相続人申告登記の後にやること｜遺産分割から3年以内の相続登記・住所変更・売却前に必要な手続き

「相続人申告登記を済ませたので、実家の名義のことはこれで一段落した」「法務局から完了の知らせが届いたが、この先は何もしなくてよいのだろうか」——相続登記の義務化を受けて、期限内にひとまず相続人申告登記を済ませる方が増えています。戸籍謄本などをそろえて自分が相続人であることを申し出るだけで済み、登録免許税もかからない、利用しやすい制度です。

ただし、相続人申告登記で果たせるのは「相続登記を申請する義務」の履行だけです。不動産が誰のものになったのかを示す権利の登記ではないため、申告を済ませても登記簿の所有者は亡くなった方のままです。遺産分割がまとまれば、その日から改めて3年の期限が動き始めますし、売却や解体、賃貸といった場面では別の登記や手続きが必要になります。

本記事では、①申告登記で済んだこと・済んでいないこと → ②遺産分割が成立した後の相続登記 → ③住所・氏名の変更や申告した方が亡くなった時の対応 → ④売る・貸す・解体する・手放す場面で必要になる登記 → ⑤税金と管理の責任、話し合いがまとまらない時の進め方という流れで、申告登記を済ませた後の工程に絞って整理します。

目次

第1章　相続人申告登記で済んだこと・済んでいないこと
第2章　遺産分割が成立したら｜成立日から3年以内の相続登記
第3章　申告後に事情が変わった時｜住所・氏名の変更と次の相続
第4章　売る・貸す・解体する・手放す時に必要になる登記
第5章　固定資産税と管理の責任、遺産分割がまとまらない時の次の一手
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　相続人申告登記で済んだこと・済んでいないこと

済んだのは「申請義務の履行」だけ

相続によって不動産を取得した相続人は、自分のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務を負っています。相続人申告登記は、この期限内に「登記簿上の所有者について相続が始まったこと」と「自分がその相続人であること」を法務局へ申し出ることで、義務を果たしたものとして扱ってもらう仕組みです。

条文のただし書きには注意が必要です。申告の時点ですでに遺産分割が成立していた場合、その分割で不動産を取得した方の義務は、申告登記では果たせません。遺産分割の内容どおりの相続登記を申請する必要があります。心当たりのある方は、早めに法務局や司法書士へ相談されることをおすすめします。

登記簿に記録されるのは氏名と住所｜持分は載らない

申出を受けた登記官は、職権で、申出があったことと申出をした方の氏名・住所などを、所有権の登記に付け加える形で記録します（同条第3項）。ここで押さえておきたいのは、誰がどれだけの持分を持っているかは記録されないという点です。登記簿を見た第三者に分かるのは、「名義人が亡くなっており、相続人の1人としてこの方が申し出ている」という事実までです。

義務を果たした扱いになるのは「申し出た人」だけ

相続人申告登記の効果は、申出をした本人にしか及びません。兄弟3人が相続人で、長男だけが申告登記をした場合、義務を果たした扱いになるのは長男のみで、次男と三男の義務はそのまま残ります。家族の誰かが済ませたからといって、全員が安心できるわけではありません。

もっとも、申出は相続人が個別にする必要があるものの、1人が他の相続人の分もまとめて代理で申し出ることは認められています。申告登記を済ませた方は、ほかの相続人が申し出たかどうかを一度確認し、まだであれば期限を伝えておくと、後のもめごとを防げます。

第2章　遺産分割が成立したら｜成立日から3年以内の相続登記

申告登記の後に生まれる、もう1つの期限

相続人申告登記は、遺産分割がまとまるまでの間の仮の対応という位置づけです。申告の後に話し合いがまとまり、不動産を取得する方が決まったら、その方は遺産分割の日から3年以内に、分割の内容どおりの相続登記を申請しなければなりません。申告登記で一度止まった時計が、遺産分割の成立とともにもう一度動き出すと考えると分かりやすいでしょう。

期限の起算日は「遺産分割の日」

3年の期限は、遺産分割が成立した日から数えます。相続人全員の話し合いで決めた場合は協議が成立した日、家庭裁判所の調停であれば調停が成立した日、審判であれば審判が確定した日が目安になります。遺産分割協議書に日付を入れておくと、起算日が後から分からなくなる事態を避けられます。

なお、遺産分割の結果、不動産を取得しないことになった相続人は、その不動産について相続登記を申請する立場ではなくなります。自分の申告登記の記録が残っていても、取得した方が相続登記を済ませれば、名義は取得者へ移ります。

遺産分割後の相続登記の進め方

相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。申告登記の際に集めた戸籍謄本は、発行から年数が経っていても、記載内容に変わりがなければ相続登記で使える場合が多くあります。改めて用意するのは、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、不動産を取得する方の住民票の写し、固定資産評価証明書などです。

相続登記には、固定資産税評価額の0.4%にあたる登録免許税がかかります。評価額の低い土地などについては免税の措置が設けられていることもありますので、申請の前に法務局の案内で適用の有無を確かめておくと無駄がありません。

