共有物分割請求とは？共有不動産のもめごとを解消する方法｜協議・調停・訴訟と3つの分割【2023年改正】

「親から兄弟3人で相続した実家。自分は売って現金化したいのに、ほかの2人は『残したい』『まだ決めたくない』と言って話がまとまらない」——こうした共有不動産をめぐる行き詰まりは、相続をきっかけに全国で数多く起きています。共有名義の不動産は、共有者全員の意見がそろわないかぎり売却も活用も進まず、いつまでも塩漬けのまま維持費や固定資産税だけがかかり続けてしまいがちです。

こうした共有関係のもめごとを、法的に解消するための最終手段として用意されているのが「共有物分割請求（きょうゆうぶつぶんかつせいきゅう）」です。各共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求でき、話し合いがまとまらなければ、最終的には裁判所の手続きによって共有関係を終わらせることができます。「もう話し合いでは前に進まない」という膠着状態に、法的な出口を与えてくれるのが共有物分割請求という仕組みです。

ただし、共有物分割請求は「請求すればすぐに希望どおり現金が手に入る」という単純な制度ではありません。まずは共有者どうしの話し合い（協議）から始まり、それが調わないときにはじめて訴訟へと進みます。分割の方法にも、現物分割・賠償分割・換価分割という3つの型があり、どの方法になるかによって、手元に残る金額も、住み慣れた実家が残るかどうかも大きく変わってきます。

本記事では、共有物分割請求とは何かという基礎から、協議・調停・訴訟という進め方の流れ、3つの分割方法の違い、2023年（令和5年）に施行された民法改正のポイント、そして「自分の持分だけを売る」持分売却との違いと使い分けまでを、民法の条文を確認しながら、順を追って整理していきます。

目次

第1章　共有物分割請求とは？いつでも請求できる権利（民法256条）
第2章　進め方の流れ——協議から訴訟まで（民法258条）
第3章　3つの分割方法（現物分割・賠償分割・換価分割）
第4章　2023年（令和5年）民法改正のポイント
第5章　持分売却との違い——どちらを選ぶべきか
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　共有物分割請求とは？いつでも請求できる権利（民法256条）

共有物分割請求とは、ひとつの不動産などを複数人で共有している状態を解消し、それぞれの共有者が単独の権利や金銭を得られるようにするための請求のことをいいます。たとえば兄弟3人が実家を3分の1ずつ共有している場合に、その共有関係そのものを終わらせ、「誰か1人が実家を取得する」「売って代金を分ける」といった形へ整理していくのが、共有物分割の目的です。

共有という状態は、複数の人の意思が絡み合うため、売却も活用も、共有者の足並みがそろわないと前に進みません。そこで民法は、共有関係をいつまでも当事者に強制することは望ましくないと考え、各共有者にこの共有状態から抜け出すための権利を認めています。それが共有物分割請求です。

各共有者は「いつでも」分割を請求できる

共有物分割請求で、まず押さえておきたい大原則があります。それは、各共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求できるということです。特別な理由がなくても、「共有をやめたい」という意思があれば、ほかの共有者に対して分割を求めることができます。

「いつでも請求できる」という点は、共有問題で行き詰まったときの大きな支えになります。ほかの共有者が話し合いに応じてくれない、あるいは何年も結論を先延ばしにしている——そうした状況でも、分割を請求する権利そのものは各共有者にきちんと保障されているからです。「相手が動いてくれないから、自分は一生この共有状態から抜けられない」ということはありません。

第2章　進め方の流れ——協議から訴訟まで（民法258条）

共有物分割請求は、いきなり裁判を起こすものではありません。まず原則となるのは、共有者どうしの話し合い（協議）による分割です。「誰が取得するか」「いくらで、どのように分けるか」を当事者どうしで話し合い、全員が納得する形で合意できれば、それがもっとも円満で費用も抑えられる解決になります。

