相続した不動産の抵当権抹消登記とは？完済済みローンの担保を消す手続き・費用・休眠担保権を完全ガイド

「亡くなった父の実家を売ろうと登記簿を取ってみたら、30年以上前に完済したはずの住宅ローンの抵当権が、そのまま残っていた」——相続した不動産の売却相談で、当社が非常によく出会う場面です。住宅ローンを完済しても、金融機関が抵当権を勝手に消してくれるわけではありません。所有者自身が法務局に申請しなければ、抵当権の登記は完済後も登記簿に残り続けます。

完済済みの抵当権が残っていても、日常生活で困ることはほとんどありません。しかし、売却や新たな融資の場面では、買主や金融機関から抵当権の抹消を求められ、手続きが済むまで取引が止まってしまいます。しかも相続した不動産の場合、抹消の前に相続登記が必要で、完済書類が見当たらない、金融機関が合併して名前が変わっている、明治・大正時代の抵当権まで残っている——といった一筋縄ではいかない事情が重なりがちです。

本記事では、完済済みのローンの抵当権が残った不動産を相続した方に向けて、①抵当権抹消登記とは何か・放置するリスク → ②相続登記との順序と必要書類 → ③費用と自分で申請する手順 → ④金融機関の合併・消滅や抵当権者が行方不明の場合 → ⑤古い抵当権（休眠担保権）の抹消と売却という流れで整理します。

目次

第1章　抵当権抹消登記とは・放置するリスク
第2章　相続登記が先・必要書類と紛失時の対応
第3章　費用と自分で申請する手順
第4章　金融機関の合併・消滅、抵当権者が行方不明の場合
第5章　古い抵当権「休眠担保権」の抹消と売却
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　抵当権抹消登記とは・放置するリスク

完済しても登記は自動では消えない

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れの担保として、金融機関が不動産に設定する権利です。返済が滞れば、金融機関はその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できます。この抵当権は、法務局の登記簿（登記記録）の「権利部（乙区）」に記録されます。

ローンを完済すると、担保する債権がなくなるため、抵当権そのものは法律上消滅します。しかし、登記簿上の記録は自動では消えません。金融機関は完済時に抹消書類を渡してくれますが、法務局への申請は所有者側の役割です。親が書類を受け取ったまま申請せずに相続を迎える——これが、完済済みの抵当権が残ったままになる典型的な経緯です。

放置した場合の4つの不利益

完済済みの抵当権は実体としては消滅しているため、放置しても競売にはなりません。それでも当社が早めの抹消をおすすめするのは、次のような不利益が積み重なるからです。

とくに売却の場面では、売買契約書に「売主は引渡しまでに抵当権等の負担を消除する」という条項が入るのが一般的です。書類が揃っていれば決済当日に抹消と所有権移転を同時に申請できますが、揃っていなければ決済日を延ばさざるを得ず、最悪の場合、契約そのものが流れることもあります。

完済時に抹消しておけば数千円で済んだ手続きが、数十年放置されたことで書類の再発行や合併先の調査、裁判所や供託の手続きまで必要になり、費用も期間も何倍にも膨らむことがあります。

なお、親の死亡により団体信用生命保険（団信）でローンが完済されたケースでも、抵当権の抹消は同じように所有者側の申請が必要です。金融機関から抹消書類が届いたら、早めに手続きを進めましょう。

第2章　相続登記が先・必要書類と紛失時の対応

まず相続登記、その後に抵当権抹消が基本の流れ

相続した不動産の抵当権を抹消する場合、基本の流れは「相続登記 → 抵当権抹消登記」の順です。抵当権抹消登記の申請人（登記権利者）はその不動産の所有者であるため、現在の所有者である相続人の名義に書き換えてから、相続人が申請人となって抹消を申請するのが原則的な形になります。

