相続した土地の合筆登記とは？できない条件・必要書類・費用とメリット・デメリットを完全ガイド

「実家の敷地の登記簿を取ってみたら、土地が3つの筆に分かれていた」「親から相続した自宅の土地と、もともと自分名義の隣の土地をひとつにまとめたい」——相続をきっかけに登記簿を確認すると、一体として使ってきた土地が、登記の上では複数に分かれていることに気づく方は少なくありません。家と庭、駐車場が別々の地番になっているのはよくある状態です。

こうした隣り合う複数の土地を、登記の上でひとつの土地にまとめる手続きが合筆（がっぴつ）登記です。売却や管理の場面で書類がすっきりする一方で、どの土地でも自由にまとめられるわけではありません。不動産登記法には合筆ができない場合が細かく定められており、相続の場面では「名義がそろっていない」ことが最初の壁になりがちです。

本記事では、①合筆とは何か、分筆との違い → ②合筆できない土地の条件 → ③相続した土地で先に済ませておく手続き → ④申請の流れ・必要書類・費用 → ⑤合筆のメリットとデメリットという順に、相続した土地をまとめるかどうかを判断するための材料を整理します。

目次

第1章　合筆登記とは｜分筆との違いと相続で検討される場面
第2章　合筆できない土地｜不動産登記法41条の制限
第3章　相続した土地を合筆する前に済ませる手続き
第4章　合筆登記の申請｜申請人・必要書類・費用
第5章　合筆のメリット・デメリットと判断のポイント
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　合筆登記とは｜分筆との違いと相続で検討される場面

土地は「筆」という単位で登記されている

土地の登記は、「筆（ひつ）」という単位ごとに作られています。1筆ごとに地番が付けられ、所在・地目（土地の用途）・地積（面積）といった情報と、誰が所有者か、抵当権が設定されているかといった権利の情報が記録されます。一続きの土地でも、登記上は複数の筆に分かれていることがあります。

合筆登記とは、隣り合う複数の筆を、登記の上でひとつの筆にまとめる手続きです。たとえば「10番1」「10番2」「11番」の3筆を合筆すると、登記記録は1つになり、地積は合筆前の地積を合計した数値になります。合筆後の地番は、原則として合筆前の土地のうち首位の地番が用いられます。合筆によって消える側の土地の登記記録は閉鎖されます。

分筆登記との違い

合筆と反対の手続きが分筆です。分筆は1筆の土地を複数の筆に分ける手続きで、相続人ごとに土地を分けて取得したい時や、一部だけを売却したい時に使われます。分けるためには新たな境界線を定める必要があるため、測量を行い、地積測量図を作って申請するのが通常です。

これに対して合筆は、すでに登記されている筆同士をまとめるだけなので、原則として新たな測量は求められず、地積測量図の提出も不要とされています。手続きの重さ、費用、かかる期間のいずれも、分筆に比べて小さいのが一般的です。

相続の場面で合筆が検討される典型例

典型は、実家の敷地が複数の筆に分かれていて相続登記の際にまとめたいと考える場合と、相続した土地の隣に、相続人がもともと所有する土地があり、両方をひとつの土地として活用・売却したい場合です。

いずれの場合も、合筆は義務ではなく、所有者が選ぶことのできる手続きです。相続登記のように申請の期限や過料の定めはありません。効果と後から困る点を見比べて判断することが大切です。

第2章　合筆できない土地｜不動産登記法41条の制限

合筆には法律上の制限がある

所有者や用途の違う土地を1筆にすると、どこまでが誰の土地かを登記で示せなくなります。そこで不動産登記法41条は、合筆の登記ができない場合を列挙しています。

接続していない・地番区域が異なる土地

合筆できるのは、相互に接している土地に限られます。道路や水路、他人の土地をはさんで離れている土地は、同じ所有者のものでも合筆できません。また、地番区域とは「○○町一丁目」「大字○○字△△」のように地番を付ける単位となる区域のことで、隣り合っていても地番区域の境をまたぐ土地同士は合筆できません。