第3章　申告後に事情が変わった時｜住所・氏名の変更と次の相続

住所や氏名が変わった時は、変更の申出ができる

相続人申告登記では、申出をした方の氏名と住所が登記簿に記録されます。申告の後に引っ越しや結婚などでこれらが変わった場合は、法務局にその旨を申し出ることで、登記簿の記録に変更を反映させることができます。法務省のホームページには、住所変更・氏名変更それぞれの申出書の記載例が掲載されています。

2026年4月からは、不動産の所有者として登記されている方について、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更の登記を申請する義務が始まっています。この義務は「所有権の登記名義人」を対象とするものです。申告登記をしただけの方は登記簿上の所有者ではないため、同じ扱いになるかどうかは、念のため法務局でお確かめください。いずれにしても、法務局や自治体からの連絡が届かなくなる事態を避けるため、変わった時点で申出を済ませておくのが安心です。

申告した相続人が亡くなった時｜次の相続が重なる

申告登記のまま年数が過ぎると、申告をした相続人自身が亡くなることがあります。たとえば父の名義の実家について長男が申告登記をし、遺産分割がまとまらないうちに長男が亡くなった場合、長男が持っていた相続人としての立場は、長男の配偶者や子へ引き継がれます。このように相続が重なった状態を数次相続といいます。

ここで注意したいのは、亡くなった方がしていた申告登記の効果は、その相続人には引き継がれないと考えられる点です。長男の配偶者や子は、新たに始まった相続について、自分自身の相続登記の申請義務を負うことになります。遺産分割がすぐにまとまらないのであれば、自分の名前で改めて相続人申告登記を申し出ることを検討します。

相続が重なる前に話し合いを進める

数次相続が起きると、遺産分割に参加する人が兄弟から甥や姪、その配偶者へと広がっていきます。顔を合わせたことのない相続人が加わると、連絡先を調べるところから始めなければならず、戸籍の収集にも時間と費用がかかります。申告登記は期限を守るための有効な手段ですが、そのまま長く置いておくほど、最終的な解決は難しくなっていきます。

第4章　売る・貸す・解体する・手放す時に必要になる登記

売却・担保の設定には相続登記が欠かせない

相続人申告登記は、不動産についての権利関係を公に示すものではありません。法務省も、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、別に相続登記を申請する必要があると案内しています。買主へ名義を移す登記は、登記簿上の所有者から行うのが原則で、亡くなった方の名義から買主へ直接移すことはできないためです。

売却の話が具体的になってから相続登記に取りかかると、戸籍の収集や遺産分割の話し合いに時間がかかり、引き渡しの時期に間に合わないおそれがあります。売却を少しでも考えているのであれば、買主を探すのと並行して、相続登記の準備を進めておくことが大切です。

場面ごとに必要になる登記・手続き

賃貸に出す時｜誰が貸主になるのかを決める

遺産分割が済んでいない不動産は、相続人全員の共有の状態にあります。共有の不動産を賃貸に出すことは管理にあたる行為とされ、短い期間の賃貸借であれば持分の過半数で決められますが、期間が長い契約や借地借家法の保護が及ぶ契約では、全員の同意が求められる場面があります。申告登記には持分の記録がないため、借主や管理会社に対して貸主の権限を示す資料としては十分ではありません。賃料の受け取りや修繕費の負担をめぐるもめごとを防ぐうえでも、貸し出す前に遺産分割と相続登記を済ませておくのが望ましい進め方です。

建物を解体する時｜滅失登記は別に必要

老朽化した実家を解体する場合、建物そのものの相続登記をしてから取り壊す必要は、原則としてありません。ただし、解体は共有物の形を大きく変える行為にあたるため、相続人全員の同意を得て進めるのが基本です。建物を取り壊した後は、1か月以内に建物の滅失登記を申請します。この申請は、相続人の1人から行うことができます。一方、建物がなくなっても土地の名義は亡くなった方のまま残りますので、更地にして売却するのであれば、土地の相続登記は別に必要です。

相続土地国庫帰属制度を使う時

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、相続などによって土地を取得した方が申請できる制度です。法務省の案内では、相続登記がされていない土地について、国への所有権の移転にあたり国が代わって登記を行う取り扱いが示されています。そのため相続登記が済んでいなくても申請の余地はありますが、相続によって取得したことを戸籍などの書面で示す必要があり、土地が共有の場合は共有者全員で申請しなければなりません。必要な書類は土地の状況によって異なるため、管轄の法務局の事前相談で確かめてから準備を進めてください。

第5章　固定資産税と管理の責任、遺産分割がまとまらない時の次の一手

固定資産税の通知は申告登記と関係なく届く

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課される市区町村の税金です。登記簿上の所有者が亡くなっている場合は、その不動産を現に所有している方、つまり相続人が納める立場になります。遺産分割が済んでいない間は相続人全員の共有となり、共有者は連帯して納める義務を負います。相続人申告登記をしたかどうかは、この負担に影響しません。