なお、抹消登記だけに限れば、不動産登記法第62条により、相続を証する戸籍等を添えて、被相続人名義のまま相続人が抹消を申請できる取り扱いがあります。しかし、売却するには結局相続登記が不可欠であり、2024年4月からは相続登記そのものが義務化されています。そのため実務上は、相続登記と抵当権抹消登記を同じ法務局に連件（連続した番号）で同時に申請するのが一般的です。

金融機関から受け取る4種類の書類

ローンを完済すると、金融機関は抵当権抹消に必要な書類一式を所有者に交付します。親の遺品の中に、銀行名の入った封筒や「抵当権抹消書類在中」と書かれた袋があれば、それが抹消書類です。

このうち登記識別情報通知（2005年前後以降）または登記済証（それ以前）は、金融機関が抵当権者本人であることを示す重要な書類です。委任状は交付から時間が経っていると、代表者の交代などで内容の確認が必要になることがあります。

書類が見当たらない場合の対応

親が受け取った書類が見つからない場合でも、抹消はできます。まず、抵当権者である金融機関に連絡し、相続人であることを戸籍等で示したうえで、解除証書と委任状の再発行を依頼します。多くの金融機関には再交付の手続きが用意されており、数週間程度で対応してもらえるのが一般的です。

一方、登記識別情報通知や登記済証は再発行されません。この場合、不動産登記法第23条の「事前通知制度」を利用します。登記識別情報を提供せずに申請すると、法務局から金融機関宛てに申請に間違いないかを確認する通知が送られ、金融機関が通知発送から2週間以内に間違いない旨を申し出れば登記が実行される仕組みです。ほかに、司法書士等が作成する「本人確認情報」を添付する方法もあります（同条第4項）。

事前通知制度は、金融機関側が期限内に回答しなければ登記が却下されてしまいます。事前に金融機関の担当部署へ事情を伝え、通知が届いたら速やかに返送してもらえるよう段取りしておくことが大切です。

第3章　費用と自分で申請する手順

登録免許税は不動産1個につき1,000円

抵当権抹消登記にかかる税金（登録免許税）は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物の両方に設定されていれば2,000円、土地が2筆に分かれていれば土地2筆と建物1個で3,000円です。

これに加えて、登記事項証明書の取得費用（1通あたり窓口600円）が事前確認と完了確認でかかる程度で、自分で申請すれば数千円で収まる手続きです。

司法書士に依頼した場合の報酬の目安

司法書士に依頼する場合の報酬は、書類が揃っている通常の抵当権抹消で1万円〜2万円程度が目安です。一方、金融機関の合併先の調査や、休眠担保権の抹消のように裁判所や供託の手続きを伴う場合は、5万円〜15万円以上と、難易度に応じて報酬が大きく変わります。

自分で申請する6つのステップ

書類が揃っていて金融機関が現存しているケースであれば、抵当権抹消登記は自分で申請できる登記の代表格です。

ステップ1：登記事項証明書で抵当権の内容を確認
登記事項証明書を取得し、乙区の抵当権の受付年月日・受付番号、抵当権者の名称、債権額を確認します。

ステップ2：相続登記を済ませる
遺産分割協議で誰が取得するかを決め、戸籍・住民票・遺産分割協議書などを揃えて相続登記を申請します。具体的な進め方は、関連記事で詳しく解説しています。

ステップ3：金融機関から書類を受け取る（または再発行を依頼）
解除証書・登記識別情報通知（登記済証）・委任状の3点を確認し、委任状の代理人欄に相続人自身の住所・氏名を記入します。

ステップ4：登記申請書を作成する
法務局の様式に沿って、登記の目的「抵当権抹消」、登記原因「令和○年○月○日弁済」（解除証書の記載に合わせます）、権利者（所有者）・義務者（金融機関）、添付情報、登録免許税額、不動産の表示を記載します。抹消する抵当権は受付年月日と受付番号で特定します。

ステップ5：法務局に提出する
不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口持参・郵送・オンラインのいずれかで提出します。登録免許税は収入印紙で納め、不備があれば法務局の補正指示に従って修正します。

ステップ6：完了後に登記事項証明書で確認する
審査には1〜2週間程度かかります。完了したら改めて登記事項証明書を取得し、乙区の抵当権に下線が引かれて抹消されていることを確認します。

