遺産分割協議書に不動産はどう書く？登記事項証明書どおりの記載例・マンション・私道・未登記建物まで完全ガイド

「遺産分割協議書の不動産の欄は、住所を書けばよいのだろうか」「固定資産税の通知書に載っている情報をそのまま写したが、法務局で通るのか不安だ」——相続登記を自分で進めようとする方から、当社にも同じ質問が数多く寄せられます。遺産分割協議書は、相続人全員の合意を形にした書面であると同時に、相続登記の申請で法務局に提出する登記原因証明情報の一部になります。

そのため不動産の書き方には、法務局の登記記録と照合できる正確さが求められます。記載が登記記録と食い違っていると、どの不動産を誰が取得したのかが特定できず、補正を求められたり、協議書の作り直しが必要になったりします。相続人全員の署名と実印を集め直す手間は、想像以上に大きな負担です。

本記事では、①登記事項証明書どおりに写すという原則 → ②住所と地番の違い → ③マンション・共有持分・私道・未登記建物の書き方 → ④記載例と誤記の訂正方法 → ⑤署名・実印・後日判明した財産の条項という流れで、法務局に受け付けてもらえる表記の実務を整理します。

目次

第1章　不動産の表示は登記事項証明書のとおりに写すのが原則
第2章　住居表示（住所）と地番の違い｜地番の調べ方
第3章　マンション・共有持分・私道・未登記建物の書き方
第4章　記載例と誤記した時の訂正方法｜契印・割印
第5章　署名・実印・印鑑証明書と「後日判明した財産」の条項
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　不動産の表示は登記事項証明書のとおりに写すのが原則

協議書で不動産を「特定」する意味

遺産分割協議書では、どの不動産を誰が取得するのかを、第三者が読んでも一つに絞り込めるように書く必要があります。法務局の登記官は、協議書に書かれた不動産と、申請書に書かれた不動産、そして登記記録の不動産が同じものであるかを照らし合わせて審査します。このため協議書の不動産の表示は、登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部の記載をそのまま写すのが原則です。

「自宅の土地と建物」「〇〇町の畑」といった書き方でも、相続人の間では意味が通じるかもしれません。しかし登記の手続きでは、地番や家屋番号がなければ対象を特定できません。固定資産税の納税通知書や、昔の売買契約書の記載を写すと、分筆や合筆、増築による変更が反映されていないことがあるため注意が必要です。

土地は「所在・地番・地目・地積」の4項目

土地の登記事項証明書の表題部には、所在・地番・地目・地積が記録されています。協議書にはこの4項目を順に書き写します。所在は市区町村と町名・字までを指し、その後に続く番号が地番です。地目は宅地・田・畑・山林・雑種地などの土地の用途の区分、地積は登記上の面積で、平方メートル単位で記録されています。

建物は「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」の5項目

建物の表題部には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記録されています。建物の所在は、建物が建っている土地の地番まで含めて表示されるのが特徴です。家屋番号は建物一つひとつに付けられた番号で、敷地の地番と同じ数字になっていることが多いものの、一致しないこともあります。種類は居宅・店舗・倉庫など、構造は木造かわらぶき2階建のような表記、床面積は階ごとの面積です。

附属建物とは、母屋と一体として登記された物置や車庫などです。登記事項証明書に附属建物の表示があれば、その部分も省略せずに書き写します。なお、登記事項証明書は法務局の窓口や郵送のほか、インターネットを利用したオンライン請求でも取得できます。協議書を作る段階で、最新の証明書を手元にそろえておくことが大切です。

第2章　住居表示（住所）と地番の違い｜地番の調べ方

住所は「住居表示」、登記は「地番」

協議書で最も多い誤りが、ふだん使っている住所をそのまま書いてしまうことです。多くの市街地では、住居表示に関する法律に基づいて「〇丁目〇番〇号」という住居表示が実施されています。これは郵便物を届けたり場所を探したりするための番号で、市区町村が建物ごとに付けるものです。

