AOKI-MURA / NAGANO
青木村の不要不動産、
独自ルートで解決へ
国宝大法寺三重塔「見返りの塔」と田沢温泉・沓掛温泉を抱え、江戸時代から明治初めに5回の一揆が起きた義民の里として知られる、上田市の西隣の農山村・青木村。相続した山あいの農家住宅や温泉地の古い家、田畑や山林付きの土地を、全国対応の独自ルートで引取から処分完了までサポートします。
初回相談・お見積もり完全無料
青木村の不要不動産事情
青木村は人口約0.41万人、上田盆地の西・青木三山に囲まれた義民の里です。
村には国宝大法寺三重塔（見返りの塔）、田沢温泉・沓掛温泉、義民の里と修那羅峠の石仏群があります。
一方で近年、青木村では不動産処分にまつわるご相談が増えています。背景には次のような事情があります。
- 田沢温泉・沓掛温泉の温泉街とその周辺では、昔ながらの湯治場の町並みに古い住宅や店舗兼住宅が残り、継ぐ人のいない建物が買い手を待っています。
- 夫神・細谷・入奈良本・入田沢などの山あいの集落では、田畑や裏山の山林と一体になった農家住宅が多く、建物だけを切り分けて売ることが難しい物件が増えています。
- 村松・田沢・当郷など国道143号沿いの中心部では、上田市へ通う世帯の住宅地として需要がある一方、親世代が亡くなった後の古い実家が空いたままになる例が目立ちます。
「上田市に近く移住先として人気の村だから売れるはず」と思われがちですが、実際には人口減と高齢化で買い手が限られること・山あいの集落の田畑や山林と一体の農家住宅・古い温泉地の建物の老朽化と解体費の事情などで売却が長期化するケースが多い村でもあります。
青木村で空き家が「手放しにくい」、この村ならではの3つの理由
長野県小県郡青木村は、65歳以上が39.4%（2020年国勢調査）を占める上田盆地西端の農山村。総人口4,121人と減少が続き、田畑や山林と一体の農家住宅や温泉地の古い家が、手放しにくい事情を抱えています。
理由1：高齢化率39%・5年で5%の人口減、2050年は3千人割れの見込み
青木村の人口は2020年国勢調査で4,121人と、2015年の4,343人から5年で5.1%減り、65歳以上が39.4%に達しました。社人研の2023年推計では2050年に2,923人まで減り、65歳以上の割合は46.7%に上る見込みです。人口1.5万人未満のため村別の空き家率は公表対象外ですが、長野県全体は20.1%（2023年・全国6位）と全国平均13.8%を大きく上回ります。
理由2：三方を山に囲まれた地形と合併しない村、鉄道のない暮らし
村は北・西・南の三方を夫神岳・子檀嶺岳・十観山の青木三山に囲まれ、住宅や農地は標高500〜850メートルの平地や段丘に分布します。平成の大合併では2002年に合併しないことを宣言し、単独の村を続けています。1938年に鉄道が廃止されて以来、村内に駅はなく、上田駅へはバスか車が頼りです。国道143号の青木峠では県によるバイパス整備が進められていますが、山あいの集落ほど買い手の目は厳しくなります。
理由3：田畑・山林付きの農家住宅と温泉地の古い建物、解体と搬出の重さ
村の基幹産業は農林業で、米やそば、松茸などが生産され、在来種のそば「タチアカネ」の産地としても知られます。山あいの集落では母屋に納屋や土蔵、田畑、山林が付く物件が多く、農地は農地法の許可なしに自由に売れません。温泉地や山際の集落には古い木造建物が多く、道幅の狭い場所では重機や搬出車両が入りにくいため、解体や残置物の搬出の費用がかさみがちです。
国宝の塔と湯治場の温泉が残る義民の里でこそ、空き家は静かに滞留する
需要のある地域を除き、山間・離島・郊外・老朽の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。
需要のある都市部の物件は売却・活用の道があります。しかし山間・離島・郊外・老朽で「売れない・もらい手がない・解体費の持ち出しも難しい」物件こそ、当社の独自ルートによる引取りが現実的な出口になります。地域の事情を踏まえ、最も損の少ない手放し方を一緒に整理します。
