数次相続で中間省略登記ができる場合とは？1件で申請できる条件・できない例・登記原因の書き方

「実家の土地が祖父の名義のままだった。祖父から父、父から自分へと2回分の登記をしなければならないのか」「1回の申請でまとめて自分の名義にできると聞いたが、わが家は当てはまるのか」——相続登記をしないうちに次の相続が起きた、いわゆる数次相続の場面で、多くの方が最初に迷うのがこの点です。

結論からお伝えすると、相続登記は相続が起きた順に1件ずつ申請するのが原則ですが、登記の実務では、中間の相続が「単独相続」である場合に限り、1件の申請で最終の相続人へ直接名義を移すことが認められています。反対に、中間の相続が共同相続のままであれば、順番に登記を重ねる必要があります。1件で済むかどうかは、申請の件数、集める書類、登録免許税の額のすべてに影響します。

本記事では、①原則と例外の整理 → ②「単独相続」に当たる4つの場面 → ③できる例・できない例の比較 → ④登記原因の書き方と添付書類 → ⑤登録免許税・免税措置・相続登記の義務化との関係という流れで、中間省略ができる条件の判定に絞って解説します。

目次

第1章　数次相続の登記は「順番に」が原則｜中間省略登記とは
第2章　例外の条件｜中間の相続が「単独相続」に当たる4つの場面
第3章　できる例・できない例をパターンで比較
第4章　登記原因の書き方と登記原因証明情報
第5章　登録免許税・免税措置と相続登記の義務化との関係
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　数次相続の登記は「順番に」が原則｜中間省略登記とは

数次相続とは｜相続登記をしないうちに次の相続が起きた状態

数次相続とは、ある方が亡くなって相続が始まった後、その遺産分割や相続登記が終わらないうちに相続人の1人が亡くなり、次の相続が重なって起きた状態をいいます。たとえば、祖父が亡くなった後に名義を変えないまま父が亡くなった場合、祖父の相続（第一次相続）と父の相続（第二次相続）の2つが重なっています。

原則は相続ごとに1件ずつ登記する

不動産登記は、権利がどのような経過で移ってきたかを記録に残し、公開する制度です。そのため、祖父から父へ、父から子へと権利が2段階で移ったのであれば、登記も祖父から父への所有権移転、父から子への所有権移転の順に2件申請するのが原則です。途中の経過を飛ばして、祖父から子へ直接移ったかのような登記をすることは、原則として認められていません。

例外｜1件の申請で最終の相続人へ移せる場合がある

もっとも、相続による所有権移転の登記については、古くから例外が認められています。中間の相続が単独相続である場合には、途中の権利者が各段階で1人に定まっており、登記原因に経過を併記すれば、権利の移り変わりが登記記録から読み取れるためです。この扱いが、一般に数次相続の中間省略登記と呼ばれています。

第2章　例外の条件｜中間の相続が「単独相続」に当たる4つの場面

判定の基準は「中間の段階で権利者が1人に定まるか」

1件で申請できるかどうかを分けるのは、中間の相続、つまり最後の相続より前の各段階で、その不動産を取得した方が1人に定まっているかどうかです。ここでいう単独相続には、相続人が最初から1人だった場合だけでなく、手続きの結果として1人になった場合も含まれるとされています。

① もともと相続人が1人の場合

最も分かりやすいのが、中間の相続の相続人が最初から1人だけという場合です。たとえば、祖母がすでに亡くなっており、祖父の子は父だけという家庭で、祖父、父の順に亡くなったときがこれに当たります。戸籍をたどって、ほかに相続人がいないことを確かめます。養子縁組や前の配偶者との間の子、認知された子がいると相続人は1人ではなくなるため、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を途切れなく確認することが欠かせません。

② 遺産分割によって1人が取得した場合

相続人が複数いても、遺産分割協議でその不動産を1人が取得すると決めれば、遺産分割の効力は相続開始の時にさかのぼるため（民法第909条）、その方が最初から単独で取得したものとして扱われます。実務で最も多いのがこの場面です。

数次相続では、中間の相続人がすでに亡くなっているため、その方の相続人全員が地位を引き継いで協議に加わります。たとえば祖父の相続人が父と叔母で、父が亡くなっている場合、叔母と、父の相続人である母・子の全員で祖父の遺産について協議し、「亡き父が取得した」と定めることで、中間の相続を単独相続にすることができます。

③ 相続放棄によって1人が残った場合

相続放棄をした方は、その相続については初めから相続人でなかったものとみなされます（民法第939条）。ほかの相続人が全員相続放棄をして1人だけが残った場合も、単独相続として扱われます。ここでいう相続放棄は、家庭裁判所に申述して受理されたものを指します。「自分は何もいらない」と口頭で伝えただけ、あるいは書面に署名しただけでは相続放棄にはなりません。

④ 特別受益によって1人が残った場合

生前に多額の贈与を受けるなどして、相続分を超える利益をすでに得ている相続人は、相続分を受けることができません（民法第903条第2項）。ほかの相続人がこれに当たり、その旨の証明書を作成した結果、取得する方が1人になった場合も単独相続に含まれます。ただし、実際には贈与を受けていないのに形式だけ証明書を作ることは、後の争いの原因になります。事実に沿った書類を作成することが前提です。

