相続不動産の評価方法とは？路線価方式・倍率方式と相続税評価額の出し方を完全ガイド

「実家を相続することになったが、その土地や建物が相続税の計算ではいくらと評価されるのか分からない」——こうした戸惑いは、相続の現場で多く聞かれます。不動産は現金や預金と違って、金額がはっきり示されているわけではありません。相続税を計算するには、まずその不動産を一定のルールにもとづいて金額に置きかえる必要があり、この作業を相続税評価額の算定といいます。

ここで大切なのは、相続税を計算するときの土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあり、その土地がどの地域にあるかで使い分けるという点です。また、建物（家屋）の評価には土地とは別の考え方が使われます。さらに、一定の要件を満たすと評価額を大きく下げられる特例もあり、知っているかどうかで税負担が変わってきます。

本記事では、相続で不動産を受け継ぐ方に向けて、①評価には2つの方法があること → ②路線価方式の中身 → ③倍率方式と建物の評価 → ④評価額を下げる主な特例 → ⑤相続税評価額と実勢価格の違いという流れで、相続税評価額の出し方をやさしく整理します。

目次

第1章　相続不動産の評価には2つの方法がある
第2章　路線価方式のしくみ
第3章　倍率方式と建物（家屋）の評価
第4章　評価額を下げる主な特例
第5章　相続税評価額と実勢価格の違い
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　相続不動産の評価には2つの方法がある

土地は「路線価方式」か「倍率方式」で評価する

相続税を計算するとき、土地の評価方法は大きく2つに分かれます。1つは「路線価方式」、もう1つは「倍率方式」です。どちらを使うかは、その土地が置かれている地域によって決まっており、相続する人が自由に選べるものではありません。まずは、この2つの方法があることを押さえておきましょう。

路線価方式は、道路ごとに定められた「路線価」という価格をもとに評価する方法で、主に市街地の宅地に使われます。一方の倍率方式は、その土地に路線価が定められていない地域で使われ、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価します。都市部の土地は路線価方式、郊外や農村部の土地は倍率方式になりやすい、とイメージしておくと分かりやすいでしょう。

どちらの方法を使うのかは、国税庁が公表している「路線価図」や「評価倍率表」で確認できます。その土地の住所を路線価図で調べ、道路に路線価が付いていれば路線価方式、付いていなければ倍率方式、というのが基本的な見分け方です。

評価方法が2つに分かれているのは、土地の性格が地域によって大きく異なるためです。人や店が集まる市街地では、同じ広さの土地でも道路のつき方や場所によって価値が細かく変わります。そのため、道路ごとに価格を定めた路線価をもとに、ていねいに評価する路線価方式が使われます。一方、郊外や農村部などでは、ここまで細かく道路ごとの価格を定める必要が乏しいため、すでにある固定資産税評価額を活用し、倍率を掛けるだけの倍率方式で簡便に評価するしくみになっています。それぞれの地域に合った方法が割り当てられている、と考えると腑に落ちやすいでしょう。

建物（家屋）は土地とは別に評価する

相続する不動産が一戸建てやマンションの場合、土地と建物は分けて評価します。土地は前述の路線価方式か倍率方式で評価し、建物（家屋）はそれとは別の方法で評価します。結論を先にお伝えすると、建物は原則として「固定資産税評価額」をそのまま用いる、という比較的シンプルな考え方です。詳しくは第3章で説明します。

このように、相続不動産の評価は「土地は2つの方法のどちらか」「建物は固定資産税評価額」という組み合わせで成り立っています。まずは全体像として、土地と建物を分けて考えること、土地には2つの評価方法があることを頭に入れておくと、このあとの説明がすっきり理解できます。相続税がかかるかどうかを見極めるうえでも、この評価額の算定が出発点になります。

第2章　路線価方式のしくみ

路線価とは何か

路線価とは、道路（路線）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことで、国税庁が毎年公表しています。この路線価を一覧にした地図が「路線価図」で、インターネット上で誰でも確認できます。相続した土地が面している道路の路線価を調べ、それに土地の面積（地積）を掛けるのが、路線価方式による評価の出発点です。

路線価は、実際の売買価格とは異なる水準で定められている点に注意が必要です。一般に、路線価は国が公表する「公示地価」のおおむね80%の水準に設定されているとされています。つまり、相続税評価額のもとになる路線価は、売買の目安となる価格よりも低めに設定されているのが通常です。この点は、後の章で触れる「相続税評価額は時価より低いことが多い」という話につながっていきます。