出典：2020年国勢調査（青木村人口4,121人・2015年4,343人・高齢化率39.4%）、長野県「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」（長野県空き家率20.1%・全国6位）、社人研「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」（2050年2,923人・65歳以上46.7%）、青木村（空き家情報登録制度・定住促進に係る補助金・担当課）。人口1.5万人未満のため村別空き家率は公表対象外。空家等対策計画は村公式サイト上で確認できませんでした。数値は時点により変動します。
YOUR CONCERN
青木村の不要不動産、こんなお悩みありませんか？
青木村内で実際にいただくご相談例
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青木村の田沢に親から相続した古い家。上田市に住む自分は使う予定がなく、固定資産税と草刈り、冬の見回りの負担だけが毎年続いている…
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相続登記が義務化されたが、青木村の実家と田畑は名義が祖父のまま。相続人が首都圏や県外に散らばり、遺産分割の話し合いが進まない…
🌲
青木村の夫神・入奈良本に残る田んぼと裏山の山林。境界がはっきりせず農地のままでは買い手が見つからず、査定がつかないまま税金だけが届く…
💰
青木村の沓掛温泉近くにある親の古い家。木造で傷みが進み、解体するにも費用がかさむと聞き、子世代は誰も住まないまま手をつけられずにいる…
青木村で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安
青木村は村の面積の約8割を山林が占める山あいの村で、空き家の管理や家財の搬出、買い手探しに手間がかかりやすい地域です。村の青木村空き家バンクは所有者と利用者をつなぐ仕組みで、村自身は交渉や仲介に関わらないため、名義の整理と相談先の確保をあわせて進めることが処分の第一歩になります。
1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態
- 名義（相続登記）：相続登記は義務化されています。青木村の不動産は長野地方法務局 上田支局（〒386-0017 上田市踏入1丁目3番29号、電話0268(23)2001）が管轄です。不動産・法人の証明書の窓口は電話0268(23)9910です。上田支局は青木村のほか、上田市・東御市・長和町・埴科郡坂城町の不動産登記を受け持っており、窓口は村内ではなく上田市にあります。名義が亡くなった方のままでは、売却も空き家バンクを通じた契約も進めにくくなります。まずは登記事項証明書（登記簿の写し）を取り寄せて現在の名義人を確かめ、相続人どうしで誰が引き継ぐかを話し合っておきましょう。遠方にお住まいの方は、出向く前に電話で必要な書類や手続きの流れを確認しておくと、二度手間を防げます。
- 建物の状態：青木村は冬に-10度以下になることもある土地です。人が住まなくなった家は、換気や水まわりの点検といった日々の手入れが途絶え、冬を越すたびに傷みが進むことがあります。空き家バンクへの登録、解体、引取りの相談といった選択肢は、建物がまだ使える状態のうちほど幅広く残ります。屋根や外壁、水まわりの傷み、家財がどのくらい残っているかを写真やメモで記録しておくと、遠方からでも状況を伝えやすくなり、業者への相談もスムーズに進みます。
2. 青木村の空き家制度
青木村の空き家バンク
村役場の商工観光移住課（空き家バンク担当）が運営する空き家登録制度です。空き家を売りたい・貸したい所有者と、利用したい人の双方がバンクに登録する仕組みで、所有者は空き家情報登録申込書・登録カード・同意書を提出します。注意したいのは、村は所有者と利用者の交渉・契約・仲介には関わらず、価格や家賃についての質問にも答えない点です。そのため村は、村と協定を結んだ不動産業者の利用を勧めています。値付けや契約条件に不安がある方は、登録とあわせて協定業者に相談し、価格の考え方や引渡しの条件を整理しておくと安心です。
窓口：商工観光移住課 0268-49-0111（代表）内線114
