相続した土地の地積更正登記とは？登記簿と実測の面積が違うときの手続き・必要書類・費用を完全ガイド

「相続した実家の土地を測ってもらったら、登記簿の面積より1割近く広かった」「買主側から、引き渡しまでに登記の面積を実測に合わせてほしいと言われた」——相続した土地の売却や分け方を考え始めると、登記簿に書かれた面積と実際の面積が合わないという問題に出会うことがあります。

登記簿に記録された土地の面積を「地積」といいます。この地積が実際と違っているときに、登記記録を正しい面積に直す手続きが地積更正（ちせきこうせい）登記です。登記の種類としては、土地の物理的な状況を示す「表示に関する登記」にあたります。手続きそのものに登録免許税はかかりませんが、前提として土地の境界をすべて確認し、測量し直す必要があるため、費用と期間はそれなりにかかります。

本記事では、①地積更正登記とは何か、なぜ面積が食い違うのか → ②必要になる場面としなくてもよい場面 → ③申請できる人と相続人からの申請 → ④手続きの流れと必要書類 → ⑤費用・期間・固定資産税への影響と隣地の協力が得られないときの対応、という順に整理します。

目次

第1章　地積更正登記とは｜登記簿の面積と実測が食い違う理由
第2章　地積更正が必要になる場面・しなくてもよい場面
第3章　申請できる人｜相続登記の前でも相続人から申請できるか
第4章　手続きの流れと必要書類
第5章　費用・期間・固定資産税への影響と隣地の協力が得られないとき
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　地積更正登記とは｜登記簿の面積と実測が食い違う理由

地積は登記記録の表題部に記録された土地の面積

土地の登記記録は、土地そのものの状況を記録する表題部と、所有権や抵当権などを記録する権利部に分かれています。表題部には所在・地番・地目・地積が記録されており、このうち地積が土地の面積です。地積は土地を真上から見たときの水平投影面積で、平方メートルを単位として記録されます。

地積更正登記は「はじめから違っていた面積」を直す登記

地積更正登記は、登記された地積が当初から実際の面積と合っていなかった場合に、これを正しい数値へ改める登記です。土地の範囲そのものは変わっておらず、記録された数値だけが誤っていたという前提に立ちます。そのため、地積更正によって土地が広がったり、隣地との境が動いたりするわけではありません。

よく似た言葉に「地積の変更の登記」があります。こちらは、海や川に接する土地の一部が水没した場合など、登記の後に土地の面積そのものが物理的に変わったときの手続きです。一般の住宅地や農地で面積の食い違いが問題になるのは、ほとんどが更正の方です。

なぜ登記簿の面積と実測が食い違うのか

食い違いの大きな原因は、登記簿の地積のもとになった測量の古さにあります。現在の登記簿の地積の多くは、明治時代の地租改正の際に作られた記録を引き継いでいます。当時は縄や竹ざおを使って住民自身が測った例も多く、測量の技術も道具も現在とは比べものになりませんでした。

さらに、当時の測量結果は地租という税の基礎になりました。税の負担を軽くするために実際より狭く申告された土地は、登記簿より実測の方が広くなります。これを縄伸びといいます。反対に、登記簿より実測の方が狭い状態は縄縮みと呼ばれます。山林や農地、古くからの集落の宅地で見られやすい傾向があります。

3つ目の「差し引き計算」は見落とされがちな原因です。かつての分筆では、切り分ける部分だけを測量し、元の土地に残る部分は登記簿の面積から引き算で求める方法が広く行われていました。この方法では、もともとの誤差がすべて残った側の土地に寄せられます。

第2章　地積更正が必要になる場面・しなくてもよい場面

地積更正登記に申請の義務や期限はない

最初に押さえておきたいのは、地積更正登記には法律上の申請義務も期限も定められていないという点です。地目や地積に変更があったときは1か月以内の申請が義務づけられていますが、更正の登記にはこのような定めがありません。登記簿の面積が実測と違っていること自体で、過料などの不利益を受けることはありません。

必要になる場面①　売却で買主から求められたとき

最も多いのが売却の場面です。土地の売買には、登記簿の面積で代金を決める方法と、実測した面積で代金を決める方法があります。実測で取引する場合や、買主が金融機関から融資を受ける場合、買主が建売や分譲を予定している事業者である場合などには、引き渡しまでに登記の面積を実測に合わせるよう求められることがあります。

必要になる場面②　分筆の前提として

土地を分けて相続する、あるいは一部だけを売却するために分筆登記を行う場合、現在は分筆後のすべての土地について面積の求め方を明らかにするのが原則です。その結果、測量した全体の面積と登記簿の地積との差が法令で定められた誤差の限度を超えていると、分筆の前に、または分筆と同時に地積更正登記が必要になります。差が誤差の限度内に収まっていれば、地積更正は求められません。