路線価図には、道路の上に「300C」などの数字と記号が書かれています。この数字は1平方メートルあたりの価格を千円単位で示したもので、たとえば「300」であれば1平方メートルあたり30万円という意味です。これに土地の面積を掛ければ、補正を加える前のおおよその評価額が分かります。

土地の形や道路づけで評価を調整する

路線価に面積を掛けただけでは、正確な評価額にはなりません。同じ面積の土地でも、形が整っているか、道路にどのように接しているかによって使い勝手が変わり、価値も変わるためです。そこで、土地の個別事情に応じてさまざまな「補正率」を掛けて調整します。

たとえば、間口（道路に接する幅）に対して奥行きが極端に長い土地は使いにくいため、「奥行価格補正」で評価を下げます。道路に接する間口が狭い土地は「間口狭小補正」、三角形や旗のような形をした土地は「不整形地補正」によって、それぞれ評価が下がる方向で調整されます。逆に、角地のように2つの道路に接している土地は利便性が高いため、「側方路線影響加算」によって評価が上がる方向に調整されることがあります。

これらの補正は種類が多く、補正率の求め方も土地ごとに細かく異なります。自分で概算する分には役立ちますが、実際の申告額を確定させるときは、補正の適用もれや誤りが税額に大きく影響することがあるため、専門家の確認を受けることが大切です。

このように、路線価方式は「路線価 × 地積 × 各種補正率」という形で、土地の個別事情をていねいに反映させながら評価額を求めていきます。整った土地なら分かりやすいのですが、形がいびつだったり、複数の道路に接していたりすると、評価は一気に複雑になります。とくに補正を正しく使えば評価額を適正に下げられる場合もあるため、「概算は自分で、確定は専門家と」という進め方が安心です。

第3章　倍率方式と建物（家屋）の評価

倍率方式は固定資産税評価額に倍率を掛ける

路線価が定められていない地域の土地は、倍率方式で評価します。これは、その土地の「固定資産税評価額」に、国税局が地域ごとに定めた一定の「倍率」を掛けて評価額を求める方法です。計算式は「固定資産税評価額 × 倍率」ととてもシンプルで、路線価方式のような細かな補正計算は基本的に必要ありません。

固定資産税評価額は、毎年市区町村から届く固定資産税の課税明細書や、「固定資産評価証明書」で確認できます。倍率は、国税庁が公表している「評価倍率表」で地域ごとに調べられます。たとえば固定資産税評価額が1,000万円で倍率が1.1と定められていれば、その土地の相続税評価額は1,100万円という具合に計算します。

倍率方式は、路線価方式に比べて計算が分かりやすいのが特徴です。ただし、その前提となる固定資産税評価額そのものが土地の状況を正しく反映しているか、どの倍率が適用されるのかといった点は、確認を要する場合があります。路線価方式か倍率方式かで評価額が変わることもあるため、まずは自分の土地がどちらの地域にあるかを正しく見極めることが第一歩になります。

建物は固定資産税評価額をそのまま用いる

建物（家屋）の評価は、土地よりもさらにシンプルです。相続税を計算するときの建物の評価額は、原則としてその建物の「固定資産税評価額」をそのまま用います。土地のように路線価を調べたり、補正率を掛けたりする必要はありません。課税明細書などに記載された固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になると考えてよいでしょう。

固定資産税評価額は、一般に新築時の建築費よりも低く、築年数が経つほど下がっていく傾向があります。そのため、建物の相続税評価額は、実際に建てるためにかかった費用や再建築の費用よりも低くなっていることが多くあります。この点も、不動産が「時価より低く評価されやすい」といわれる一因になっています。

なお、他人に賃貸している建物（貸家）は、入居者の権利（借家権）が考慮されるため、固定資産税評価額から一定割合が差し引かれて評価されます。また、その貸家が建っている土地も「貸家建付地」として評価が下がります。この評価減については、次の第4章でくわしく整理します。まずは、自分が住んでいる家や空き家の場合は「建物は固定資産税評価額そのまま」が基本だと押さえておきましょう。

第4章　評価額を下げる主な特例

小規模宅地等の特例（居住用で最大80%減）

相続不動産の評価で見逃せないのが、評価額を大きく下げられる特例の存在です。なかでも代表的なのが「小規模宅地等の特例」です。これは、被相続人が住んでいた自宅の敷地などについて、一定の要件を満たす場合に、土地の評価額を大幅に減額できる制度です。居住用の宅地では、一定面積までの部分について評価額を最大80%減額できるとされています。