3. 解体して手放す場合の費用の目安
解体工事の見積もりを集計するクラッソーネの調べ（同社で提出された見積書総額の平均）では、長野県全体の値として、木造住宅（延床30坪台）の解体費の坪単価は5.5万円/坪とされています。青木村単独の値は掲載されていないため、あくまで県全体の目安です。実際の費用は、建物の広さや構造のほか、家財が残っているかどうか、重機やトラックが敷地まで入れるかどうかによっても変わります。家財の片付けは解体とは別に費用がかかるのが一般的なので、片付けを含めた総額で複数の見積もりを比べることをおすすめします。
4. 村の面積の約8割が山林、標高はおおむね500～850m
青木村は面積57.10k㎡で、山林が村の面積の約8割、農用地が約1割を占め、標高はおおむね500～850mです。冬は-10度以下になることもあります。こうした山あいの立地は、空き家の見回りや管理、家財の搬出、買い手探しの負担になりやすい点に注意が必要です。遠方から通うのが難しい場合は、片付けや見回りを誰に頼むか、売却や引取りをいつ判断するかを早めに決めておくと、建物の傷みが進む前に動けます。
5. 土砂災害・地すべり・洪水などのハザードマップを村が公表
村は土砂災害ハザードマップ、地すべりハザードマップ、洪水ハザードマップ、滝川ダムハザードマップ、ため池ハザードマップを公表しています。売却や引取りの相談をする前に、物件の位置がどの区域にかかるかを確かめておくと、買い手や業者への説明がしやすくなります。地図の見方や区域についての問い合わせ先は総務企画課（電話0268-49-0111）です。
6. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合
- 農地：相続した土地に田畑が含まれる場合、農地を売買・賃貸するには農地法第3条の許可申請が必要です。申請は毎月15日（休日の場合は繰上）が締切で、翌月20日頃の定例総会で審議されます。また、提出前に地区の農業委員・農地利用最適化推進委員へ説明しておく必要があります。締切と総会の日程から逆算し、相手が決まったら早めに準備を始めましょう。窓口は青木村農業委員会事務局（役場 建設農林課内、電話0268-49-0111）です。
- 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。
7. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください
青木村の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。
山あいの立地で管理や買い手探しが難しく、青木村の家や土地の行き先に迷っている方へ。当社は不要になった空き家・土地の引取りの可否を無料でお調べします。遠方にお住まいでも、まずは物件の場所と状態をお知らせください。
出典：法務局の管轄案内・空き家バンク・解体費の相場・村の面積の約8割が山林、標高はおおむね5・土砂災害・地すべり・洪水などのハザードマ・農業委員会。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。
LOCAL INFO
青木村の不要不動産事情
行政の取り組み
青木村空き家情報登録制度（空き家バンク）
空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、適切な管理がされていない空き家には行政指導が行われます。相続発生時の不要不動産は放置せず早めの処分判断が、固定資産税負担と特定空家認定リスクの双方を回避する上で合理的です。
助成金・行政の支援制度
青木村では、空き家の活用や老朽化した空き家の解体、住まいの改修を後押しする補助制度が用意されています。代表的なものは次の3つです。
- 青木村空き家活用補助金 ─ 令和8年4月開始。空き家の改修工事や清掃、家財処分の費用を上限20万円で補助。
- 青木村老朽空き家解体事業補助金 ─ 危険・不衛生な空き家の解体工事費の2分の1（上限20万円）を補助。
- 青木村住宅リフォーム補助金 ─ 村内事業者による既存住宅の増改築などの工事費の2割（上限20万円）を補助。
