賃貸中の不動産を相続・売却する方法｜オーナーチェンジの流れ・価格・立ち退き・税金を解説

「親から相続したアパートに、いまも入居者が住み続けている」「実家を貸していた父が亡くなり、借りている人がいるまま相続することになった」——このように、賃借人（借主）が入居したままの家・アパート・区分マンションを相続すると、空き家を相続した場合とは違った対応が必要になります。入居者がいるため簡単に売ったり住んだりできず、かといって放置すれば家賃の管理や修繕の対応に追われることになります。こうした賃貸中の不動産を、入居者が住んだまま売買することをオーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジ物件の相続と売却には、賃貸人（貸主）の地位の引き継ぎ、敷金の承継、家賃の管理、そして売り方の選択といった、押さえておきたいポイントがいくつもあります。とくに売却では、入居者がいるまま「オーナーチェンジ」で売る方法と、入居者に退去してもらってから「空室」で売る方法とで、想定される買主も価格の考え方も大きく変わってきます。どちらが向いているかは、物件の状況やご家族の希望によって異なります。

本記事では、賃貸中の不動産を相続したときの対応から、オーナーチェンジの仕組み、2つの売り方の違い、収益還元という価格の考え方、立ち退きと税金の注意点までを、順を追って整理していきます。「入居者がいる家を相続したが、どうすればよいのか分からない」という方が、全体像をつかんだうえで次の一歩を検討できるよう、客観的な情報としてまとめました。

目次

第1章　オーナーチェンジとは（賃貸中のまま売買する仕組み）
第2章　賃貸中の物件を相続したときの対応（地位承継・敷金・通知）
第3章　2つの売り方の比較（オーナーチェンジ vs 空室化）
第4章　価格の考え方（収益還元・利回り）
第5章　立ち退きと税金の注意点
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　オーナーチェンジとは（賃貸中のまま売買する仕組み）

オーナーチェンジとは、賃借人（入居者）が入居したまま、つまり賃貸借契約を引き継いだ状態で、不動産を売買することをいいます。入居者はそのまま住み続け、物件の所有者（オーナー）だけが売主から買主へと変わるため、こう呼ばれています。賃貸中のアパート一棟、貸家一戸建て、入居者のいる区分マンションなど、家賃収入を生んでいる収益不動産の売買でよく使われる方法です。

ポイントは、入居者に退去してもらう必要がないという点です。売主にとっては、空室にするための立ち退き交渉をせずにそのまま売却でき、売却が成立するまでの間も家賃収入を受け取り続けられます。一方、買主にとっては、購入した直後から家賃収入が得られる「入居者付きの収益物件」を手に入れられることになります。このため、オーナーチェンジ物件の主な買主は、家賃収入を目的とする投資家や不動産会社であることが一般的です。

相続の場面でオーナーチェンジが選ばれるのは、「入居者がいるためにすぐには自分で住めず、空室にするのも簡単ではない」という賃貸中の不動産の特性が背景にあります。被相続人（亡くなった方）が営んでいた賃貸経営を引き継ぎたくない、遠方で管理が難しい、現金化して相続人どうしで分けたい、といった事情から、入居者がいるまま売却できるオーナーチェンジが検討されるのです。相続した賃貸物件を手放す際の、現実的な選択肢の一つといえます。

第2章　賃貸中の物件を相続したときの対応（地位承継・敷金・通知）

賃貸中の不動産を相続すると、まず理解しておきたいのが、賃貸人（貸主）の地位が相続人に引き継がれるという原則です。被相続人が結んでいた賃貸借契約は、相続によって当然に終わるわけではなく、相続人が貸主の立場をそのまま承継します。入居者との契約関係が続く以上、相続人は新たな貸主として、家賃を受け取り、建物を貸す義務を負う立場になります。

