由」
第4章　更新にともなう地代の改定と承諾料
第5章　更新しないという選択（買取・売却・建物買取請求）と相続
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　借地の更新の基本（存続期間と借地借家法）

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。土地を借りて、その上に自分の家を建てて住んでいる方は、この借地権を持つ「借地人（借地権者）」にあたります。土地は地主のものですが、その上に建つ建物は借地人のものであり、借地人は地代を支払いながら、長期間にわたってその土地を利用できます。

借地契約には期限があり、この期限が近づくと契約の更新が問題になります。更新をめぐるルールは、借地借家法という法律に定められています。1992年8月1日以降に設定された借地権はこの借地借家法が適用され、それ以前から続く借地には旧借地法が適用されるなど、契約の時期によって適用される法律が異なる点にも注意が必要です。本記事では、主に現行の借地借家法にもとづく「普通借地権」を前提に解説します。

この期間の定めを整理すると、次の表のようになります。当初の契約は30年と長く、更新を重ねるごとに次の期間が短くなっていくのが特徴です。いずれの期間も「以上」であり、当事者の合意でこれより長い期間を定めることは可能です。

合意更新と法定更新のちがい

借地契約の更新には、大きく分けて合意更新と法定更新の2つがあります。合意更新は、期間満了にあたって地主と借地人が話し合い、あらためて契約を結び直す形の更新です。このとき更新料や地代の見直しなどが話し合われるのが一般的です。一方の法定更新は、当事者間で改めて合意しなくても、一定の要件を満たせば法律上当然に契約が更新されたものとして扱われるしくみです。

ここで重要なのが、土地の上に建物が建っているかどうかです。借地借家法では、期間満了時に借地上に建物がある場合、借地人が更新を請求したり、土地の使用を続けたりしたときに、地主が遅滞なく異議を述べなければ、従前と同じ条件で契約を更新したものとみなされます（同法5条）。つまり、建物が建っている限り、借地人の立場は法律で強く守られており、更新は原則として認められる方向に働くのです。

この「建物がある限り更新される」という基本構造は、借地人にとって大きな安心材料です。更新料や地代の交渉はあっても、契約そのものが地主の一存で終わってしまう心配は基本的に小さいといえます。まずはこの前提を押さえたうえで、次章以降で更新料や正当事由の話を見ていきましょう。

第2章　更新料の相場と支払い義務

借地の更新でもっとも関心を集めるのが、更新料です。更新料とは、借地契約を更新する際に、借地人から地主へ支払われる一時金のことです。まず押さえておきたいのは、更新料は、法律上当然に支払い義務が生じるものではないという点です。借地借家法には、更新料の支払いを借地人に義務づける規定はありません。

では、実際に多くの借地で更新料が支払われているのはなぜでしょうか。それは、契約書に更新料の定めがあるケースが多いためです。借地契約書に「更新の際は更新料を支払う」といった条項があり、その金額や算定方法が定められている場合には、その合意にもとづいて更新料を支払うのが一般的とされています。過去の裁判例でも、更新料の額が高すぎるなどの特段の事情がない限り、契約に定めがあれば更新料の支払い合意は有効と扱われる傾向があります。

更新料の相場観

更新料の金額は、地域や契約内容によって大きく異なり、全国一律の決まった金額があるわけではありません。そのうえで一つの目安として語られることが多いのが、更地価格（土地の更地としての評価額）の3〜5%程度、あるいは借地権価格の一定割合といった基準です。たとえば更地価格が3,000万円の土地であれば、更新料は数十万円から百数十万円程度の幅で語られることがありますが、これはあくまで一般的な目安であり、実際の金額は個別の交渉で決まります。

上の表はあくまで考え方の整理であり、この数字どおりに決まることを保証するものではありません。更新料は、土地の評価額や地域の慣行、地主との関係、過去の更新の経緯など、さまざまな要素を踏まえて決まります。金額に納得がいかない場合は、そのまま受け入れる前に、不動産会社や弁護士などの専門家に相場観や交渉の余地を確認しておくと安心です。

当社では、借地権をお持ちの方から、更新料の妥当性や地主との交渉、あるいは更新を機に借地を手放すことまで含めたご相談を承っています。「提示された更新料が高い気がする」「そもそも払う必要があるのか」といった段階からでも、お気軽にご相談いただけます。

第3章　地主の更新拒絶と「正当事由」

「更新のときに地主から出ていってほしいと言われたら、応じなければならないのか」——これは借地人が抱きやすい不安ですが、結論からいえば、地主が更新を拒むには「正当事由」が必要であり、これは簡単には認められません。建物が建っている限り、借地人の立場は法律で手厚く守られているためです。