必要になる場面③　相続税を土地で納める物納

相続税を金銭で納めることが難しい場合に、相続した土地そのもので納める物納という制度があります。物納にあてる土地は国が管理・処分できる状態でなければならず、境界が明らかでない土地などは物納に適さないものとされています。申請にあたっては測量図や境界に関する確認書の提出が求められ、実測と登記簿の面積が異なる場合には地積更正が必要になることがあります。詳しい要件は税務署や税理士にご確認ください。

必要になる場面④　境界確定の測量を行った後

売却の準備などで隣地所有者と境界を確認し、確定測量を済ませた結果、登記簿との差が明らかになることがあります。結果を登記に反映させておけば、法務局に新しい地積測量図が備え付けられ、将来の売却や相続の際の資料になります。

しなくてもよい場面

売却か、分割か、保有かという方針を先に決め、その方針に必要かどうかで判断するのが現実的です。

第3章　申請できる人｜相続登記の前でも相続人から申請できるか

申請できるのは所有者

地積更正登記を申請できるのは、その土地の表題部所有者または所有権の登記名義人です。隣地の所有者や買主が、所有者に代わって自分の名前で申請することはできません。

亡くなった方の名義のままでも相続人から申請できる

相続した土地では、登記簿の名義が亡くなった方のままになっていることがあります。表示に関する登記については、不動産登記法が相続人からの申請を認めています。したがって、相続登記を済ませる前でも、相続人から地積更正登記を申請すること自体は可能とされています。この場合は、申請人が相続人であることを示すために、戸籍謄本などの相続を証明する書類を添付します。

もっとも、実際の進め方は場面によって変わります。売却が前提であれば、いずれ相続登記で名義を相続人に移す必要があります。相続登記には、相続で取得したことを知った日から3年以内という申請義務もあります。地積更正と相続登記のどちらを先にするか、同時に進めるかは、遺産分割の進み具合や売却の日程を踏まえて、土地家屋調査士や司法書士と相談して決めるのが安全です。

共有の土地・相続人が複数いる場合

地積更正登記は、土地の現状を正しく記録に反映させるための登記です。実務では、共有物の現状を保つための行為にあたるものとして、共有者の1人や相続人の1人からでも申請できると扱われるのが一般的です。この点は、原則として共有者全員での申請が求められる合筆登記とは異なります。

ただし、申請そのものは1人でできるとしても、測量の費用を誰が負担するのか、隣地との境界についてどこで合意するのかは、相続人の間で意見が分かれやすい部分です。後のもめごとを避けるため、他の相続人にも事前に説明し、了解を得てから進めることをおすすめします。具体的な申請人の範囲や添付書類は、管轄の法務局や土地家屋調査士にご確認ください。

第4章　手続きの流れと必要書類

全体の流れ

地積更正登記は、申請書を出せば面積が書き換わるという手続きではありません。土地の周囲すべての境界を確認し、測量し直した結果を図面にまとめて申請します。専門的な測量と図面の作成が欠かせないため、表示に関する登記の専門家である土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

隣地所有者との筆界確認

手続きの中で最も時間がかかりやすいのが、隣地所有者との確認です。地積を正しく求めるには、対象の土地を囲むすべての境界（登記上の境界を筆界といいます）が明らかになっている必要があります。隣地が個人の土地であればその所有者と、道路や水路に接していれば、それを管理する国・都道府県・市区町村との確認を行います。公道との境界の確認は、申請から立会い、書類の交付まで数か月かかることもあります。

立会いで境界に異論がなければ、その内容を書面にまとめます。この書面は筆界確認書や立会証明書などと呼ばれ、隣地所有者に署名や押印をお願いするのが通例です。境界標がない箇所には、この機会に新たに境界標を設置します。

なお、法務省は2022年に取扱いを見直し、精度の高い地図や過去の地積測量図などから筆界が明らかな場合には、隣地所有者の確認書を求めないことがある運用を示しています。どこまでの書面が必要かは土地ごとに異なるため、土地家屋調査士を通じて法務局と事前に相談しながら進めることになります。

地積測量図の作成と申請

確認した筆界に基づいて、地積測量図を作成します。地積測量図には、地番、方位、縮尺、地積とその求め方、筆界点の間の距離、筆界点の座標値、境界標の種類などを記録するものとされています（不動産登記規則第77条）。この図面は登記が完了すると法務局に備え付けられ、誰でも写しを取得できるようになります。

主な必要書類

登記官の調査と完了

申請を受けた登記官は、書類を審査し、必要があると認めるときは現地の調査を行います。問題がなければ表題部の地積が書き換えられ、原因の欄に「錯誤」と記録されます。表示に関する登記のため、完了しても新しい登記識別情報は通知されません。