入居者への「賃貸人変更の通知」と家賃の振込先

貸主が変わったときに実務上必要になるのが、入居者への賃貸人変更の通知です。入居者からすれば、家賃を誰にいくら払えばよいのかが分からなければ困ってしまいます。そこで、被相続人が亡くなり相続人が新たな貸主になったこと、そして家賃の振込先が変わる場合はその新しい振込先を、書面などで入居者に伝えるのが一般的です。通知が遅れると、家賃が旧口座に振り込まれ続けたり、入居者が支払いを止めてしまったりといった混乱につながりかねません。

敷金は新しい貸主に引き継がれる

もう一つ見落としやすいのが敷金の承継です。入居者が契約時に預けた敷金は、賃貸人の地位が引き継がれるのにあわせて、新しい貸主（相続人）が返還する立場を引き継ぐと一般に考えられています。つまり、将来入居者が退去する際には、相続人が敷金の精算・返還を行うことになります。相続した時点でいくらの敷金を預かっているのか、賃貸借契約書で確認しておくことが大切です。

とくに、これから賃貸物件を売却する場合、預かっている敷金の扱いは売買の条件にも関わってきます。オーナーチェンジで売却する際は、一般に、預かっている敷金の返還義務も買主へ引き継がれるため、その分を売買代金の精算で調整するのが通例です。敷金の額や契約内容を正確に把握しておくことが、スムーズな売却の前提になります。

当社にも、「入居者がいる相続したアパートを、貸し続けるべきか売るべきか」といったご相談が寄せられます。賃貸を続けるにしても売却するにしても、まずは対象となる不動産の権利関係や賃貸借契約の内容を整理することが出発点になります。そのうえで、賃貸中のまま売った場合と空室にして売った場合の見通しを比べて、ご家族にとって納得のいく方法を検討していくことが大切です。

第3章　2つの売り方の比較（オーナーチェンジ vs 空室化）

入居者がいる不動産を売却するには、大きく分けて2つの方法があります。一つは、入居者がいるまま「オーナーチェンジ」で売る方法。もう一つは、入居者に退去してもらい「空室」にしてから売る方法です。どちらを選ぶかによって、想定される買主・売却までの手間・価格の考え方が変わります。まずは両者の違いを一覧で整理してみましょう。

①オーナーチェンジで売る（入居者がいるまま）

オーナーチェンジで売る最大のメリットは、入居者に退去してもらう必要がなく、そのまま売り出せることです。立ち退き交渉の手間や立退料の負担がなく、売却が決まるまでの間も家賃収入が入り続けます。入居者が長く安定して住んでいる物件であれば、「家賃収入が見込める収益物件」として投資家に評価され、買い手が見つかりやすいこともあります。

一方で注意したいのが、価格の考え方です。オーナーチェンジ物件は、後述するように家賃収入をもとにした収益還元（利回り）で評価されることが多く、自分が住むための「実需」の相場より低めになりやすい傾向があります。また、購入後すぐに入居者に出ていってほしい買主にとっては、入居者付きであることがかえってデメリットになる場合もあります。室内を内見できないことが多い点も、実需の買主には敬遠されやすい要素です。

②入居者に退去してもらい、空室にして売る

もう一つの方法は、入居者に退去してもらってから、空室の状態で売る方法です。空室であれば、自分で住みたいという実需の買主に向けて売り出せるため、周辺の実需相場をもとにした価格が期待でき、オーナーチェンジで売るより高くなりうるのが利点です。リフォームして売り出す、更地にして土地として売るなど、選択肢の幅が広がる点も、空室化のメリットといえます。

ただし、空室にするためには入居者に退去してもらう必要があり、ここが最大のハードルになります。入居者には借地借家法によって強い保護があり、貸主の都合で一方的に出ていってもらうことは簡単ではありません。立ち退きには正当事由が必要で、立退料の支払いを求められる場合もあります（第5章で詳しく解説します）。交渉が長引けば、その分売却の時期も遅れることになります。「高く売れる可能性」と「退去にかかる手間・時間・費用」を天秤にかけて判断することが大切です。

