住所・氏名変更登記の義務化とは？2026年4月開始・2年以内・過料5万円のルールと手続きを完全ガイド

「引っ越しをしても、不動産の登記の住所はそのままにしている」——こうした方は、実はとても多くいらっしゃいます。住民票の住所を移しても、法務局の登記簿の住所は自動的には変わりません。これまでは放置していても罰則がなかったため、何十年も前の住所のままになっている不動産が全国に膨大に存在しています。しかし、この状況は2026年（令和8年）4月1日から大きく変わりました。住所・氏名変更登記の申請義務化が始まったのです。

新しいルールでは、不動産の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。しかも、施行日より前に引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっていた方も対象で、施行日から2年以内、つまり2028年3月31日までに申請が必要です。2024年4月に始まった相続登記の義務化に続く、不動産登記制度の大きな改正です。

本記事では、不動産をお持ちの方や、実家を相続した方に向けて、①義務化の内容と背景 → ②相続登記義務化との違い → ③法務局が職権で変更するスマート変更登記 → ④自分で申請する方法と費用 → ⑤相続した実家・売却時・遠方物件の注意点という流れで整理します。

目次

第1章　住所・氏名変更登記の義務化とは
第2章　相続登記義務化との違いと過料の仕組み
第3章　法務局が職権で変更する「スマート変更登記」
第4章　自分で申請する方法・必要書類・費用
第5章　相続した実家・売却・遠方物件の注意点
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　住所・氏名変更登記の義務化とは

住所や氏名が変わったら2年以内に登記申請

不動産の登記簿には、所有者の氏名（法人なら名称）と住所が記録されています。引っ越しや結婚・離婚による改姓、法人の本店移転や商号変更があっても、登記簿の記載は自動的には書き換わらず、所有者が「変更登記」を申請して初めて更新されます。これまでこの変更登記は任意で、放置しても罰則はありませんでした。

2021年（令和3年）の不動産登記法改正により、2026年4月1日から、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったときは、変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく申請を怠った場合には、5万円以下の過料の対象となります。

なぜ義務化されたのか——所有者不明土地問題

義務化の背景にあるのは、「所有者不明土地」の問題です。登記簿を見ても所有者が誰なのか、どこに住んでいるのかが分からない土地は、2017年の国の調査で国土の約2割にのぼるとされ、面積にすると九州本島を上回る規模と試算されました。所有者に連絡がつかないため、公共事業や空き家対策、民間の取引が滞る原因になっています。

所有者不明土地が生じる原因の内訳を見ると、相続登記がされていないことが約3分の2、住所変更登記がされていないことが約3分の1を占めるとされています。そこで国は、2024年4月の相続登記の義務化と合わせて、住所・氏名の変更登記も義務化し、登記簿から所有者にたどり着ける状態を目指すことにしました。

施行前の引っ越し・改姓も対象（2028年3月31日まで）

この義務化で見落とされがちなのが、施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合も義務の対象になるという点です。経過措置により、施行日前の変更については、施行日である2026年4月1日から2年以内、すなわち2028年3月31日までに変更登記を申請する必要があります。「10年前に引っ越したきり」という方も、この期限までの対応が必要です。

なお、施行日以後に変更があった場合は、変更日から2年以内が期限です。たとえば2026年10月に引っ越した場合の期限は2028年10月です。複数回引っ越している場合でも、最新の住所に直接変更する登記を1回申請すれば足ります。

第2章　相続登記義務化との違いと過料の仕組み

2つの義務化を混同しない

不動産登記に関する義務化は、いま2つ並行して動いています。1つは2024年4月1日に始まった相続登記の義務化、もう1つが本記事のテーマである住所・氏名変更登記の義務化です。どちらも所有者不明土地の解消を目的としていますが、対象となる場面、期限、過料の上限が異なります。

相続登記は「所有者が変わる」登記であるのに対し、住所・氏名変更登記は「所有者は同じで、その表示だけを直す」登記です。親から実家を相続した後に自分が引っ越した場合のように、相続登記と変更登記の両方が必要になるケースもあります。