協議による分割には、法律で定められた決まった手順があるわけではありません。共有者全員が合意すれば、どのような分け方でも自由に決めることができます。たとえば「長男が実家を取得し、他の2人には代償金を支払う」「全員で売却して代金を持分割合で分ける」など、事情に応じた柔軟な解決が可能です。合意が整えば、その内容にそって登記や代金の精算を行います。

協議が調わないときは共有物分割訴訟へ

問題は、話し合っても共有者の意見がまとまらない場合です。このように協議が調わないとき、あるいはそもそも協議ができないときには、裁判所に共有物の分割を請求する（共有物分割訴訟）ことになります。裁判所は、法律の定めにそって、共有関係を解消するための分割方法を判断します。

ここで実務上とくに間違えやすいのが、共有物分割訴訟を扱うのは家庭裁判所ではなく「地方裁判所」であるという点です。相続に関わる争いというと家庭裁判所を思い浮かべがちですが、共有物分割訴訟は財産をめぐる一般的な民事訴訟として、地方裁判所（訴額によっては簡易裁判所）で扱われます。遺産分割そのものを話し合う遺産分割調停（家庭裁判所）とは、手続きの土俵が異なる点に注意が必要です。

なお、共有物分割訴訟に進む前段階として、当事者間の話し合いを仲介する民事調停を利用する選択肢もあります。調停は裁判所を介した話し合いの場であり、合意が成立すれば判決と同じ効力を持ちます。ただし調停はあくまで話し合いであり、まとまらなければ最終的には訴訟で決着させることになります。

共有物分割訴訟は専門的な手続きであり、主張・立証や不動産の評価など、当事者だけで進めるのは負担が大きいのが実情です。訴訟を検討する段階では、弁護士へ相談し、見通しや費用を確認したうえで進めることが望ましいといえます。当社でも、まずどの手続きを選ぶべきかという入口の整理から、提携する弁護士・司法書士との連携までをお手伝いしています。

第3章　3つの分割方法（現物分割・賠償分割・換価分割）

共有物分割の方法は、大きく分けて3つあります。現物分割・賠償分割（価格賠償）・換価分割の3つです。協議で分けるときも、訴訟で裁判所が判断するときも、この3つの型のいずれか（またはその組み合わせ）で共有関係を解消していきます。それぞれ、手元に残る形も金額も、住み慣れた不動産が残るかどうかも変わってくるため、違いを正しく理解しておくことが大切です。

①現物分割——土地を分けてそれぞれが取得する

現物分割とは、共有物そのものを物理的に分けて、各共有者がそれぞれの部分を単独で取得する方法です。もっとも分かりやすいのは、広い土地を分筆（登記上、複数の土地に分けること）して、兄弟がそれぞれの区画を単独で所有する、というケースです。共有物が現物のまま各人のものになるため、誰も不動産を失わずに共有を解消できるのが利点です。

ただし、現物分割には限界もあります。建物のように物理的に切り分けられないものや、分けると極端に価値が下がってしまう土地（分筆すると狭すぎて使えない、接道条件を満たせないなど）では、現物分割は難しくなります。また、分け方によって各区画の価値に差が出る場合は、その差額を金銭で調整する（部分的な価格賠償を伴う現物分割）こともあります。

②賠償分割（価格賠償）——1人が取得し他へ金銭を支払う

賠償分割（価格賠償）とは、共有者の1人（または一部）が不動産を単独で取得し、そのかわりに他の共有者へ持分に相当する金銭（代償金）を支払う方法です。たとえば「長男が実家をすべて取得し、他の兄弟2人にはそれぞれの持分に見合う代償金を支払う」といった形が典型例です。この方法なら、実家に住み続けたい人が不動産を残しつつ、現金がほしい人はその持分に見合う金銭を受け取れます。