一方、登記で使う地番は、法務局が土地一筆ごとに付けた番号です。住居表示が実施された地域では、住所の番号と地番がまったく異なることが珍しくありません。例えば住所が「一丁目2番3号」でも、地番は「一丁目105番7」であるといった具合です。協議書に住所を書いてしまうと、登記記録に存在しない表示となり、不動産を特定できないと判断されるおそれがあります。

地番がわからない時の調べ方

地番を調べる方法はいくつかあります。手元の資料で最も確認しやすいのは、固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書です。課税明細書には土地の所在と地番、家屋番号などが記載されています。また、以前に取得した登記済証（権利証）や登記識別情報通知にも不動産の表示が記載されています。

手元に資料がない場合は、法務局に備え付けられている地図や、住居表示と地番の対照表を示した地図（いわゆるブルーマップ）で確認する方法があります。管轄の法務局に電話で問い合わせると、住所から地番を教えてもらえることもあります。地番がわかれば、その地番で登記事項証明書を請求し、正式な表示を確認します。

特に注意したいのが、一つの敷地が複数の筆に分かれているケースです。見た目は一区画の自宅の敷地でも、登記上は「105番7」と「105番8」の二筆に分かれていることがあります。このような場合、片方しか書かれていなければ、残りの筆は協議の対象外となってしまいます。

第3章　マンション・共有持分・私道・未登記建物の書き方

マンションは「一棟の建物・専有部分・敷地権」の3つに分けて書く

多くの分譲マンションは、建物の部屋と敷地の利用権が一体として登記された敷地権付き区分建物です。登記事項証明書の表題部は、一棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地権の目的である土地の表示、敷地権の表示という構成になっています。協議書でも、この構成に沿って書き写します。

敷地権付き区分建物では、部屋と敷地の権利を切り離して処分することはできません。そのため協議書で敷地権の表示を省略してしまうと、どの敷地の権利を含むのかが読み取れない書面になります。専有部分の床面積は、パンフレットに載っている壁芯の面積ではなく、登記上の内法の面積である点にも注意が必要です。

なお、古いマンションの中には敷地権の登記がされておらず、部屋と土地の共有持分が別々に登記されているものもあります。この場合は、建物の表示とは別に土地の共有持分を記載しないと、土地の持分が協議から漏れてしまいます。

共有持分は「被相続人の持分」であることを明記する

亡くなった方が不動産を他の人と共有していた場合、相続の対象になるのは亡くなった方の持分だけです。協議書には、不動産の表示に続けて「上記不動産の被相続人の持分2分の1」のように、相続の対象となる持分を明記します。持分の割合は、登記事項証明書の権利部（甲区）に記録されたとおりに写します。

取得した持分をさらに複数の相続人で分ける場合は、「被相続人の持分2分の1のうち、長男〇〇が4分の1、長女〇〇が4分の1を取得する」というように、誰がどれだけ取得するかを明確にします。共有は後に売却や管理で意見が分かれやすいため、分け方そのものを慎重に検討することも大切です。

私道・共用の道路部分は書き漏れやすい

協議書の書き漏れで最も多いのが、自宅の前面にある私道や、近隣の数軒で共有している道路部分です。こうした土地は固定資産税が非課税とされていることが多く、課税明細書に載らないため、相続人が存在に気づかないまま協議書を作ってしまいます。後から判明すると、その土地だけ改めて協議をやり直す必要が生じます。

私道の書き漏れを防ぐには、市区町村で名寄帳（固定資産課税台帳の所有者別の一覧）を取得し、非課税の土地も含めて記載してもらえるかを窓口で確認します。あわせて固定資産評価証明書や、権利証に記載された不動産の一覧、法務局の公図で自宅周辺の土地の並びを確認すると、見落としを減らせます。2026年2月からは、法務局で特定の人が所有者として記録されている不動産を一覧で証明してもらえる所有不動産記録証明書の制度も始まっています。