過料はいきなり科されるわけではない

「5万円以下の過料」と聞くと、期限を1日でも過ぎればすぐに請求されると心配される方もいますが、手順はそうではありません。過料は刑罰ではなく行政上の秩序罰で、登記官が義務違反を把握した場合、まず登記名義人に申請するよう催告を行います。それでも正当な理由なく申請がなされない場合に、登記官が裁判所に通知し、裁判所が過料を科すかどうかを判断する流れです。

催告を受けた段階で申請すれば、過料の対象にはなりません。とはいえ、催告は登記簿上の住所に送られるため、住所が古いままの方には届かないおそれがあり、早めに変更登記を済ませておくのが安全です。

「正当な理由」があれば過料は科されない

不動産登記法は「正当な理由がないのに」申請を怠った場合を過料の対象としています。法務省の通達では、正当な理由がある例として、配偶者からの暴力（DV）などの被害者で住所を知られると危害が及ぶおそれがある場合、重い病気にかかっている場合、経済的に困窮していて登記費用を負担できない場合などが挙げられています。これらに該当する場合は、事情を法務局に説明することで過料を免れる余地があります。

ただし、「知らなかった」「面倒だった」は正当な理由にはあたりません。2028年3月末の期限が近づくと法務局の窓口が混み合うことも予想されるため、余裕をもって対応しておくことをおすすめします。

第3章　法務局が職権で変更する「スマート変更登記」

個人は「検索用情報」を申し出ておけば法務局が変更してくれる

義務化と同時に、所有者の負担を減らす新しい仕組みも始まりました。法務省が「スマート変更登記」と呼ぶ、登記官が職権で住所・氏名の変更登記を行う制度です。個人の所有者があらかじめ法務局に「検索用情報」を申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）に定期的に照会して住所や氏名の変更を把握し、本人にメールなどで確認したうえで、登記官が職権で変更登記を行います。

検索用情報として申し出るのは、氏名、住所、生年月日、メールアドレスなどの連絡先で、氏名のふりがなも含まれます。生年月日やメールアドレスは登記簿には記載されず、法務局が本人を特定して住基ネットと照合するためだけに使われます。

いつ申し出るのか——新規登記時は申出が必要、既存名義人は単独で申出できる

2025年4月21日から、売買や相続などで新たに所有権の登記を申請する個人は、登記申請の際に検索用情報をあわせて申し出ることになっています。一方、それより前から不動産を所有している既存の登記名義人は、登記申請とは別に検索用情報だけを申し出ることができ（単独申出）、こちらは任意です。ただし、任意であっても申し出ておけば、今後の引っ越しや改姓のたびに自分で申請する手間と費用がかからず、義務違反となるリスクも下げられます。

既存名義人の申出は、法務局の窓口・郵送・オンラインで行うことができ、手数料はかかりません。本人確認書類の写しのほか、登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、そのつながりを示す住民票などが必要になります。

職権変更が始まっても「申請義務がなくなる」わけではない

注意したいのは、検索用情報を申し出ていても、職権で変更登記がされるまでは申請義務そのものが消えるわけではないという点です。法務局からの確認連絡に応答しなければ職権変更は行われません。メールアドレスを変えた場合には、検索用情報の変更の申出も忘れないようにしましょう。

法人は商業登記との連携で自動的に反映

2024年4月以降、法人が所有権の登記名義人となる際には、会社法人等番号が登記事項として記録されるようになりました。この番号をもとに、法務局は商業・法人登記の情報と不動産登記を連携させ、本店移転や商号変更が商業登記に反映されると、不動産登記の名称・住所も登記官が職権で変更します。会社法人等番号が登記されていない古い登記の場合は、番号を追加する申出をしておくと職権変更の対象になります。

第4章　自分で申請する方法・必要書類・費用

申請先は物件を管轄する法務局

住所・氏名変更登記は、自分で申請することも十分に可能な手続きです。申請先は、自分が住んでいる場所ではなく、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）です。窓口への持参、郵送、オンライン申請のいずれかで提出します。管轄が異なる複数の不動産がある場合は、それぞれの法務局に申請が必要です。