たとえば、路線価方式や倍率方式で土地の評価額が5,000万円と算定された場合でも、この特例が使えれば評価額を大きく圧縮できる可能性があります。自宅の敷地は評価額が高くなりやすいため、この特例が使えるかどうかで相続税の負担は大きく変わります。ただし、「誰が相続するか」「同居していたか」などの細かな要件があり、すべてのケースで使えるわけではありません。

この特例は要件が複雑で、適用できるかどうかの判断には専門的な検討が欠かせません。本記事では概要の紹介にとどめますが、「自宅の土地は評価を大きく下げられる場合がある」という点は、相続税を考えるうえでとても重要です。該当しそうな場合は、早めに税理士へ相談しておくとよいでしょう。

貸家建付地・貸宅地の評価減

賃貸に出している不動産も、自分で使っている場合より評価額が下がる傾向があります。アパートや貸家が建っている土地は「貸家建付地」と呼ばれ、入居者がいることで所有者の利用が制約される分、評価額が一定割合下げられます。

また、自分の土地を他人に貸し、その人が建物を建てて使っているような「貸宅地（底地）」も、借りている人の権利（借地権）が考慮されるため、評価額が下がります。このように、不動産を人に貸している場合は、自分で使っている場合に比べて相続税評価額が低くなりやすい、という特徴があります。

これらの評価減は、賃貸経営の実態などによって適用の可否や割合が変わります。また、小規模宅地等の特例と組み合わせられるケースもあれば、要件が重ならないケースもあります。どの特例がどこまで使えるかはケースごとの判断になるため、賃貸不動産を含む相続では、専門家に全体を見てもらいながら評価額を組み立てていくことが大切です。特例をうまく使えるかどうかで、納める相続税は大きく変わってきます。

第5章　相続税評価額と実勢価格の違い

相続税評価額は時価より低いことが多い

ここまで見てきた路線価方式や倍率方式で求めた相続税評価額は、実際にその不動産を売ったときの価格（実勢価格・時価）とは異なります。路線価が公示地価のおおむね80%の水準であることや、建物が古くなるほど固定資産税評価額が下がることなどから、相続税評価額は実勢価格よりも低くなることが多いのが実情です。

この「評価額が時価より低くなりやすい」という性質があるため、現金や預金で持つよりも、不動産に換えて持っておくほうが相続税評価額を抑えやすい、といわれることがあります。たとえば1億円の現金はそのまま1億円と評価されますが、その現金で買った不動産は相続税評価額が1億円より低くなることが多く、結果として相続税の負担を抑えやすくなる、という考え方です。これが「不動産は相続税対策になりやすい」といわれる理由です。

あわせて、これまで見てきた小規模宅地等の特例や貸家建付地などの評価減が使えると、相続税評価額はさらに低く抑えられます。たとえば自宅の敷地であれば、路線価方式で求めた評価額に小規模宅地等の特例を重ねることで、課税の対象となる金額が大きく圧縮される場合があります。現金のままでは基礎控除を超えて相続税がかかるケースでも、不動産の評価のしくみと特例をうまく組み合わせることで負担が軽くなることがある、というのがポイントです。

ただし、評価額が下がることばかりに目を向けて無理に不動産を購入すると、売りにくい物件をかかえてしまったり、相続人の間で分けにくくなったりするリスクもあります。「評価が下がるから」という理由だけで判断するのは禁物です。

売るときは実勢価格で判断する

一方で、相続した不動産を実際に売却するときには、相続税評価額ではなく実勢価格（時価）で取引されます。相続税の計算では低めに評価された不動産でも、売却の場面ではそれより高い金額で売れることもあれば、立地や状態によっては思うように売れないこともあります。つまり、相続税評価額と売却価格は別ものだと考える必要があります。

この点を混同すると、「相続税評価額がこの金額だから、売ればこのくらいで売れるはず」と見込み違いをしてしまうことがあります。相続税を計算するときは相続税評価額、売却して現金化を考えるときは実勢価格、というように、目的に応じて見るべき価格が違う、と整理しておくと安心です。

とくに、相続財産の中心が実家などの不動産である場合、「相続税評価額でいくらになるか」と「売ったら実際いくらになるか」の両方を把握しておくことが、納税資金の準備や遺産分割の話し合いを進めるうえで役立ちます。評価額は税額の計算に、実勢価格は分け方や資金計画に、それぞれ関わってくるからです。当社では、相続にかかわる不動産について、相続税評価額の把握から実際に売る場合の価格の見立てまで、提携する専門家と連携しながらお手伝いしています。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．自分の土地が路線価方式か倍率方式か、どう調べればよいですか？