地目が異なる土地

宅地と畑、宅地と雑種地のように地目が異なる土地も、そのままでは合筆できません。ただし、現況がすでに同じ用途で使われているのであれば、登記上の地目を現況に合わせる地目変更登記を先に行うことで、合筆の前提が整います。また、登記上の地目が農地（田・畑）の場合、宅地などへの変更には農地法の許可や届出が関係することがあり、注意が必要です。

所有者・持分・所有権登記の有無が異なる土地

合筆する土地同士は、所有者が完全に一致していなければなりません。共有の場合は、共有者の顔ぶれだけでなく、各共有者の持分の割合まで一致している必要があります。たとえば、兄弟2人が2分の1ずつ共有する土地と、兄3分の2・弟3分の1で共有する土地は、隣り合っていても合筆できません。

さらに、登記記録の表題部だけがあって所有権の登記（権利部）がない土地と、所有権の登記がある土地との合筆もできません。この場合は所有権保存登記を先に行ってそろえます。

抵当権などの登記がある土地と例外

所有権以外の権利、たとえば抵当権や根抵当権、地上権、賃借権などの登記がある土地は、原則として合筆できません。一部の筆にだけ抵当権が付いたまま合筆すると、合筆後の土地のどの範囲に担保が及ぶのか分からなくなるためです。

ただし、合筆後の登記記録にそのまま記録しても問題が生じない登記は例外として法務省令で定められています。代表的なのは、合筆するすべての土地に、登記の目的・申請の受付年月日と受付番号・登記原因とその日付が同一の担保権の登記がある場合です。このほか、承役地についての地役権の登記なども例外とされています。

同じ金融機関の抵当権でも、設定日や受付番号が筆ごとに異なれば例外には当たりません。登記事項証明書で担保権の内容を一筆ずつ照合してから進めるのが安全です。

第3章　相続した土地を合筆する前に済ませる手続き

亡くなった方の名義のままでは合筆できない

相続した土地を合筆しようとする時、まず確認したいのが登記上の所有者です。亡くなった方の名義のまま残っている土地と、相続人名義の土地は、登記の上では所有者が異なる土地として扱われます。そのため、相続人が「自分の隣の土地と、父から相続した土地をまとめたい」と考えても、相続登記を済ませて名義を自分にそろえるまでは合筆できません。

相続した複数の筆同士をまとめる場合も同様です。遺産分割協議によって、合筆したい筆をすべて同じ相続人が取得する、あるいは同じ顔ぶれ・同じ持分割合の共有で取得する形にしておかなければ、合筆の要件を満たしません。「宅地部分は長男、庭部分は長男と次男の共有」のように取得者が分かれると、その時点で合筆の道は閉ざされます。

合筆を視野に入れているなら、遺産分割の段階から「どの筆を誰がどの割合で取得するか」をあわせて検討しておくと円滑です。

法定相続分での共有登記と合筆

遺産分割がまとまる前に、法定相続分のとおりに相続人全員の共有として登記することもできます。すべての筆が同じ相続人・同じ法定相続分で登記されていれば、形式上は合筆の要件を満たします。ただし、その後の遺産分割で取得者が決まれば改めて名義を移す登記が必要になるため、合筆は最終的な取得者を決めてから行うほうが現実的です。

住所や氏名が登記と異なる場合

所有者が同じ人であっても、筆ごとに登記されている住所や氏名が異なっていると、登記記録の上では同一人物と確認できません。旧住所や旧姓のまま登記されているケースです。この場合は、先に住所・氏名の変更登記を行って表記をそろえておくのが一般的です。なお、住所等の変更登記も2026年4月から義務化されています。

合筆前に確認しておきたい書類と情報

第4章　合筆登記の申請｜申請人・必要書類・費用

申請できるのは所有者本人

合筆登記を申請できるのは、表題部所有者または所有権の登記名義人です。共有の土地であれば、共有者全員で申請するのが原則とされています。申請先は、土地の所在地を管轄する法務局（登記所）です。窓口への持参のほか、郵送やオンラインでの申請も可能です。