申請書は法務局のウェブサイトに様式と記載例が公開されています。「登記の目的」欄には「所有権登記名義人住所変更」（氏名なら「氏名変更」、両方なら「住所、氏名変更」）、「原因」欄には「令和○年○月○日住所移転」と記載し、変更後の住所、申請人、添付書類、登録免許税、不動産の表示を記入します。不動産の表示は登記事項証明書のとおり正確に写すことが大切です。

必要書類——住所の「沿革」をつなげる

もっとも重要なのは、登記簿上の住所から現在の住所までのつながり（沿革）を公的書類で証明することです。1回だけ引っ越した場合は、前住所が記載された住民票で足ります。複数回引っ越している場合、住民票には直前の住所しか載らないため、住所の履歴が記録された「戸籍の附票」を本籍地の市区町村で取得します。

住民票が取れないときの対応

古い住所のまま長年放置していた場合、「住民票の除票や戸籍の附票が保存期間を過ぎていて取れない」という壁に当たることがあります。除票や附票の保存期間は2019年6月に5年から150年に延長されましたが、それ以前にすでに保存期間を過ぎて廃棄されていた記録は復元できません。

この場合は、市区町村が発行する「廃棄証明書」や、登記簿上の住所に該当する住民登録がないことを示す「不在住証明書」、これに加えて、登記名義人が本人であることを示す登記済証（権利証）や登記識別情報の写しを添付し、事情を記載した上申書を提出することで登記が受理されるのが一般的です。求められる書類は法務局によって異なることがあるため、事前に相談しておくと手戻りを防げます。

費用——登録免許税は不動産1個につき1,000円

住所・氏名変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一）。土地1筆と建物1棟なら合計2,000円、マンションの場合は専有部分と敷地権の土地の数によって変わります。住所と氏名を同時に変更する場合も、1つの申請にまとめれば不動産1個あたり1,000円で済みます。

司法書士に依頼した場合の報酬は1万〜2万円程度が目安で、書類が多い場合や物件数が多い場合は加算されることがあります。自分で申請すれば実費のみで済みますが、権利証が見当たらない、沿革をつなぐ書類が揃わないといった事情があれば、専門家に依頼するほうが結果的に早く済みます。

オンライン申請という選択肢

法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を使えば、自宅から申請することもできます。マイナンバーカードによる電子署名が必要ですが、添付書類は別途郵送または持参する「特例方式」も認められています。遠方の物件を所有している方には便利な方法です。申請後、不備がなければ1〜2週間程度で登記が完了します。

第5章　相続した実家・売却・遠方物件の注意点

名義人が亡くなった人なら「相続登記」が先

相続した実家について、「登記簿の住所が亡くなった親の昔の住所のままなので、住所変更登記をしなければ」と考える方がいますが、これは誤解です。亡くなった方の住所変更登記をすることはできず、必要なのは相続登記です。相続登記の申請では、被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりを、住民票の除票や戸籍の附票で証明すれば足ります。

相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料の対象になります。相続登記を済ませた後に自分が引っ越せば、今度は住所変更登記の義務が2年以内に生じます。2つの登記は別の義務として、それぞれの期限を管理する必要があります。

売却するときは住所変更登記が前提になる

不動産を売却する際には、買主への所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名が一致していることが必要です。一致していなければ、所有権移転登記と同時に住所変更登記も申請することになります。実務上は決済日に司法書士がまとめて申請できますが、登録免許税と司法書士報酬が追加でかかり、住所の沿革をつなぐ書類が揃わないと決済が延期になるおそれもあります。

売却を検討し始めた段階で、まず登記事項証明書を取り寄せて所有者の住所・氏名が現在と一致しているかを確認しておくと、取引がスムーズに進みます。当社が査定のご依頼を受ける際にも登記簿の確認を最初に行い、必要な登記があれば提携する司法書士と連携して段取りをご案内しています。