第4章　価格の考え方（収益還元・利回り）

オーナーチェンジ物件の価格を考えるうえで欠かせないのが、収益還元（しゅうえきかんげん）という考え方です。これは、その不動産が生み出す家賃収入をもとに価値を評価する方法で、投資家がいくらまでなら買ってもよいかを判断する際の基本的な考え方です。自分が住むための不動産を「周辺の似た物件がいくらで売れているか（実需相場）」で評価するのとは、価格の考え方そのものが異なります。

利回りという考え方

収益還元を理解するうえでカギになるのが利回り（りまわり）です。利回りとは、投資した金額に対して、年間どれだけの家賃収入が得られるかを示す割合のことです。ごく単純化していえば、年間の家賃収入 ÷ 物件価格でおおよその利回りが計算できます。投資家は、期待する利回りを満たす価格かどうかを一つの目安に、購入の判断を行うのが一般的です。

この収益還元の考え方から、オーナーチェンジ価格は、同じ物件を空室にして実需向けに売る場合より低めになりやすい傾向があります。投資家は「家賃収入に対して割の良い（利回りの取れる）価格」で買おうとするため、住むための価値を重視する実需の買主が付ける価格とは、評価の基準が違ってくるからです。とくに家賃が相場より低く抑えられている物件では、収益還元で計算した価格が伸びにくいことがあります。

逆にいえば、家賃が安定して入っている物件や、利回りの取りやすい立地・条件の物件であれば、オーナーチェンジでも一定の評価を受けられる可能性があります。どちらの売り方が有利かは、「収益還元で評価したオーナーチェンジ価格」と「空室にして実需相場で売った場合の価格から、立ち退きの手間・費用を差し引いた実質」を比べてみないと分かりません。そのため、まずは両方の観点から見通しを立てることが重要になります。

当社では、賃貸中の不動産について、オーナーチェンジで売った場合と空室にして売った場合の両面から、おおよその見通しを整理するお手伝いをしています。「入居者がいる物件が、そもそもいくらくらいで売れそうなのか知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談いただけます。

第5章　立ち退きと税金の注意点

空室にして売る方法を選ぶ場合に避けて通れないのが立ち退きの問題です。また、どちらの方法で売るにしても、売却で利益が出れば税金がかかります。本章では、この2つの注意点を整理します。

立ち退きには「正当事由」が必要

入居者に退去してもらいたい場合でも、貸主の都合だけで一方的に出ていってもらうことはできません。入居者は借地借家法によって手厚く保護されており、貸主から契約を終わらせる（更新を拒む・解約を申し入れる）には、「正当事由（せいとうじゆう）」が必要とされています。そして、正当事由を補う要素の一つとして、立退料（たちのきりょう）の支払いが求められる場合があります。

立退料がいくらになるかは、法律で決まっているわけではなく、物件の状況・入居期間・入居者の事情・移転にかかる費用など、個別の要素をふまえて話し合いで決まるのが実情です。交渉がまとまらなければ、退去までに長い時間がかかることもあります。空室にして高く売る計画であっても、この立退料や交渉の手間を差し引いて考える必要がある点に注意が必要です。

売却したときの税金（譲渡所得税）

賃貸中の不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、おおまかには「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算され、物件の所有期間の長短によって税率が変わる仕組みになっています。相続した不動産の場合、被相続人が取得した時期や取得費を引き継いで計算するのが原則とされています。

一方で、相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から一定期間内に売却した場合には、納めた相続税の一部を取得費に加算できる取得費加算の特例を使える場合があります。この特例は、賃貸中だった物件であっても要件を満たせば適用できる可能性があるものです。どの特例が使えるかは、相続税を納めたかどうか・売却の時期・物件の用途などによって変わるため、個別の判断が必要になります。

税金の取り扱いは、どの売り方を選ぶか、いつ売るかによっても結果が変わってきます。「どの特例が使えるのか」「税負担も含めてどちらの売り方が有利か」といった点は、税理士等の専門家へ必ずご確認ください。当社でも、必要に応じて提携する専門家におつなぎしながら、売却全体の進め方をご相談いただけます。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．入居者に知らせず、勝手にオーナーチェンジで売ってもよいのですか？