ここで大切なのは、地主側の一方的な都合だけでは正当事由は認められにくいということです。「土地を売りたい」「地代が安いから明け渡してほしい」といった理由だけでは、通常、正当事由としては不十分とされる傾向があります。地主自身がその土地を使う切実な必要性があるかどうかが、判断の中心的な要素になります。

また、地主側の事情がある程度あっても、それだけでは足りない場合に、立退料の提供によって正当事由が補完される、という考え方が取られることがあります。つまり、地主が相応の立退料を支払うことを申し出ることで、正当事由が認められやすくなる場面があるということです。逆にいえば、借地人にとっては、簡単には明渡しに応じる必要はなく、応じる場合でも立退料などの条件が問題になり得ます。

実際には、更新拒絶をめぐる争いは、正当事由の有無や立退料の金額など、法的な評価が難しい論点を多く含みます。地主から更新を拒まれたり、明渡しを求められたりした場合には、その場で結論を出さず、契約書と経緯を整理したうえで弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

第4章　更新にともなう地代の改定と承諾料

借地の更新は、更新料だけの問題ではありません。更新のタイミングでは、地代（土地の賃料）の改定が話し合われることもよくあります。長期間にわたる借地では、契約当初と現在とで土地の価格や周辺の地代水準が変わっていることが多く、地主から地代の値上げを求められる場合があります。

地代の改定は、当事者の合意で決めるのが基本ですが、折り合いがつかない場合には、土地の価格や公租公課（固定資産税など）の変動、近隣の地代水準などを踏まえて、増額・減額を求める手続きが法律上用意されています。一方的に大幅な値上げを受け入れる必要はなく、妥当な水準かどうかを確認したうえで交渉することが大切です。

増改築・建替え・譲渡と承諾料

更新の前後では、建物の増改築や建替え、あるいは借地権の譲渡（第三者への売却）を検討する方もいます。これらを行うには、契約の内容によっては地主の承諾が必要となり、その際に承諾料の支払いが問題になることがあります。承諾料もまた、法律で一律に金額が定められているわけではなく、土地や借地権の価格を基準とした目安が語られる程度で、実際は個別の交渉で決まります。

このように、借地では場面ごとにさまざまな一時金が問題になり得ます。いずれも金額に決まった正解があるわけではないため、地主から提示された金額をそのまま受け入れる前に、相場観や交渉の余地を確認しておくことが望ましいといえます。借地権の譲渡や売却については、当社の借地権売却に関する記事でもくわしく解説しています。

なお、更新料と地代・承諾料は、それぞれ性質の異なる費用です。更新料は契約を更新すること自体に対して支払う一時金であるのに対し、地代は土地を使い続けるための継続的な対価、承諾料は増改築や譲渡といった個別の行為に対して支払うものです。これらを混同したまま交渉に臨むと、「何に対していくら支払うのか」があいまいになり、結果的に割高な負担を受け入れてしまうこともあります。更新の話が持ち上がったら、まずはそれぞれの費用を分けて整理することが、冷静な判断の出発点になります。

当社では、更新料・地代・承諾料といった借地にまつわる費用の見方や、地主との交渉、借地権そのものの売却まで含めて、幅広くご相談を承っています。「更新の話と同時に建替えや売却も考えたい」という方も、まずは状況を整理するところからお手伝いします。

第5章　更新しないという選択（買取・売却・建物買取請求）と相続

ここまでは契約を更新する前提で見てきましたが、更新のタイミングは、借地を手放すかどうかを考える節目でもあります。「高齢になり建物の維持が難しい」「相続したものの、遠方で使う予定がない」といった事情から、更新を機に借地を整理したいと考える方も少なくありません。更新しない場合の主な選択肢は、次の3つに整理できます。

1つ目は、借地権を地主に買い取ってもらう方法です。地主にとっては、借地権の負担がなくなり土地を自由に使えるようになるため、条件が折り合えば成立しやすい選択肢です。2つ目は、借地権を第三者へ売却する方法です。借地権は財産的な価値を持ち、建物とあわせて売却できますが、多くの場合、譲渡について地主の承諾（と承諾料）が必要になります。

更新されない場合の「建物買取請求権」

3つ目が、借地借家法で借地人に認められた建物買取請求権です。これは、契約が更新されずに借地期間が満了した場合に、借地人が地主に対して、借地上の建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。せっかく建てた建物を、更新されないからといって無償で取り壊さなければならないとすると借地人に酷であるため、法律がこの権利を認めています。

この建物買取請求権があることで、仮に更新されなかったとしても、借地人は建物の価値をまったく失うわけではありません。ただし、時価の評価をめぐって地主と意見が対立することもあり、実際の行使には専門的な判断が必要です。更新を機に借地を手放すことを検討する場合は、こうした権利も含めて、どの選択肢が有利かを比較することが大切です。