未登記建物は固定資産課税台帳の記載に基づいて書く

増築した離れや古い物置、昔の母屋などが、登記されないまま残っていることがあります。登記されていない建物には家屋番号がないため、登記事項証明書の記載を写すことができません。この場合は、市区町村の固定資産課税台帳（固定資産評価証明書）の記載に基づいて、所在・種類・構造・床面積を書き、「未登記」であることを明記します。

未登記建物を取得した相続人は、そのままでは相続登記ができません。土地家屋調査士に依頼して建物の表題登記を行い、その後に所有権保存登記をするという流れになります。表題登記のない建物の所有権を取得した方には、取得の日から1か月以内に表題登記を申請する義務があるとされています（不動産登記法第47条第1項）。

第4章　記載例と誤記した時の訂正方法｜契印・割印

土地と建物の記載例

以下は、一戸建ての土地と建物を長男が取得する場合の記載例です。数字や名称は架空のものですので、実際には登記事項証明書の記載に置き換えてください。

登記事項証明書では、地積や床面積の小数点が独特の区切り記号で表示されていることがあります。協議書では一般的な小数で書き、単位の平方メートルを付けておけば読み違いを防げます。算用数字と漢数字のどちらを使うかは、登記事項証明書に合わせておくと照合しやすくなります。

マンションと共有持分の記載例

記載例3のように、地目が公衆用道路となっている土地は私道であることが多く、近隣の方との共有になっているのが典型です。未登記建物の場合は、家屋番号の欄に「未登記」と書き、固定資産課税台帳上の所在・種類・構造・床面積を記載します。

誤記した時は「訂正印」「捨印」「作り直し」のいずれか

署名押印を終えた後に誤記が見つかった場合の対処は、大きく3つです。一つ目は、誤った箇所に二重線を引いて正しい記載を書き加え、その近くに相続人全員が実印で訂正印を押す方法です。余白に「〇字削除　〇字加入」と記載するのが一般的です。

二つ目は、あらかじめ欄外に相続人全員の実印で捨印を押しておき、軽微な誤りをその捨印を使って訂正する方法です。手間は省けますが、捨印があると書面の内容を後から書き換えられる余地が生まれます。相続人の間に不信感がある場合には、捨印を求めること自体が反発を招くこともあります。

三つ目は、協議書を最初から作り直す方法です。取得者の変更や不動産の追加など、内容に関わる修正の場合は、訂正で対応するより作り直すほうが後の疑義を残しません。

複数ページになる時は契印、複数通作る時は割印

協議書が2枚以上になる場合は、ページのつなぎ目に相続人全員の実印で契印を押し、一続きの書面であることを示します。ホチキスで留めた後に製本テープで袋とじにすれば、表紙か裏表紙のテープと用紙の境目に押すだけで足ります。同じ内容の協議書を相続人の人数分作成する場合は、各通にまたがるように割印を押し、同一の書面であることを示すのが一般的です。

第5章　署名・実印・印鑑証明書と「後日判明した財産」の条項

相続人全員の署名と実印がそろって初めて有効

遺産分割協議は、相続人全員が参加して合意しなければ成立しません。一人でも欠けた協議書は無効となり、相続登記にも使えません。協議書の末尾には、相続人全員が住所と氏名を記載し、市区町村に登録した実印を押します。署名は自筆が望ましく、印鑑証明書の住所・氏名と一字一句一致させておきます。

相続登記の申請では、協議書とあわせて相続人全員の印鑑証明書を添付します。相続登記に添付する場合、印鑑証明書に発行後3か月以内といった期限は設けられていないとされています。ただし、金融機関の手続きなどでは期限を求められることが多いため、他の手続きと並行するなら取得の時期を合わせておくと効率的です。

「後日判明した財産」の条項を入れておく

私道の持分や、遠方の山林、昔の共有地などが、協議の後に見つかることがあります。協議書に何も定めていなければ、その財産だけを対象に改めて相続人全員で協議し、署名と実印をそろえ直す必要があります。こうした手間を防ぐために入れておきたいのが、後日判明した財産の取扱いを定める条項です。

