賃借人が亡くなったら借家権はどうなる？契約の相続・同居人の居住・残置物の扱いを完全ガイド

「アパートを借りていた父が亡くなった。契約はどうなるのだろう」「入居者が室内で亡くなったが、荷物を片付けて次の方に貸したい」——賃貸住宅の借主が亡くなった時、借りていた側にも貸していた側にもすぐに答えの出ない疑問が生まれます。持ち家の相続と違い、賃貸は契約という目に見えない財産が残るため、扱いを誤ると余計な負担が生じます。

まず押さえておきたいのは、賃借人が亡くなっても賃貸借契約は自動的には終わらないという原則です。建物を借りる権利（借家権）は相続の対象となる財産であり、相続人がそのまま賃借人の地位を引き継ぎます。家賃の支払義務も同時に引き継がれるため、解約の手続きをしないまま放置すれば、誰も住んでいない部屋の家賃が積み上がっていきます。

一方で、亡くなった方と同居していた内縁の配偶者などが、相続人でないことを理由に直ちに追い出されるわけでもありません。本記事では、①賃借人の死亡と契約の承継 → ②同居していた家族の居住 → ③貸主側の調査と契約の整理 → ④残置物の処分と費用負担 → ⑤相続人側の解約・遺品整理・相続放棄という流れで、貸主・借主のどちらにも偏らない立場から整理します。

目次

第1章　賃借人が亡くなっても賃貸借契約は終わらない
第2章　同居していた家族・内縁の配偶者は住み続けられるか
第3章　貸主側の実務｜相続人調査・名義整理・保証の扱い
第4章　残置物の処分と原状回復・特殊清掃の費用負担
第5章　相続人側の手続き｜解約・遺品整理・相続放棄
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　賃借人が亡くなっても賃貸借契約は終わらない

借りる権利は相続される財産のひとつ

賃貸借契約に基づいて建物を使う権利を借家権といいます。借家権は財産的な価値を持つ権利であり、賃借人が亡くなると相続人がその地位をそのまま引き継ぎます。したがって貸主は、「借主が亡くなった」という理由だけで契約を終了させたり明渡しを求めたりすることはできません。契約を終わらせるには、相続人からの解約申入れか合意解約が必要です。

無償で借りていた場合（使用貸借）との違い

同じ「借りる」でも、家賃を払わずに無償で借りていた場合は結論が逆になります。無償で物を借りる契約を使用貸借といい、この契約は借主の死亡によって終了します（民法第597条第3項）。親族の建物に無償で住んでいた方が亡くなった場合、その居住の権利は相続人に引き継がれません。賃貸借にこのような規定はなく、家賃を払っていたかどうかで扱いが変わります。

相続人が複数いる場合の家賃の支払義務

相続人が複数いる場合、借家権は相続人全員が共同で持つ状態になります。建物を一体として借りている以上、家賃を相続分に応じて分けて一部だけ支払うという形は想定されていません。判例では、こうした家賃の支払義務は分けることのできない債務（不可分債務）として扱われ、相続人の一人ひとりが家賃の全額について支払義務を負うとされています。

つまり、貸主は相続人のうちの誰か一人に家賃の全額を請求できます。支払った相続人は、他の相続人に相続分に応じた負担を求めることになります。「自分は住んでいないから関係ない」という放置は、思わぬ請求を招きます。

敷金を返してもらう権利も相続される

契約時に預けた敷金を返してもらう権利も相続財産に含まれます。敷金は、賃貸借が終了して部屋を明け渡した時に、未払家賃や原状回復費用などを差し引いた残額が返還される仕組みです（民法第622条の2第1項第1号）。そのため、明け渡す前の段階で「敷金を先に返してほしい」と請求することはできません。

第2章　同居していた家族・内縁の配偶者は住み続けられるか

相続人がいない場合は同居者が契約を引き継げる

婚姻届を出していない内縁の配偶者や、養子縁組をしていない事実上の親子として暮らしてきた方は、法律上の相続人ではありません。そのままでは借家権を承継できず、住まいを失うことになります。そこで借地借家法は、賃借人が相続人なしに亡くなった場合に、同居していた事実上の配偶者や養子に賃借人の権利義務をそのまま承継させる規定を置いています。

この規定が働くのは、あくまで相続人が一人もいない場合に限られます。子・親・兄弟姉妹などの相続人がいれば借家権はその相続人に引き継がれ、この規定は適用されません。また、対象は居住用の建物に限られ、店舗や事務所には適用されません。

相続人がいる場合でも、すぐに追い出されるわけではない

相続人がいる場合、同居していた内縁の配偶者は借家権を承継できません。では貸主から明渡しを求められたら応じるほかないかというと、そうではありません。判例は、こうした同居者について、相続人が承継した借家権を援用して明渡し請求を拒むことができるという考え方を認めています。相続人が居住を認めているかぎり、従来どおりの生活を続けられる可能性があります。