賠償分割のポイントは、不動産を取得する人に、代償金を支払えるだけの資力があるかどうかです。取得者が代償金を用意できなければ成立しにくいため、自己資金や融資の見込みが前提になります。また、不動産の評価額をいくらとみるかによって代償金の額が変わるため、適正な評価をめぐって当事者間で意見が対立することもあります。評価は不動産鑑定などの客観的な資料をもとに検討するのが望ましいとされています。

③換価分割——売却して代金を分ける

換価分割とは、共有物を売却してお金に換え、その代金を持分割合に応じて共有者で分ける方法です。協議による換価分割であれば、共有者全員で通常の市場で売却し、手取りを最大化しやすいのが利点です。一方、訴訟で現物分割も賠償分割も難しいと判断された場合には、裁判所が競売（けいばい）を命じ、その落札代金を分けるという結論になることがあります。

注意したいのは、競売による換価は、通常の市場での売却（任意売却）に比べて落札価格が低くなりやすい傾向があるという点です。つまり、同じ「売って分ける」でも、共有者全員が協力して市場で売る場合と、まとまらずに競売に至る場合とでは、手元に残る金額に差が出やすくなります。この点からも、できるかぎり協議段階で、任意売却による換価分割の合意を目指すことに意味があります。

裁判所は現物分割・賠償分割を優先する

訴訟になった場合、裁判所はどの方法を選ぶのでしょうか。一般には、裁判所はまず現物分割や賠償分割による解決を検討し、それらが困難なときに競売による換価分割を命じるという順序で判断する傾向があるとされています。いきなり競売にするのではなく、なるべく不動産そのものを共有者の手元に残せる方法から検討されるという理解です。

当社では、共有不動産について「現物で分けられるのか」「誰かが取得して代償金を払う形が現実的か」「全員で売却したほうが手取りが大きいのか」といった分割方法の見立てを含め、現状を整理したうえでの無料相談を承っています。数字と選択肢を並べて比較することで、競売でやむなく安く手放すような事態を避けやすくなります。

第4章　2023年（令和5年）民法改正のポイント

共有をめぐるルールは、2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法によって、大きく見直されました。この改正は、所有者不明土地問題への対応を大きな目的の一つとしており、共有関係の解消をより円滑に進められるよう、いくつもの手当てがなされています。共有物分割請求を考えるうえでも、押さえておきたいポイントがあります。

分割方法の規律が条文上、明確に整理された

改正のポイントの一つは、裁判による共有物分割の方法が、条文上より明確に整理されたことです。従来から実務では、現物分割・賠償分割・換価分割という考え方で運用されてきましたが、改正後の民法258条では、裁判所が命じうる分割方法として現物分割と賠償分割が明示され、それらが困難な場合等に競売による換価を命じられることが、条文上より読み取りやすくなりました。

これにより、どのような場合にどの分割方法がとられるのかという枠組みが分かりやすくなり、当事者にとっても見通しを立てやすくなったといえます。ただし、実際にどの方法が選ばれるかは、不動産の性質や共有者の事情など個別の事案によって変わるため、条文だけで結論を予測できるわけではない点には注意が必要です。

所在等不明共有者がいる場合の新しい手続き

共有問題では、「共有者の一部が行方不明で、そもそも話し合いも分割協議もできない」という深刻な行き詰まりが各地で問題になってきました。この点に対応するため、改正民法では、所在等が不明な共有者がいる場合の新しい裁判手続きが新設されました。

これらの制度により、従来は「一人でも所在不明の共有者がいると何も進められない」とされていた状況について、裁判所の関与のもとで解決を図る手段が用意されました。ただし、いずれも裁判所への申立てを伴う手続きであり、所在不明者の持分に相当する額の供託などの手当ても必要になるため、利用にあたっては弁護士・司法書士への相談が前提となります。

当社では、相続や離婚などで生じた共有名義の不動産について、「共有者の一人と連絡が取れない」「昔からの共有で権利関係が複雑になっている」といった難しいケースも含め、提携する弁護士・司法書士と連携しながらご相談を承っています。