多くの市区町村では、相続人の中から納税通知書を受け取る代表者を届け出る仕組みや、現に所有している方の申告を求める仕組みを設けています。これらは法務局への申告登記とは別の手続きですので、申告登記を済ませた方も、市区町村への届出が済んでいるかを確かめておきましょう。

管理の責任も相続人に続く

空き家になった実家の管理も、名義の手続きとは別に続きます。屋根材が飛んで隣家を傷つけた、塀が倒れて通行人がけがをしたといった場合、建物の所有者である相続人が損害を賠償する責任を問われる可能性があります。また、管理が行き届かない空き家は、市区町村から指導や勧告を受け、土地の固定資産税の軽減が外れることもあります。申告登記によって登記簿に氏名と住所が載ると、自治体や近隣の方からの連絡が届きやすくなる面もあります。

話し合いがまとまらない時に取れる手段

法定相続分での相続登記は、相続人の1人から申請できます。ただし、不動産が共有の名義になるため、売却や活用には引き続き共有者の協力が必要です。その後に遺産分割が成立し、法定相続分を超えて取得した方は、遺産分割の日から3年以内に登記を申請する義務を負います（不動産登記法第76条の2第2項）。

相続開始から10年という節目

遺産分割そのものに期限はありませんが、相続の開始から10年が過ぎると、原則として、生前の贈与を考慮する特別受益や、介護などの貢献を考慮する寄与分を主張できなくなります（民法第904条の3）。親の介護を担ってきた方や、他の相続人が生前に多額の援助を受けていた方にとっては、10年を過ぎる前に調停を申し立てるかどうかが、取り分に関わる判断になります。申告登記を済ませたことで安心し、この節目を見落とさないようご注意ください。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．申告登記をしたまま、ずっと何もしなくても過料はかかりませんか？

遺産分割が成立していない間は、申告登記によって義務を果たした扱いが続きます。ただし、遺産分割が成立すると、不動産を取得した方に新しい3年の期限が始まります。成立後に放置すると過料の対象になり得ますのでご注意ください。

Q2．兄が申告登記をしました。弟の自分も何か必要ですか？

必要です。義務を果たした扱いになるのは申出をした本人だけです。ご自身の期限内に、申告登記を申し出るか、相続登記を申請してください。兄弟の1人がまとめて代理で申し出る方法もあります。

Q3．遺産分割で自分は実家を取得しないことになりました。申告登記は消す必要がありますか？

不動産を取得した方が相続登記を済ませれば、名義はその方へ移ります。ご自身の申告登記の記録の扱いが気になる場合は、相続登記の申請の際に、法務局または依頼する司法書士にご確認ください。

Q4．申告登記の時に集めた戸籍謄本は、相続登記でも使えますか？

相続登記に添える戸籍謄本には、原則として有効期限がありません。記載の内容に変わりがなければ、そのまま使える場合が多くあります。ただし、申告登記では自分が相続人であることが分かる範囲の戸籍で足りるのに対し、相続登記では亡くなった方の出生から死亡までの戸籍など、より広い範囲が必要です。不足する分を追加で集めることになります。

Q5．申告登記をした実家を、相続登記をしないまま売ることはできますか？

できません。買主へ名義を移すには、先に相続登記で名義を相続人へ移しておく必要があります。売却を考え始めた段階で、遺産分割と相続登記の準備に取りかかることをおすすめします。

Q6．遺言書が後から見つかった場合はどうなりますか？

遺言によって不動産を取得した方は、その内容に沿った登記を申請することになります。期限の数え方は取得を知った時期によって変わるため、遺言書が見つかった時点で、早めに司法書士などの専門家へご相談ください。

まとめ

相続人申告登記は、相続登記の期限を守るための入口の手続きです。申出によって果たせるのは申請義務の履行だけで、登記簿上の所有者は亡くなった方のまま、持分も記録されません。義務を果たした扱いになるのは申出をした本人に限られ、他の相続人は各自で対応する必要があります。

申告の後に遺産分割が成立したら、不動産を取得した方は、成立した日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。住所や氏名が変わった時は変更の申出ができ、申告した相続人が亡くなった時は、次の世代の相続人が自分の義務として対応することになります。

売却や担保の設定には相続登記が前提となり、解体の後には建物の滅失登記が必要です。固定資産税と管理の責任は、申告登記をしても変わらず続きます。話し合いがまとまらない時は、家庭裁判所の調停などの手段を早めに検討し、相続開始から10年の節目も意識しておきましょう。

当社では、相続人申告登記を済ませた後の不動産について、売却するか、貸すか、解体するか、保有を続けるかといったご相談をお受けしています。遺産分割の話し合いを進めるうえで、不動産がいくらで売れそうかを知っておくことは、分け方を決める大きな手がかりになります。相続登記が済んでいない段階でも、ご事情に応じた進め方をご一緒に整理します。お気軽にご相談ください。

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