ただし、これは貸主に対して対抗できるという意味にとどまります。相続人との間で、賃借人の名義を変更する合意や当面の居住を認める取り決めを書面にしておくことが現実的な備えです。

承継したくない時は1か月以内に意思表示する

借地借家法36条による承継は、同居者が何もしなくても自動的に生じます。住み続けるつもりがない場合でも、放置すれば家賃の支払義務を負います。承継を望まない時は、知った後1か月以内に貸主へ承継しない旨の意思表示が必要です。期限が短いため、内容証明郵便など記録の残る方法をおすすめします。

第3章　貸主側の実務｜相続人調査・名義整理・保証の扱い

まず行うのは相続人の調査

入居者が亡くなったことを把握したら、貸主がまず行うのは相続人の確定です。家賃の請求先も、明渡しを求める相手も、残置物の処分について同意を得る相手も、すべて相続人だからです。調査は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をたどる流れになります。緊急連絡先として届け出のあった親族の協力を得ながら進めるのが一般的です。

相続人が判明したら、部屋を引き続き使うのか解約するのかを確認します。相続人の一人が住み続ける場合は、賃借人の名義を変更する合意書を取り交わし、保証の枠組みを組み直して契約関係を明確にしておきます。

連帯保証人は賃借人の死亡で保証の範囲が固まる

個人が賃貸借の連帯保証人になる契約は、将来発生する不特定の家賃債務をまとめて保証するもので、個人根保証契約に当たります。2020年4月に施行された改正民法では、極度額（上限額）を定めなければ無効となるほか、一定の事由が生じた時点で保証の対象となる元本が確定するとされています。その確定事由のひとつが主たる債務者の死亡です。

これにより、連帯保証人が責任を負うのは賃借人が亡くなった時点までに発生していた家賃などに限られます。相続人が住み続ける場合、その後の家賃は従前の保証の対象になりません。貸主としては、名義変更にあわせて新たに保証人を立てるか、家賃債務保証会社の利用を求めるという組み直しが必要です。

家賃債務保証会社を利用している場合

家賃債務保証会社との契約は法人による保証であるため、個人根保証に関する元本確定の規定は適用されません。もっとも、多くの保証委託契約では賃借人の死亡が契約の終了事由とされています。保証の範囲に原状回復費用や残置物の処理費用が含まれるかは商品によって大きく異なるため、契約内容の確認が欠かせません。

相続人全員が相続放棄した場合の対応

未払家賃や原状回復費用の負担を避けるため、相続人全員が相続放棄をするケースもあります。全員が放棄すると、その賃貸借契約について交渉する相手がいなくなります。この場合、貸主は利害関係人として家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、選任された清算人との間で解約や残置物の処理を進めることになります。

選任の申立てには数十万円程度の予納金を求められることが一般的です。

単身高齢者に貸す前の備え

国土交通省は、単身高齢者の入居を円滑にするため、残置物の処理等に関するモデル契約条項を公表しています。入居者が生前に受任者を決めておき、死亡後の契約の解除と残置物の処理をその受任者に委任しておく枠組みで、受任者には推定相続人のほか居住支援法人などが想定されています。この備えがあれば、相続人の所在が分からない場合でも明渡しを進めやすくなります。

第4章　残置物の処分と原状回復・特殊清掃の費用負担

残置物の所有権は相続人に移っている

入居者が亡くなった後、室内に残された家財道具や衣類などを残置物といいます。残置物は亡くなった方の所有物であり、死亡と同時に所有権は相続人に移っています。したがって、貸主が相続人の同意を得ずに処分することはできません。無断で運び出したり廃棄したりすれば、損害賠償を求められるおそれがあります。契約書に「残置物は貸主が任意に処分できる」という趣旨の条項があっても、そのまま有効とは限らない点に注意が必要です。

正しい進め方は、相続人を確定したうえで、残置物の引取りまたは処分について書面で同意を得ることです。処分の対象や費用の負担者を明記した同意書を取り交わし、写真で室内の状況を記録してから作業に入ると、後日の行き違いを防げます。

原状回復費用は誰が負担するか

賃借人には、明け渡す際に、通常の使用によって生じた損耗や経年変化を除いて元の状態に戻す義務があります。この義務も相続人に承継されるため、原状回復費用は相続債務となります。逆にいえば、通常損耗や経年劣化の分まで相続人に請求することはできません。

室内で亡くなった場合の特殊清掃

発見までに時間がかかった場合、通常の清掃では対応できない状態になることがあります。この場合に行われるのが特殊清掃で、消臭・消毒・汚損部分の交換を伴うため、通常の原状回復より費用が高くなります。費用の負担は、賃借人側に管理上の落ち度があったといえるかで考え方が分かれ、実務では貸主・相続人・保証会社の間で分担を協議する例が多く見られます。

なお、家主向けの保険に孤独死対応の特約が付いている商品もあります。加入状況を確認してから費用負担の協議に入ると、話が整理しやすくなります。また、室内で人が亡くなった事実を次の入居者に伝えるべきかは、国土交通省が2021年に公表した宅地建物取引業者による人の死の告知に関する指針が判断の目安になります。