最終の相続は共同相続でもよい

条件が求められるのは中間の相続だけです。最後の相続については、相続人が複数いる共同相続のままでも1件で申請できます。たとえば祖父から父が単独で相続し、父の相続人が長男と長女の2人という場合、祖父の名義から直接、長男と長女の共有名義にする登記を1件で申請できます。もちろん、最後の相続について遺産分割を行い、1人の名義にすることも可能です。

相続が3回以上重なっている場合

曽祖父の名義のまま祖父、父と相続が重なっているような場合も、考え方は同じです。最後の相続を除くすべての段階が単独相続であれば、1件で申請できるとされています。途中のどこか1か所でも共同相続のままの段階があると、そこで申請を区切る必要があります。

第3章　できる例・できない例をパターンで比較

5つのパターンで比べる

登記名義人を甲、その相続人を乙・丙、乙の相続人を丁・戊として、甲、乙の順に亡くなった場合を例に整理します。判定は、甲の相続（中間の相続）で不動産を取得した方が1人かどうかで決まります。

パターン1から4は、甲から不動産を取得した方が乙1人に定まっているため、甲の名義から直接、丁または丁・戊の名義へ移す登記を1件で申請できます。これに対しパターン5は、甲の相続の段階で乙と丙の2人が権利者となっており、中間の相続が共同相続のままです。この場合は1件にまとめることができません。

できない場合はどう申請するか

パターン5では、まず甲から「亡乙・丙」への相続による所有権移転の登記を申請し、次に乙の持分について丁への持分全部移転の登記を申請します。登記は合計2件になります。

もっとも、パターン5のように見える場合でも、甲の遺産について改めて遺産分割協議を行い、「乙が取得した」または「丙が取得する」と定めることができれば、中間の相続を単独相続に整えることができます。相続人どうしの合意が得られるのであれば、共有のまま登記するより、協議で取得者を1人に定めたほうが、その後の売却や管理が進めやすくなる場合が多いといえます。

落とし穴｜相続人が最終的に1人になった場合

見落としやすいのが、父が亡くなって相続人が母と子の2人となり、遺産分割をしないうちに母も亡くなって、子だけが残ったという場合です。結果として子がすべてを取得するのだから、父から子へ1件で移せそうに思えます。

しかし、この場合に子が1人で「父の遺産は自分が取得する」という遺産分割を行うことは、登記の実務上認められていません。協議は複数の当事者がいて初めて成り立つものだからです。そのため、父から母・子への共同相続の登記と、母の持分を子へ移す登記の2件が必要になるのが原則です。例外として、母の生前に母と子の間で遺産分割協議が成立していた場合には、その内容を証明する書面を子が作成して添付することで、1件での申請が認められるとされています。当てはまるかどうかの判断は難しいため、法務局または司法書士へのご確認をおすすめします。

第4章　登記原因の書き方と登記原因証明情報

登記原因は中間の相続と最終の相続を併記する

通常の相続登記では、登記原因を「令和○年○月○日相続」と記載します。1件で最終の相続人へ移す場合は、中間の相続の日付と中間の相続人の氏名、続けて最終の相続の日付を併記します。途中の経過を省くのではなく、登記原因の中に書き込むことで、権利の移り変わりを登記記録に残す仕組みです。

1つ目の日付は登記名義人である祖父が亡くなった日、氏名は中間の相続人である父、2つ目の日付は父が亡くなった日です。被相続人の欄には、登記記録上の名義人である祖父の氏名を記載します。

登記原因証明情報｜戸籍は2つの相続の分をそろえる

添付する書類は、すべての相続について相続関係を証明できるものが必要です。1件の申請であっても、集める戸籍の範囲は2件に分けて申請する場合と変わりません。

数次相続の遺産分割協議書で押さえる点

数次相続の協議書では、亡くなった相続人の立場を誰が引き継いで協議に加わっているのかを、肩書きで明らかにしておくことが重要です。中間の相続を単独相続に整える場合は、中間の相続人が不動産を取得した旨が読み取れる内容にしておくと、審査が円滑に進みます。

この点について、登記先例では、第一次相続の相続人の地位を引き継いだ方と、第二次相続の相続人が同じ顔ぶれである場合などに、最終的な取得者だけを記載した協議書であっても、中間の相続人が取得する合意を含むものと読み取って、1件での申請を認めた例があります（平成29年3月30日付法務省民二第237号通知）。ただし、どのような協議書でも認められるという趣旨ではありません。相続関係や協議書の文言によって判断が分かれるため、作成前に法務局または司法書士に確認しておくと、作り直しを避けられます。

第5章　登録免許税・免税措置と相続登記の義務化との関係

登録免許税は固定資産評価額の0.4%

相続による所有権移転の登記には、不動産の固定資産評価額の0.4%（1,000分の4）の登録免許税がかかります（登録免許税法別表第1）。1件で申請できる場合は登記が1回で済むため、登録免許税も1回分です。評価額2,000万円の不動産であれば8万円となります。