オーナーチェンジは、入居者の同意がなくても売買自体は可能とされていますが、所有者（貸主）が変わったことは入居者に通知するのが一般的です。入居者からすれば、家賃の支払先が変わる可能性があるため、新しい貸主が誰で、家賃をどこに払えばよいのかを知らせる必要があります。売主・買主・仲介会社の間で、通知の方法やタイミングを事前に取り決めておくとよいでしょう。

Q2．オーナーチェンジで売ると、なぜ空室で売るより安くなりやすいのですか？

オーナーチェンジ物件の主な買主は、家賃収入を目的とする投資家であり、価格を「家賃収入に対して割の良い利回りが取れるか（収益還元）」で判断する傾向があるためです。自分が住むための価値を重視する実需の買主が付ける価格とは、評価の基準が異なります。そのため、収益還元で評価されるオーナーチェンジ価格は、空室にして実需相場で売る場合より低めになりやすい傾向があります。ただし、家賃が安定し利回りの取りやすい物件では、一定の評価を受けられる可能性もあります。

Q3．相続した賃貸物件の敷金は、誰が返すことになりますか？

賃貸人の地位が相続人に引き継がれるのにあわせて、入居者から預かっている敷金の返還義務も、新しい貸主である相続人が引き継ぐと一般に考えられています。将来入居者が退去する際には、相続人が敷金の精算・返還を行うことになります。さらにオーナーチェンジで売却する場合は、一般に敷金の返還義務も買主へ引き継がれ、その分を売買代金の精算で調整するのが通例です。まずは賃貸借契約書で預かり敷金の額を確認しておくことが大切です。

Q4．入居者がいるままでも、すぐに売り出すことはできますか？

はい。オーナーチェンジであれば、入居者に退去してもらうのを待たずに、賃貸中のまま売り出すことができます。これはオーナーチェンジの大きな利点です。ただし、売却の前提として、被相続人名義から相続人名義への相続登記（名義変更）は済ませておく必要があります。名義が被相続人のままでは売買契約を結べないため、早めに司法書士等へ相談して登記を進めておくとよいでしょう。

Q5．入居者に退去してもらいたいのですが、立退料は必ず必要ですか？

必ず必要と決まっているわけではありません。普通借家契約の場合、貸主からの更新拒絶・解約には借地借家法上の正当事由が必要で、立退料はその正当事由を補う要素の一つとして求められる場合があります。金額も法律で決まっているわけではなく、物件の状況や入居者の事情などをふまえて話し合いで決まるのが実情です。また、契約が定期借家であれば、期間満了で返還を受けられるため、立退料の問題は生じにくいとされています。個別の判断は弁護士等の専門家にご相談ください。

まとめ

入居者が住んでいる賃貸中の不動産を相続したときは、まず賃貸人（貸主）の地位を相続人が引き継ぐという原則を押さえ、入居者への賃貸人変更の通知、敷金の承継、家賃の管理、そして売却の前提となる相続登記といった対応を進めることになります。空き家を相続した場合とは異なり、入居者がいることを前提に、次の一手を考える必要があります。

売却を検討する場合は、入居者がいるまま売るオーナーチェンジと、退去してもらってから売る空室化という2つの方法があります。オーナーチェンジは退去を待たずに売り出せる一方、家賃収入をもとにした収益還元で評価されるため価格が低めになりやすく、空室化は実需向けで高くなりうる反面、立ち退き交渉と時間・費用がかかります。どちらが有利かは、物件の条件やご家族の希望によって変わります。

賃貸中の不動産の相続・売却は、賃貸借契約・登記・価格・立ち退き・税金と、検討すべき要素が多く、専門的な判断を要する分野です。当社では、賃貸中の不動産について、オーナーチェンジで売る場合と空室にして売る場合の両面から見通しを整理し、必要に応じて弁護士・税理士等の専門家におつなぎしながら、ご家族にとって納得のいく進め方をご一緒に検討しています。「入居者がいる家を相続したが、どうすればよいか分からない」という段階から、お気軽にご相談ください。

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