相続で借地上の建物を引き継いだ場合

借地権もまた、相続の対象となる財産です。親が借地に家を建てて住んでいた場合、その建物を相続すると、土地を利用する権利である借地権もあわせて引き継ぐことになります。この場合、地主の承諾がなくても相続によって借地権を承継できるのが原則ですが、名義や今後の地代の支払いについて、地主へ相続があった旨を伝えておくことが望ましいとされています。

相続したものの、その借地に住む予定がない場合には、前述の地主への買取りや第三者への売却が現実的な選択肢になります。相続した借地権付き建物の売却や、相続不動産全体の進め方については、当社の相続関連記事でもくわしく解説しています。借地権は評価や手続きが複雑になりやすいため、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

当社では、借地を更新するか手放すかの検討から、借地権付き建物の査定・売却まで、状況に応じてサポートしています。「更新料を払って住み続けるべきか、この機会に売却すべきか迷っている」という方は、まず無料査定でご自身の借地権のおおよその価値を把握してみるのも一つの方法です。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．更新料は必ず払わなければならないのですか？

法律上、更新料の支払いが当然に義務づけられているわけではありません。ただし、借地契約書に更新料の定めがある場合には、その合意にもとづいて支払うのが一般的とされています。契約書に定めがない場合は、支払い義務の有無について判断が分かれることがあるため、契約書の内容や過去の更新の経緯を確認したうえで、専門家に相談することをおすすめします。

Q2．更新料の相場はどのくらいですか？

地域や契約内容によって大きく異なり、全国一律の金額はありません。一つの目安として、更地価格の3〜5%程度や、借地権価格の一定割合といった基準が語られることがありますが、あくまで参考にとどまります。実際の金額は、土地の評価額や地域の慣行、地主との交渉によって決まるため、提示された金額が妥当かどうかは個別に確認するのがよいでしょう。

Q3．更新を拒んで出ていってほしいと地主に言われました。応じる必要がありますか？

ただちに応じる必要はありません。地主が更新を拒むには借地借家法上の「正当事由」が必要で、これは地主側の一方的な都合だけでは認められにくいものです。土地を売りたい、地代が安いといった理由だけでは通常は不十分とされる傾向があります。場合によっては立退料が問題になることもあるため、その場で結論を出さず、弁護士などの専門家へ相談してください。

Q4．更新のときに地代の大幅な値上げを求められました。受け入れるしかないのでしょうか？

必ずしも受け入れる必要はありません。地代の改定は当事者の合意で決めるのが基本で、折り合わない場合には、土地価格や固定資産税などの変動、近隣の地代水準を踏まえて妥当な水準を検討する手続きが用意されています。一方的な大幅値上げをそのまま受け入れる前に、相場観を確認し、交渉することが大切です。

Q5．相続で親の借地上の家を引き継ぎました。更新の前に何をすべきですか？

まずは借地契約書を確認し、存続期間や更新料・更新の条件がどうなっているかを把握することが第一歩です。借地権は相続によって承継でき、地主の承諾がなくても引き継げるのが原則ですが、相続があった旨は地主へ伝えておくとその後のやり取りが円滑になります。住む予定がない場合は、更新して保有するか、売却するかを含めて、早めに専門家へ相談して選択肢を整理しておくとよいでしょう。

まとめ

土地を借りて家を持つ借地人にとって、借地契約の更新は数十年に一度の大きな節目です。本記事で見てきたように、普通借地権の存続期間は当初30年・1回目の更新20年・以降10年とされ、建物が建っている限り、借地人の立場は借地借家法によって手厚く守られています。更新は原則として認められる方向に働き、地主が更新を拒むには簡単には認められない「正当事由」が必要です。

一方で、更新料や地代の改定、増改築・譲渡にともなう承諾料など、更新の前後ではさまざまな費用が問題になります。いずれも金額に決まった正解はなく、契約書の定めや地域の慣行、個別の交渉によって決まるため、提示された金額をそのまま受け入れる前に、相場観や交渉の余地を確認することが大切です。また、更新を機に借地を手放す場合には、地主への売却・第三者への売却・建物買取請求権の行使という選択肢があります。

借地の更新は、法律・契約・地域の慣行が入り組み、ご自身だけで判断するのが難しい場面が多くあります。だからこそ、更新料や地代の妥当性、地主との交渉、さらには借地を手放すべきかどうかまでを含めて、早い段階で全体像を整理しておくことが、納得のいく選択への近道になります。当社では、借地権をお持ちの方の更新に関するご相談から、借地権付き建物の査定・売却まで、状況に応じてワンストップでサポートしています。「何から考えればよいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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