合筆登記は土地の表示に関する登記で、代理申請を担うのは主に土地家屋調査士です。

主な必要書類

合筆登記は、所有権の登記がある土地について行う場合、所有者本人の意思を確認するための書類を求められる点が特徴です。主な書類は次のとおりです。

登記識別情報は、相続登記などを行った際に法務局から通知される12桁の符号で、古い登記では権利証（登記済証）がその役割を果たします。相続登記を済ませたばかりであれば、その時に通知された登記識別情報を使うことになります。紛失している場合でも、法務局からの事前通知制度や、資格者代理人による本人確認情報の作成といった方法で申請できます。

登録免許税は合筆後の1筆につき1,000円

合筆登記にかかる登録免許税は、合筆後の土地1筆につき1,000円です。3筆をまとめて1筆にする場合でも、合筆後の土地は1筆なので、登録免許税は1,000円です。収入印紙を申請書に貼って納めるのが一般的です。

土地家屋調査士に依頼した場合の費用の目安

土地家屋調査士に依頼する場合の報酬は、事務所や地域、土地の状況によって差があります。測量を伴わない単純な合筆であれば、報酬はおおむね数万円から十数万円程度に収まる例が多いとされています。筆数が多い、事前の地目変更登記が必要、登記記録の調査に手間がかかるといった場合は、その分の報酬が加算されます。

一方で、合筆にあわせて土地全体の境界を確定し、地積を正確に測り直したい場合は、測量と隣地所有者との立会いが必要となり、費用は数十万円以上になることもあります。依頼の前に見積りを取り、どの作業にいくらかかるのかを確認しておくと安心です。

申請から完了までの流れ

審査期間は管轄や時期によって異なりますが、1〜2週間程度が一つの目安です。登記が完了すると、合筆後の土地について新たな登記識別情報が通知されます。大切に保管してください。

第5章　合筆のメリット・デメリットと判断のポイント

メリット①　管理や手続きがすっきりする

筆数が減ると、登記事項証明書の取得や固定資産税の課税明細の確認、将来の相続登記など、土地に関わる手続きのたびに扱う書類が少なくなります。筆ごとに名義や抵当権がばらばらになるおそれも減り、次の世代に引き継ぐ際にも土地の全体像が伝わりやすくなります。

メリット②　売却や活用の際に説明しやすい

一体として利用してきた土地を売却する場合、筆が細かく分かれていると、買主や金融機関に対してどの筆が対象かを一つずつ説明する必要があります。合筆しておけば、取引の対象が明確になり、書類の確認もしやすくなります。

デメリット①　将来分けたくなった時は分筆が必要

合筆すると、元の筆の区切りは登記の上から消えます。後から「やはり一部だけを売りたい」「子ども2人に分けて相続させたい」となった場合は、改めて分筆登記を行う必要があります。元の地番に戻せるわけではない点も踏まえ、将来の分割や一部売却の予定があるなら、合筆は慎重に判断すべきです。

デメリット②　地積測量図や境界の問題は解消されない

合筆の際には測量を行わないのが通常のため、合筆後の地積は合筆前の登記上の地積を足し合わせたものになります。古い土地では、登記上の地積と実際の面積が一致していないことも珍しくありません。合筆しても、その食い違いや隣地との境界の問題が解消されるわけではない点に注意が必要です。

また、合筆前の一部の筆にだけ地積測量図が備え付けられていた場合、合筆後の土地全体としては測量図がそろっていない状態になることがあります。売却時に確定測量を求められれば、結局は土地全体の測量が必要です。

固定資産税や相続税の評価への影響

合筆によって土地の形状や接道の状況がまとまると、固定資産税の評価が変わる可能性があります。もっとも、すでに一体として利用されている土地であれば、評価が大きく変わらない場合もあります。扱いは市区町村によって異なるため、事前に資産税の担当課へ確認すると安心です。

相続税の財産評価では、土地は登記上の筆ではなく、地目別・利用の単位ごとに評価するのが原則です。そのため、合筆したかどうかだけで相続税の評価額が決まるわけではありません。「合筆すれば節税になる」「分けておけば評価が下がる」と単純に考えるのは避け、税額への影響が気になる場合は税理士に相談してください。