国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で確認できます。その土地の住所を路線価図で調べ、面している道路に路線価が付いていれば路線価方式で評価します。路線価が定められていない地域であれば、評価倍率表で倍率を確認して倍率方式で評価します。どちらを使うかは地域で決まっており、自分で選ぶことはできません。

Q2．路線価と公示地価、実勢価格はどう違うのですか？

路線価は相続税・贈与税の計算に使う価格で、公示地価のおおむね80%の水準とされています。公示地価は土地取引の目安として国が公表する価格です。実勢価格は、実際に市場で売買される価格（時価）を指します。相続税の計算では路線価などをもとにした相続税評価額を使い、売却の場面では実勢価格で取引される、と整理すると分かりやすいでしょう。

Q3．建物の相続税評価額はどう決まりますか？

建物（家屋）は、原則としてその固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として用います。土地のように路線価を調べたり補正率を掛けたりする必要はありません。固定資産税評価額は課税明細書などで確認できます。一般に、築年数が経つほど評価額は下がっていく傾向があります。

Q4．小規模宅地等の特例は誰でも使えますか？

いいえ、一定の要件を満たした場合に限られます。この特例は、被相続人の自宅の敷地などについて評価額を大きく減額できる制度で、居住用では最大80%の減額が受けられるとされています。ただし、誰がその土地を相続するか、同居していたかなどの要件があり、適用の可否は個別の事情によります。該当しそうな場合は、早めに税理士に確認することをおすすめします。

Q5．評価額は自分で計算しても大丈夫ですか？

おおよその見当をつけるために自分で概算するのは有益です。ただし、実際に申告する評価額を確定させるときは、土地の形状に応じた補正や各種特例の適用など、専門的な判断が数多く関わります。補正のもれや特例の適用ミスは税額に大きく影響することがあるため、最終的な評価額の算定は税理士等の専門家に確認するのが安心です。

Q6．相続税評価額が分かれば、売却価格も分かりますか？

相続税評価額と売却価格（実勢価格）は別ものです。相続税評価額は税金の計算に使う価格で、実勢価格より低くなることが多いのが通常です。実際に売るときは市場の相場で取引されるため、評価額から売却価格をそのまま見積もることはできません。売却を検討する場合は、評価額とは別に、実勢価格の見立てを確認しておくとよいでしょう。

まとめ

相続不動産の評価は、まず土地を「路線価方式」か「倍率方式」で評価し、建物は原則として固定資産税評価額をそのまま用いる、という組み合わせで成り立っています。路線価方式では、道路ごとに定められた路線価に土地の面積を掛け、土地の形や道路づけに応じた補正率で調整します。倍率方式は、固定資産税評価額に地域ごとの倍率を掛けるシンプルな方法です。

さらに、居住用の土地を大きく減額できる小規模宅地等の特例や、賃貸不動産の評価減など、評価額を下げられる特例もあります。これらを使えるかどうかで相続税の負担は大きく変わりますが、要件が複雑で判断が難しいため、専門家の力を借りることが欠かせません。

そして忘れてはならないのが、相続税評価額と実勢価格は別ものだという点です。相続税評価額は時価より低くなることが多く、そのため不動産は相続税の負担を抑えやすいとされます。その一方で、実際に売却するときは実勢価格で判断する必要があり、評価額と売却価格を混同しないことが大切です。

相続不動産の評価は、路線価図の見方や補正、各種特例の適用など、一人で正確に進めるには難しい面が多くあります。とくに、相続財産の中心が実家などの不動産である場合、その評価額がいくらになるかによって相続税がかかるかどうかが変わり、納税資金をどう用意するかにも関わってきます。まずは「評価額のおおよその見当」と「売るとしたらいくらか」の両面から現状を整理することが、落ち着いた判断への第一歩になります。

当社では、相続にかかわる不動産について、相続税評価額の把握から、実際に売却する場合の価格の見立て、売却・活用のご相談まで、提携する税理士などの専門家と連携しながらサポートしています。「実家を相続することになったが、いくらの価値があるのか分からない」という段階でも、まずは現状を整理するところからお手伝いします。数字の見えにくい不動産だからこそ、早めに現状を把握しておくことが、納得のいく相続につながります。お気軽にご相談ください。

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