このように特定の相続人が取得すると定めておけば、後から見つかった私道の持分などもその相続人の名義に登記しやすくなります。ただし、価値の大きな財産が後から見つかった場合にまで一律に適用すると、他の相続人との間で不公平が生じるおそれがあります。「別途協議する」と定める方法もあるため、状況に応じて選ぶことが大切です。協議の内容を後から見直すことの可否や税金面の注意点は、関連記事でも解説しています。

相続登記の申請期限にも注意

2024年4月から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならなくなりました。遺産分割がまとまった場合は、分割の日から3年以内に分割内容に応じた登記を申請します。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります。協議書の作成に時間がかかりそうな時は、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たしておく方法もあります。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．協議書は手書きでなければいけませんか？

手書きである必要はなく、パソコンで作成して印刷したものでも有効です。不動産の表示のように数字が多い部分は、むしろ印刷のほうが読み違いを防げます。署名の部分だけは、相続人それぞれが自筆で書くのが望ましいとされています。

Q2．不動産ごとに別々の協議書を作ってもよいですか？

作ることは可能です。例えば先に自宅の分け方だけを合意し、残りの財産は後で協議するという進め方も認められています。ただし、協議書ごとに相続人全員の署名と実印が必要になります。全体の分け方との整合性も考えながら進めることが大切です。

Q3．登記事項証明書の所在と、現在の住所の町名が違います。どちらを書きますか？

協議書には登記事項証明書に記録されている所在を書くのが基本です。市町村合併などで行政区画の名称が変わった場合、登記記録上も変更があったものとして扱われますが、証明書の表示が古いままになっていることがあります。迷う場合は、最新の登記事項証明書を取得して管轄の法務局に確認してください。

Q4．固定資産評価証明書の面積と登記の面積が違います。

協議書には登記事項証明書の地積や床面積を書きます。固定資産税の課税上の面積は、現況に基づいて認定されることがあり、登記上の面積と一致しないことがあります。未登記建物だけは登記記録がないため、課税台帳の面積を使います。

Q5．相続人の一人が海外に住んでいて実印がありません。

海外に住む相続人は、日本の印鑑証明書の代わりに、現地の日本の大使館や領事館で署名証明を取得して対応するのが一般的です。協議書には実印の代わりに署名をし、その署名が本人のものであることを証明してもらう流れです。取得に時間がかかるため、早めに準備を依頼しておくと安心です。

Q6．協議書に「その他一切の財産は長男が取得する」とだけ書けば足りますか？

その書き方だけでは、不動産を特定できないとして相続登記に使えない場合があります。登記をする不動産は、本記事で解説したように一つずつ具体的に表示し、包括的な文言は後日判明した財産に備える補助的な条項として使うのが安全です。

まとめ

遺産分割協議書の不動産の欄は、相続登記で法務局が照合する大切な部分です。住所ではなく地番を使い、土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積を、登記事項証明書の表題部のとおりに写すことが基本となります。

マンションは一棟の建物・専有部分・敷地権を書き分け、共有不動産は被相続人の持分であることを明記します。私道や共用の道路部分は課税明細書に載らないことが多いため、名寄帳や公図で確認して書き漏れを防ぎます。未登記建物は、固定資産課税台帳の記載に基づいて「未登記」と明記します。

誤記が見つかった時は、軽微なものなら相続人全員の実印で訂正し、内容に関わる修正なら作り直すのが無難です。後日判明した財産の条項を入れておけば、協議のやり直しという大きな手間を避けやすくなります。

当社では、相続した不動産に関するご相談を幅広くお受けしています。協議書の作成や登記は司法書士と連携しながら、相続した実家やマンションの査定・売却、空き家の管理まで、ご事情に応じた進め方をご提案しています。「どの不動産が相続の対象なのかから整理したい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

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