空き家・遠方物件オーナーがとくに注意したい理由

相続した実家を空き家のまま所有している方や、遠方に土地をお持ちの方は、住所変更登記の未了が起こりやすい典型例です。固定資産税の納税通知書は市区町村に住所変更届を出せば新住所に届くため、登記簿の住所が古いままでも気づきにくいのです。

しかし、登記簿の住所が古いままだと、法務局からの催告が届かないだけでなく、空家等対策特別措置法にもとづく市区町村からの指導も届かなくなります。空き家が特定空家等に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れると、税負担が大きく増えるおそれもあります。遠方物件こそ、登記簿の住所を最新に保ち、2027年3月末の相続登記、2028年3月末の住所変更登記という2つの期限を意識して、登記の整理と今後の活用・処分を合わせて検討されることをおすすめします。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．20年前に引っ越しましたが、登記の住所はそのままです。対象になりますか？

対象になります。施行日（2026年4月1日）より前に住所が変わっていた方も、経過措置により2028年3月31日までに変更登記を申請する義務があります。複数回引っ越している場合は、戸籍の附票で住所の沿革を証明し、最新の住所に直接変更する登記を1回申請すれば足ります。

Q2．結婚で姓が変わっただけでも申請が必要ですか？

必要です。氏名の変更も義務化の対象で、変更日から2年以内に氏名変更登記を申請しなければなりません。添付書類は戸籍謄本と本籍記載の住民票で、住所も同時に変わっている場合は1つの申請にまとめられます。

Q3．期限を過ぎたらすぐに5万円を払うことになりますか？

自動的に5万円が請求されるわけではありません。登記官がまず申請を催告し、正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかと金額を判断します。催告を受けた時点で申請すれば過料の対象にはなりません。ただし、催告は登記簿上の住所に送られるため、古い住所のままでは届かないおそれがあり、早めの対応が安全です。

Q4．検索用情報を申し出ておけば、自分では何もしなくてよいですか？

基本的には、法務局が住基ネットで変更を把握し、メールなどで本人に確認したうえで職権で変更登記を行います。ただし、確認の連絡に応答しなければ職権変更は行われず、メールアドレスを変えた場合は検索用情報の変更申出も必要です。法務局からの連絡は放置しないようにしましょう。

Q5．相続した実家の登記簿の住所が亡くなった父の古い住所です。住所変更登記が必要ですか？

必要ありません。亡くなった方の住所変更登記はできず、相続登記を申請することになります。相続登記の際に、父の登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりを住民票の除票や戸籍の附票で証明すれば足ります。2024年4月より前に発生した相続の登記期限は2027年3月31日です。

Q6．売却を予定していますが、先に住所変更登記をしておくべきですか？

先に済ませておくと取引がスムーズです。決済時に司法書士が所有権移転登記と一緒に申請することもできますが、住所の沿革をつなぐ書類が揃わないと決済が延びるおそれがあります。売却を考え始めたら、まず登記事項証明書で現在の登記内容を確認しておきましょう。

まとめ

2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請することが義務になり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となりました。施行日より前に引っ越しや改姓をしていた方も対象で、2028年3月31日までに申請が必要です。2024年4月に始まった相続登記の義務化（3年以内・10万円以下）と合わせて、登記を「現在の状態」に保つことが所有者の責任になったといえます。

手続き自体は、住民票や戸籍の附票を添えて申請書を法務局に提出するだけで、登録免許税は不動産1個につき1,000円と、比較的取り組みやすいものです。個人の方は検索用情報を申し出ておけば、今後の変更は法務局が職権で反映する「スマート変更登記」も利用できます。

登記簿の住所が古いままの不動産は、「相続した実家を空き家のままにしている」「遠方の土地をどうするか決めかねている」という方に多く見られます。登記の整理をきっかけに、今後の活用・処分を考える機会にしていただければと思います。当社では、東京・埼玉エリアを中心に、相続不動産や空き家の査定・売却・管理について、提携する司法書士と連携しながらサポートしています。「まず登記がどうなっているか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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