第5章　費用・期間・固定資産税への影響と隣地の協力が得られないとき

登録免許税はかからない

地積更正登記には、登録免許税がかかりません。表示に関する登記のうち登録免許税が課されるのは分筆や合筆などに限られており、地積の更正はその対象に含まれていないためです。

土地家屋調査士の報酬の目安

費用の大部分を占めるのは、測量と境界の確認、図面の作成、申請の代理を担う土地家屋調査士の報酬です。報酬は自由化されており、事務所ごとに異なります。土地の広さや形、隣接する土地の数、道路や水路との境界確認の要否、資料の残り具合によっても大きく変わります。

上の表はあくまで目安で、地域や土地の条件によって上下します。すでに確定測量を済ませて間もない土地であれば、登記の申請部分だけの費用で済む場合もあります。依頼の前に複数の事務所から見積りを取り、どの作業にいくらかかるのか、追加費用が生じるのはどのような場合かを確認しておきましょう。

固定資産税への影響

土地の固定資産税は、原則として登記簿に記録された地積をもとに評価されます。そのため、地積更正によって登記の面積が増えれば、その後の年度から固定資産税や都市計画税の額が変わることがあります。面積が減る方向の更正であれば、税額が下がる可能性もあります。

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、更正の結果が反映されるのは、通常は登記が完了した翌年度からです。住宅が建っている土地では住宅用地の特例が適用されていることが多く、面積の増減が税額に与える影響は土地ごとに異なります。具体的な扱いは、市区町村の資産税の担当課にご確認ください。

隣地所有者が不明・立会いに応じないとき

隣地の所有者が亡くなっていて相続人が分からない、遠方にいて連絡が取れない、境界の位置について意見が合わず立会いに応じてもらえない——このような場合、通常の進め方では筆界の確認が整いません。

こうした場面で利用が検討されるのが、法務局の筆界特定制度です。土地の所有者などの申請に基づき、筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の位置を特定します。隣地所有者の同意がなくても申請でき、裁判に比べて短い期間と少ない費用で結論が示されるのが特徴です。特定された結果は、地積更正登記の資料として用いられます。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．登記簿より実際の方が広い場合、放置すると罰則はありますか？

地積更正登記には申請の義務や期限の定めがなく、放置していること自体で過料などを受けることはありません。ただし、売却や分筆の場面で必要になったときに数か月の期間がかかるため、予定がある場合は早めの準備をおすすめします。

Q2．自分で地積更正登記を申請することはできますか？

所有者本人が申請すること自体は認められています。しかし、法令の定める精度で測量を行い、座標値を記録した地積測量図を作成する必要があるため、専門の機器と知識がなければ現実には難しい手続きです。多くの方が土地家屋調査士に依頼しています。

Q3．実測の方が狭かった場合も、地積更正はできますか？

できます。地積更正は面積を増やす手続きではなく、正しい数値に直す手続きです。実測が登記簿より狭ければ、地積を減らす方向で更正します。この場合、その後の固定資産税が下がる可能性があります。

Q4．地積更正をすると、隣の土地との境界が変わるのですか？

変わりません。地積更正は、もとからある筆界に基づいて面積を測り直した結果を記録に反映させる手続きです。

Q5．相続登記と地積更正登記は、どちらを先にすべきですか？

どちらが先でも申請は可能とされています。相続登記は登記簿の地積のまま申請でき、地積更正は亡くなった方の名義のまま相続人から申請できるためです。売却を予定している場合は、測量と並行して相続登記を進める例が多く見られます。期限のある相続登記を後回しにしないことが大切です。

まとめ

地積更正登記は、登記簿に記録された土地の面積がはじめから実際と違っていた場合に、正しい数値へ直す表示に関する登記です。明治期の測量の精度や縄伸び・縄縮み、過去の分筆時の差し引き計算などが原因で、古くからの土地ほど食い違いが生じやすくなっています。

申請に義務や期限はなく、必要になるのは売却で買主から求められたとき、分筆の前提となるとき、相続税の物納を行うとき、境界確定の測量を終えた後などです。申請できるのは所有者ですが、亡くなった方の名義のままでも相続人から申請できます。手続きは、資料調査、現地測量、隣地所有者との筆界確認、地積測量図の作成、法務局への申請、登記官の調査という順に進みます。

登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士の報酬として数十万円からの費用と、数か月の期間を見込んでおく必要があります。面積が変われば翌年度以降の固定資産税に影響することもあります。隣地所有者が不明な場合や立会いに応じてもらえない場合は、筆界特定制度の利用を含めて、早めに専門家へ相談することが大切です。

当社では、相続した土地の売却や活用に関するご相談を幅広くお受けしています。登記簿の面積と実際の広さが合わない土地について、地積更正を行ってから売るべきか、登記簿の面積のまま売却を進められるかといったご相談にも、提携する土地家屋調査士などの専門家と連携しながらお応えしています。測量が必要かどうか分からない段階でも、お気軽にご相談ください。

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