※申請書類の作成代行は行政書士の独占業務に該当するため、当社では提携行政書士の先生をご紹介いたします。
青木村の不動産相場・中古住宅市場
青木村の不動産市場は、上田市への通勤圏として住宅需要がある国道143号沿いの中心部と、田畑や山林と一体の山あいの集落・古い温泉地とで事情がはっきり分かれます。
- 村松・田沢・当郷などの中心部の住宅は、上田市へ車で通える立地として移住希望者の需要があり、空き家バンクを通じた売買や賃貸で活用の道が開けています。
- 田沢温泉・沓掛温泉周辺の古い建物は、温泉地の雰囲気に惹かれる人がいる一方、古い木造の店舗兼住宅や大きな建物は改修費が大きく、そのまま住める物件は多くありません。
- 夫神・細谷・入奈良本などの農家住宅は、納屋や土蔵、田畑と一体の広い敷地が多く、農地の許可手続きや敷地の分け方が売却の壁になります。
- 村内の中古住宅全般は、村内に鉄道駅がなく車での生活が前提となるため取引事例が少なく、価格のばらつきが大きくなります。
- 山林・原野は、青木三山のふもとの斜面や道路から離れた土地ほど利用の見込みが立たず、査定がつかない例もあります。
青木村内で空き家リスクが高いエリア
青木村内で特に空き家化・負動産化リスクが高いとされるのは、次のようなエリアです。
- 田沢温泉周辺 ─ 古い木造の建物が残る湯治場の町並み。
- 沓掛温泉周辺 ─ 山あいの温泉地で継ぐ人のいない古い家。
- 夫神・細谷 ─ 田畑や山林と一体の農家住宅と耕作をやめた農地。
- 入奈良本・下奈良本 ─ 修那羅峠へ向かう山沿いで冬の管理が難しい集落。
- 入田沢・殿戸 ─ 高齢化が進む山際の集落の古い母屋と土蔵。
行政窓口
青木村 商工観光移住課
TEL：0268-49-0111
※詳細・最新の助成金情報は青木村公式サイトでご確認ください
4 OPTIONS
青木村の不要不動産・4つの解決選択肢
選択肢1
有償引取（買い手のいない物件向け）
通常の市場では売れない物件を、専門業者が費用を受け取って引取るスキーム。費用相場は物件規模・状態により10〜200万円程度。当社の独自業者ネットワークから青木村・長野県に対応可能な引取先をご紹介します。
選択肢2
売却コンサルティング
市場価値のある物件は売却が最善。青木村の地域相場・買い手層を分析し、適切な仲介業者の選定から価格戦略まで一気通貫サポート。提携税理士による譲渡所得税のご相談も可能です。
選択肢3
国庫帰属制度の事前診断
2023年施行の相続土地国庫帰属制度の適用可能性を診断。10年分の管理費相当の負担金を国に納めることで土地を手放せる制度です。当社で適用可否を診断し、申請手続きは提携行政書士の先生をご紹介します。
選択肢4
空き家管理サービス（売却保留中の方向け）
月額2,200円から。「すぐには売却しないが、放置はしたくない」という方向け。看板・ダミーカメラの設置、月次巡回・写真報告で物件を適切に維持します。
WHY US
ヘリテージリンクが青木村の方に選ばれる理由
理由1
全国対応・遠方物件も問題なし
青木村外にお住まいで青木村内の不要不動産を相続された方も、オンライン面談で完結。書類のやり取り・業者選定もすべて代行します。
理由2
独自の有償引取業者ネットワーク
通常の不動産業者では断られる物件も、専門の引取業者・地域密着業者を独自に開拓。長野県内の物件にも対応可能な引取先をご提示します。
理由3
無料相談・無理な営業一切なし
初回相談・お見積もり完全無料。「他の選択肢」も含めて中立的にアドバイスし、ご自身で判断いただける情報を提供します。
理由4
提携士業のご紹介で安心
国庫帰属申請（行政書士）・相続登記（司法書士）・税務（税理士）の提携先をご紹介。法的に適切な処理をワンストップでサポート。
SERVICE AREA
青木村内 対応エリア
▸ 主要町名・地区（一例）
田沢・入田沢・中村・中挾・青木・村松・殿戸・当郷・夫神・細谷・沓掛・下奈良本・入奈良本・田沢温泉・沓掛温泉
▸ 上記以外も含め、青木村全域に対応しております
▸ 近隣エリア（上田市・松本市・筑北村）も対応可能
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