【完全ガイド】賃貸併用住宅・収益物件の相続｜評価減・賃借人対応・確定申告

親が所有する 賃貸併用住宅 や 賃貸アパート を相続するケースは、自宅単独の相続より 論点が3倍に増えます。評価方法・賃借人対応・修繕承継・確定申告まで知っておくべき実務が満載です。

本記事では、東京・埼玉エリアで提携税理士・司法書士と連携するヘリテージリンクが、 賃貸併用住宅・収益物件の相続実務 を完全解説します。

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第1章 結論：賃貸物件相続の3大論点

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第2章 賃貸物件の相続税評価

2-1. 貸家建付地の評価

2-2. 貸家建物の評価

2-3. 小規模宅地等の特例 貸付事業用

賃貸物件の敷地は 200㎡まで50%減 の特例適用可。条件：被相続人が3年超賃貸事業、相続後申告期限まで継続。

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第3章 賃借人対応の実務

3-1. 相続後の通知義務

オーナー死亡＋相続後、賃借人に 新オーナー（相続人）への通知 が必要。賃料振込先口座変更も含めて書面で通知。

3-2. 賃貸借契約の自動承継

賃貸借契約は 相続で自動承継 されます。賃借人から「契約し直し」を求められても応じる必要なし。

3-3. 敷金の承継

敷金返還義務も相続人に承継。退去時の精算は新オーナーが行います。被相続人の口座にあった敷金は遺産分割の対象外（賃借人に返還すべき預り金）。

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第4章 修繕・管理承継

4-1. 既存管理会社との関係

管理会社との委託契約も承継。新オーナーは契約継続 or 解約の判断を行う。解約は3ヶ月前予告が一般的。

4-2. 大規模修繕計画

4-3. 共有名義での運営は要注意

共有名義で賃貸経営する場合、 大規模修繕は全員合意必須、短期賃貸は過半数で可。意思決定が滞ると物件価値低下リスク。HL-10参照。

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第5章 確定申告の2段階対応

5-1. STEP1：準確定申告（4ヶ月以内）

被相続人の死亡日までの不動産所得を、相続人が代理で確定申告。期限は 相続開始から4ヶ月以内。

5-2. STEP2：通常の確定申告

相続開始翌日以降の不動産所得は 相続人が新オーナーとして確定申告。1月〜12月分を翌年2/16〜3/15に申告。

5-3. 青色申告承継の届出

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第6章 売却 or 継続経営の判断

6-1. 判断軸4つ

6-2. 売却時の留意点

賃借人がいる状態での売却は オーナーチェンジ物件 として扱われ、空室物件より 20〜30%安く なります。退去後売却が高値だが、退去料・空室期間負担あり。

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第7章 Q&A 6問

Q1. 賃料は誰が受け取る？
A. 遺産分割確定までは法定相続分で按分。確定後は相続人が単独受領。

Q2. 賃貸併用住宅で自宅部分と賃貸部分はどう評価する？
A. 床面積比で按分。自宅部分は特定居住用、賃貸部分は貸付事業用で特例適用可。

Q3. サブリース契約は承継される？
A. 承継される。ただし2020年改正で借地借家法の保護対象に。解約は容易ではない。

Q4. 賃借人から退去要求された場合は？
A. 正当事由がなければ拒否可能。借地借家法で借主保護が強い。

Q5. 相続税納税のために賃貸物件を売る場合の注意は？
A. オーナーチェンジ売却で20〜30%減額。延納・物納も検討。

Q6. 賃貸物件を法人化するメリットは？
A. 所得分散・経費計上拡大・相続対策。年収700万円超なら検討価値あり。

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まとめ

※本記事は2026年6月時点の法令・税制に基づきます。