第4章　金融機関の合併・消滅、抵当権者が行方不明の場合

金融機関が合併・名称変更している場合

数十年前に設定された抵当権では、抵当権者として登記簿に記録されている金融機関が、その後の合併や名称変更で現在は別の名前になっていることが珍しくありません。住宅金融公庫の融資であれば、現在は住宅金融支援機構が承継しています。

この場合、まず現在の承継先の金融機関を特定し、抹消書類の交付を依頼します。承継先は、金融機関の沿革をたどるほか、商業登記の閉鎖登記簿で確認できます。合併の場合の登記手続きは、完済（弁済）の時期によって変わります。

合併による抵当権移転登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、通常は承継先の金融機関が必要書類を用意してくれます。合併が絡む場合は司法書士に確認しながら進めるのが安心です。

金融機関や貸金業者が解散・消滅している場合

難しいのは、抵当権者が破綻・解散して現存していない場合です。住宅ローン専門会社や中小の貸金業者が典型です。この場合、原則として清算人（いなければ裁判所に選任を申し立てる）と共同で抹消を申請することになります。

清算人の所在も分からないときは、2023年4月に施行された不動産登記法第70条の2が使えることがあります。被担保債権の弁済期から30年、かつ法人の解散から30年が経過していれば、所有者が単独で抹消を申請できる制度です。ただし「相当の調査を行ってもなお清算人の所在が判明しない」ことが要件で、当てはまるかどうかは慎重な確認が必要です。

抵当権者が個人で行方不明・死亡している場合

古い抵当権では、抵当権者が金融機関ではなく個人であることもあります。親戚や知人からの借入れや、売買代金の残額を担保するために設定したものなどです。この場合、まず住民票の除票や戸籍の附票で抵当権者の現在の住所を調べ、連絡がつけば解除証書や委任状への協力を依頼します。

抵当権者がすでに亡くなっていれば、その相続人全員が登記義務者となります。所在がどうしても分からない場合には、次章で説明する不動産登記法第70条の手続き（供託または除権決定）によって、所有者が単独で抹消する道が開かれています。

第5章　古い抵当権「休眠担保権」の抹消と売却

債権額「金五拾円」の抵当権が残っている理由

相続した土地の登記簿に、「明治42年設定・債権額金五拾円」といった記録が残っていることがあります。こうした、はるか昔に設定され、当事者も債権もとうに存在しないのに残っている担保権を、実務上「休眠担保権」と呼びます。農地や山林、旧家の敷地などにこうした記録が残っているケースは少なくありません。

債権額が数十円でも、売却の際には買主や買主側の金融機関から抹消を求められます。抵当権者を探し出して共同申請するのが原則ですが、明治時代の個人の相続人を何代もたどって全員の協力を得るのは現実的ではありません。そこで、不動産登記法第70条は、所有者が単独で抹消できる特別な方法を定めています。

方法①：供託による単独申請

もっともよく使われるのが、被担保債権の弁済期から20年以上が経過している抵当権について、債権の元本・利息・遅延損害金の全額を供託して、所有者が単独で抹消を申請する方法です。債権額が数十円〜数百円の古い抵当権であれば、供託額は数千円〜数万円程度に収まることが多く、費用面の負担は比較的軽く済みます。

この方法の前提は「抵当権者の所在が知れない」ことです。登記簿上の住所を頼りに住民票・戸籍や閉鎖登記簿等を調査し、所在不明であることを示す資料（宛先不明で返送された郵便物など）を揃えます。弁済期が登記されていない場合は、債権成立の日を弁済期とみなす取り扱いが一般的です。

方法②：公示催告と除権決定

もう一つの方法が、裁判所の公示催告手続きを経て「除権決定」を得る方法です。所有者が簡易裁判所に申し立て、裁判所が「権利を主張する者は届け出るように」と一定期間公告します。期間内に届出がなければ、裁判所は登記の効力を失わせる除権決定を出し、所有者はその決定書を添えて単独で抹消を申請できます（不動産登記法第70条第1項・第3項）。