合筆を判断する時の考え方

合筆が向いているのは、当面は土地を分ける予定がなく、一体として利用・管理し続ける場合や、まとめて売却する方針が固まっている場合です。反対に、相続人の間で将来分けて取得する可能性がある場合や、一部だけを売却・活用する構想がある場合は、筆を分けたままにしておく方が柔軟です。迷う場合は、専門家に相談してから決めても遅くはありません。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．合筆登記には期限や義務がありますか？

合筆登記は所有者が任意に申請する手続きで、期限や申請義務はありません。ただし、前提となる相続登記には3年以内の申請義務があり、地目変更登記にも変更から1か月以内の申請義務があります。合筆そのものではなく、前提の登記の期限に注意してください。

Q2．自分で合筆登記を申請することはできますか？

できます。測量を伴わない合筆であれば、所有者本人が申請書を作成して申請することも可能です。ただし、要件を一筆ずつ確認する必要があり、不備があれば補正を求められます。

Q3．兄弟で共有している土地同士を合筆できますか？

共有者の顔ぶれと各自の持分割合がすべての筆で一致していれば、合筆できます。申請は共有者全員で行うのが原則です。持分が筆ごとに異なる場合は、持分の移転などで割合をそろえてからでないと合筆できません。

Q4．住宅ローンの抵当権が付いている土地も合筆できますか？

原則として、抵当権の登記がある土地は合筆できません。ただし、合筆するすべての土地に、登記の目的・受付年月日と受付番号・登記原因とその日付が同一の抵当権が設定されている場合は、例外として合筆できます。一部の筆にしか抵当権がない場合は、抵当権を抹消するなどの対応が必要です。

Q5．登記識別情報も権利証も見つかりません。合筆はあきらめるしかありませんか？

あきらめる必要はありません。法務局から所有者に確認の書面が送られる事前通知制度を利用する方法や、資格者代理人が本人確認情報を作成して申請する方法があります。また、合筆前の土地のうちいずれか1筆分の登記識別情報があれば足りるとされているため、まずは相続登記の際に通知されたものがないか確認してください。

まとめ

合筆登記は、隣り合う複数の筆を登記の上でひとつにまとめる手続きです。原則として測量は不要で、登録免許税も合筆後の1筆につき1,000円です。一方で、不動産登記法41条により、接続していない土地、地目や地番区域が異なる土地、所有者や持分が異なる土地、所有権以外の権利の登記がある土地などは合筆できません。

相続した土地で特に注意したいのは、所有者の一致という要件です。亡くなった方の名義のままでは合筆できないため、相続登記を済ませ、合筆したい筆を同じ取得者・同じ持分にそろえることが出発点になります。住所・氏名の表記や地目が異なる場合も、変更登記で先にそろえておく必要があります。

合筆すれば管理や売却の説明はしやすくなりますが、元の地番には戻せず、将来分けたくなった時には改めて分筆が必要です。地積のずれや境界の問題も合筆では解消しません。土地を今後どう使い、誰に引き継ぐのかを整理したうえで判断することが大切です。

当社では、相続した土地や実家に関するご相談を幅広くお受けしています。登記上いくつもの筆に分かれた土地の売却や活用の進め方、合筆と確定測量のどちらを先に進めるべきかといったご相談にも、提携する専門家と連携しながらお応えしています。「何から手をつければよいか分からない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

関連記事

・相続した土地の分筆とは？分けて相続する方法・費用・接道義務の注意点を完全ガイド
・相続登記を自分でやる方法｜必要書類・登記申請書・費用と法務局手続きを完全ガイド【2026年版】
・確定測量・境界確定とは？土地を売る前に必要？費用・期間・筆界特定を完全ガイド
・住所・氏名変更登記の義務化とは？2026年4月開始・2年以内・過料5万円のルールと手続きを完全ガイド
・相続した不動産の固定資産税は誰が払う？｜納税義務者・未分割・相続人代表者・立替精算を解説

運営：ヘリテージリンク株式会社｜東京・埼玉エリアの相続不動産・空き家の査定・売却・管理