一方、順番に2件申請する場合は、本来それぞれの登記に登録免許税がかかります。ここで関係するのが、亡くなった相続人の名義にする登記についての免税措置です。

この免税措置は土地だけが対象で、建物には適用されません。また、適用を受けるには申請書に根拠となる条項を記載する必要があります。期限付きの措置で、これまで延長が繰り返されてきた経緯があるため、申請する時点での適用期限を法務局でお確かめください。

相続登記の義務化との関係

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。相続によって不動産を取得した方は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります（同法第164条）。

この義務は、施行日より前に始まった相続にも及びます。祖父の名義のままになっている不動産は、まさに義務化への対応が求められる典型です。中間省略の扱いで1件にまとめられるのであれば、最終の相続人への登記を申請することで、重なった相続をまとめて整理できます。

相続人申告登記は中間省略の代わりにならない

期限までに遺産分割がまとまらない場合の備えとして、相続人申告登記があります（不動産登記法第76条の3）。自分が相続人であることを法務局に申し出れば、申請義務を果たしたものとみなされる簡易な手続きです。

ただし、相続人申告登記は、申し出た方の氏名と住所を登記記録に付記するだけで、所有権が移ったことを示す登記ではありません。名義は亡くなった方のままであり、この状態で不動産を売却したり、担保に入れたりすることはできません。売却や活用を進めるには、順番に申請するか1件にまとめるかを問わず、正式な相続登記を済ませる必要があります。

ケースで確認する

ケース1　埼玉県内の実家・佐藤さん（仮名）
土地と建物が祖父の名義でした。祖母は先に亡くなっており、祖父の子は父1人です。父の相続人は母と佐藤さんの2人で、協議の結果、佐藤さんが取得することになりました。中間の相続は父の単独相続であるため、祖父の名義から佐藤さんの名義へ1件で申請することができました。

ケース2　東京都内の土地・鈴木さん（仮名）
祖父の相続人は父と叔母の2人で、遺産分割をしないまま父が亡くなりました。叔母、母、鈴木さんの3人で祖父の遺産について協議し、父が取得したものと定めたうえで、父の相続について鈴木さんが取得すると合意しました。遺産分割によって中間の相続が単独相続となり、1件での申請が認められました。

ケース3　北関東の実家・高橋さん（仮名）
父の相続人は母と高橋さんの2人で、協議をしないうちに母が亡くなり、相続人は高橋さん1人になりました。母の生前に分け方を決めた事実はありません。この場合は、父から母と高橋さんへの登記、母の持分を高橋さんへ移す登記の2件が必要です。土地については、亡くなった母を名義人とする部分に免税措置を使える可能性があり、法務局に確認のうえ申請を進めました。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．1件で申請できる場合でも、あえて順番に2件申請してもよいですか？

差し支えありません。1件にまとめる扱いは認められた方法の1つであり、順番に申請することが禁じられるわけではありません。ただし、件数が増える分だけ申請書の作成や費用の負担が増えるため、1件にできる場合はまとめるのが一般的です。

Q2．中間の相続について、すでに法定相続分で登記が入っています。

すでに中間の相続の登記が入っている場合は、その登記を前提に、亡くなった方の持分を次の相続人へ移す登記を申請します。さかのぼって1件にまとめ直すことは通常できません。

Q3．自分で申請することはできますか？

相続人が1人だけの単純な事例であれば、ご自身で申請される方もいます。ただし、数次相続は戸籍の量が多く、協議書の書き方によって1件で申請できるかどうかが変わるため、通常の相続登記より難度が上がります。少しでも判断に迷う点があれば、申請前に法務局の相談窓口を利用するか、司法書士に依頼するのが確実です。

Q4．相続人の1人と連絡が取れず、協議ができません。

遺産分割は相続人全員の合意が必要なため、1人でも欠けると成立しません。家庭裁判所での遺産分割調停や、不在者財産管理人の選任といった手続きを検討することになります。当面の申請義務については、相続人申告登記で対応する方法があります。

まとめ

数次相続の登記は、相続が起きた順に1件ずつ申請するのが原則です。ただし、中間の相続が単独相続である場合に限り、登記原因に各相続を併記することで、1件の申請で最終の相続人へ名義を移すことが登記先例上認められています。単独相続には、もともと相続人が1人の場合のほか、遺産分割・相続放棄・特別受益の結果として1人になった場合も含まれます。

最終の相続は共同相続でもかまいませんが、中間の相続が共同相続のままであれば、1件にまとめることはできません。とくに、遺産分割をしないまま相続人が最終的に1人になった場合は、1件でできそうに見えて2件必要になることが多いため、注意が必要です。

1件で申請できれば、登録免許税は評価額の0.4%が1回分で済みます。順番に申請する場合でも、土地については、亡くなった相続人の名義にする登記に免税措置が設けられています。相続登記は3年以内の申請が義務となっており、相続人申告登記では名義そのものは移りません。

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