債権額が高額で供託金が現実的でない場合や、弁済期から20年が経過していない場合は、除権決定の方法を検討します。いずれも説明資料が多く、休眠担保権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的です。

売却を予定しているなら早めの着手を

抵当権の抹消には、短くて数週間、長ければ半年以上の期間がかかります。売却を考えている場合、買主が見つかってから慌てて抹消に取りかかると、決済日に間に合わず契約が流れかねません。当社が相続不動産の査定をお受けする際は、まず登記簿で乙区の担保権の有無を確認し、抹消に必要な期間を見込んだうえで売却スケジュールをご提案しています。

「抵当権が残っているから売れない」と諦める必要はありません。司法書士と連携しながら並行して売却の準備を進めれば、多くのケースで無理なく売却まで到達できます。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．抵当権抹消登記に期限はありますか？

抵当権抹消登記そのものに法律上の期限や罰則はありません。ただし、前提となる相続登記には3年以内の申請義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。相続登記と同時に済ませておくことをおすすめします。

Q2．相続人が複数いる場合、誰が抹消を申請しますか？

相続登記でその不動産を取得した相続人が申請人になります。相続人全員の共有名義になっている場合は、保存行為として共有者の一人からでも抹消を申請できます。売却を予定しているなら、遺産分割協議で取得者を決めてから抹消・売却に進むほうが手続きは簡潔です。

Q3．登記済証（権利証）をなくしました。抹消できますか？

できます。登記識別情報や登記済証は再発行されませんが、不動産登記法第23条の事前通知制度を使えば、法務局からの通知に金融機関が期限内に回答することで登記が実行されます。解除証書や委任状は金融機関に再発行を依頼してください。

Q4．抵当権者の銀行が合併して名前が変わっています。どうすればよいですか？

現在の承継先の金融機関に連絡して、抹消書類の交付を依頼します。合併前に完済していれば抹消のみ、合併後の完済なら前提として合併による抵当権移転登記（登録免許税は不動産1個1,000円）が必要です。どちらに当たるかは解除証書の日付と合併の日付で判断します。

Q5．明治時代の抵当権が残っています。本当に消せますか？

消せます。抵当権者の所在が分からず、弁済期から20年以上経過していれば、債権の元本・利息・遅延損害金の全額を供託して、所有者が単独で抹消を申請できます（不動産登記法第70条第4項）。調査資料の準備が専門的なため、司法書士に依頼するのが一般的です。

Q6．抵当権を抹消しないまま売却することはできますか？

法律上は可能ですが、買主は抵当権のない状態での引渡しを求めるのが通常で、買主の住宅ローン審査も通りません。実務では決済日に抹消と所有権移転を同時に申請するため、売却活動と並行して抹消の準備を進めておく必要があります。

まとめ

相続した不動産に完済済みの抵当権が残っているのは決して珍しいことではなく、「完済しても登記は自動では消えない」という仕組みが原因です。放置しても競売にはなりませんが、売却や融資の場面で取引が止まり、時間が経つほど手続きが複雑になっていきます。

手続きの基本は「相続登記 → 抵当権抹消登記」の順です。解除証書・登記識別情報（登記済証）・委任状が揃っていれば、登録免許税は不動産1個につき1,000円で、自分で申請することもできます。書類がなければ金融機関に再発行を依頼し、登記識別情報は事前通知制度で補えます。抵当権者が解散・所在不明の場合も、不動産登記法第70条の供託や除権決定によって、所有者が単独で抹消する道が用意されています。

抵当権の抹消は、書類が揃っていれば簡単な手続きですが、相続が絡むと確認すべきことが一気に増えます。当社では、相続した不動産の査定の際に登記簿上の担保権の状況を確認し、提携する司法書士と連携して、相続登記から抵当権抹消、売却までを一連の流れとしてサポートしています。「古い抵当権が残っていて売れるか不安」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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