第5章　相続人側の手続き｜解約・遺品整理・相続放棄

解約は早めに。遅れた分の家賃は相続人の負担

賃借人が亡くなっても契約は続くため、解約しない間は家賃が発生し続けます。葬儀や各種の届出に追われて後回しにしがちですが、住む予定がないのであれば、早い段階で貸主へ解約の意思を伝えることが負担を抑える近道です。

期間の定めのない賃貸借では、賃借人からの解約申入れから3か月の経過によって契約が終了します。期間の定めのある契約でも中途解約の特約が置かれているのが一般的で、その場合は契約書に定められた予告期間に従います。多くは1か月前の予告とされていますが、実際の期間は必ず契約書で確認してください。

相続人が複数いる時は全員で解約するのが原則

相続人が複数いる場合、契約の解除や解約は相続人全員から行うのが原則です。一人が単独で解約を申し入れても効力が争われる可能性があるため、貸主も相続人全員の署名を求めるのが通常です。遠方に住む相続人がいる場合は、代表者への委任状を用意すると進めやすくなります。

相続放棄を考えているなら遺品に手をつけない

未払家賃や原状回復費用が大きく、相続放棄を検討している場合は、部屋の片付けに関わる行為に特に注意が必要です。相続財産を処分してしまうと、相続することを承認したものとみなされ（法定単純承認）、その後は相続放棄ができなくなるおそれがあります。形見分けのつもりで持ち帰った品物が「処分」と評価される可能性も否定できません。

相続放棄を少しでも検討しているのであれば、遺品の持ち出しや処分、家賃の支払いを行う前に、弁護士または司法書士へ相談することを強くおすすめします。

遺品整理を進める手順

業者へ依頼する場合は総額だけで判断せず、搬出費・処分費・追加料金の条件まで確認することが大切です。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．契約書に「賃借人が死亡した時は契約が終了する」と書かれています。有効ですか？

有効性には疑問があります。借家権は相続の対象となる財産であり、借主に一方的に不利な特約は、借地借家法の強行規定や消費者契約法の趣旨に照らして効力が否定される可能性があります。このような条項があっても、相続人と協議して合意解約の形をとるのが確実です。

Q2．父が借りていた部屋の家賃を、兄が払ってくれません。私だけが請求されるのですか？

貸主は相続人の誰に対しても家賃の全額を請求できるため、ご自身だけが請求を受けることはあり得ます。支払った後に、他の相続人へ相続分に応じた負担を求めることになります。

Q3．入居者が亡くなり、荷物がそのままです。半年も待てないので処分してよいですか？

相続人の同意を得ずに処分することは避けてください。相続人が判明しない、または全員が放棄した場合は、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てる方法があります。時間と費用がかかるため、契約時の取り決めという備えが有効です。

Q4．内縁の妻が同居していました。名義を妻に変えてもらえますか？

相続人がいなければ、借地借家法36条により内縁の配偶者が権利義務を承継します。相続人がいる場合は、相続人と貸主の合意で名義を変更する方法が現実的です。名義変更にあたっては、保証人や家賃債務保証会社の再手配が必要になるのが通常です。

Q5．高齢の父が終身建物賃貸借で入居しています。この場合も相続されますか？

高齢者の居住の安定確保に関する法律に基づく終身建物賃貸借は、賃借人が亡くなった時に契約が終了する特殊な仕組みです。通常の賃貸借と扱いが異なりますので、契約書と認可の内容を確認してください。同居していた配偶者が継続して居住するための申出の仕組みも設けられています。

Q6．定期借家契約でも借家権は相続されますか？

相続されます。期間の途中で賃借人が亡くなった場合は、通常の賃貸借と同じく相続人が賃借人の地位を承継し、残りの期間の家賃の支払義務も引き継がれます。中途解約に関する特約の有無を早めに確認してください。

まとめ

賃借人が亡くなっても、賃貸借契約は自動的には終わりません。借家権は相続財産として相続人に承継され（民法896条）、家賃の支払義務も同時に引き継がれます。相続人が複数いる場合は、それぞれが家賃の全額について支払義務を負うと判例上は扱われるため、解約が遅れるほど負担が膨らみます。

同居していた内縁の配偶者や事実上の養子については、相続人がいなければ借地借家法36条によって権利義務を承継し、相続人がいる場合も、相続人の借家権を援用して明渡しを拒める場合があるとされています。承継したくない時は1か月以内の意思表示が必要である点にも注意が必要です。

貸主側では、戸籍による相続人の調査、契約の名義と保証の整理、残置物の処分に関する同意の取得という順で進めるのが基本です。室内の荷物は相続人の所有物であり、無断での処分は認められません。

当社では、相続不動産に関するご相談を幅広くお受けしています。賃貸に出している物件を相続した場合の扱いから、遺品整理を終えた実家の売却、空き家となった建物の管理まで、ご事情に応じた進め方をご提案しています。「何から手をつければよいか分からない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

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