第5章　持分売却との違い——どちらを選ぶべきか

共有関係を解消する方法を調べていると、「共有物分割請求」とよく並べて語られるのが「持分売却（持分の売却）」です。この2つは似ているようで、実はねらいも手続きもまったく異なります。混同したまま進めると、思わぬトラブルにつながることもあるため、ここでしっかり区別しておきましょう。

持分売却は「自分の持分だけ」を第三者に売る

持分売却とは、共有関係はそのままにして、自分が持っている共有持分だけを、他の共有者の同意なく第三者に売却する方法です。各共有者は自分の持分を単独で処分できるため（民法206条）、ほかの共有者が反対していても、自分の持分だけなら売ること自体は可能です。ただし、持分だけを買う相手は持分買取業者などに限られやすく、売却価格が物件全体の市場価格を按分した金額より大幅に低くなりやすいという難点があります。

つまり持分売却は、共有関係を残したまま「自分だけ」がそこから抜ける方法だといえます。自分は現金を手にして共有から離脱できますが、残された共有者にとっては、見知らぬ業者が新たな共有者として加わることを意味します。その業者が後から他の共有者に分割請求や買い取りを迫り、親族間のトラブルに発展することもあるため、慎重な判断が求められます。

共有物分割請求は「共有関係そのもの」を解消する

これに対して共有物分割請求は、共有関係そのものを終わらせ、共有をやめてしまう手続きです。協議や訴訟を通じて、現物分割・賠償分割・換価分割のいずれかで決着させ、最終的には共有という状態自体をなくします。自分だけが抜けるのではなく、共有者全員を巻き込んで、不動産の帰属や代金の分配を根本的に整理する点が、持分売却との決定的な違いです。

どちらを選ぶべきかは、「共有関係そのものをきれいに解消したいのか」「とにかく自分だけ早く抜けたいのか」という目的によって変わります。一般には、手取りと親族関係の両面から見れば、まず共有者との協議による解決や全体売却を目指し、それが難しい場合に共有物分割請求を検討し、持分の外部売却は最後の手段と位置づけるのが安全とされています。

当社では、「持分だけを売るべきか」「分割請求で共有を解消すべきか」で迷っている方に対し、それぞれの見通しを整理したうえでの無料相談を承っています。提携する弁護士・司法書士と連携し、関係をできるだけ壊さずに共有状態を解決する道を一緒に探します。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．共有者が反対していても、分割を請求できますか？

はい。各共有者は、原則としていつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項）。ほかの共有者が反対していても、分割を請求する権利そのものは保障されています。まずは協議を試み、調わないときは共有物分割訴訟によって、裁判所が分割方法を判断することになります。

Q2．共有物分割の裁判は、家庭裁判所で行うのですか？

いいえ。共有物分割訴訟は、家庭裁判所ではなく地方裁判所（訴額によっては簡易裁判所）で扱われる民事訴訟です。ただし、遺産分割がまだ済んでいない相続財産としての不動産は、家庭裁判所の遺産分割手続きで分けるのが原則です。どちらの手続きによるべきかは事案によって分かれるため、専門家にご確認ください。

Q3．分割方法にはどんな種類がありますか？

現物分割（土地を分筆するなどして各自が取得する）、賠償分割・価格賠償（1人が取得し他へ持分相当の金銭を支払う）、換価分割（売却して代金を分ける）の3つがあります。訴訟では、裁判所が現物分割・賠償分割を優先して検討し、それらが難しいときに競売による換価を命じる傾向があるとされています。

Q4．必ず競売になって、安く売られてしまうのですか？

いいえ、必ず競売になるわけではありません。裁判所はまず現物分割や賠償分割を検討する傾向があり、競売は最終的な選択肢と位置づけられています。また、協議の段階で共有者全員が合意して市場で売却（任意売却）できれば、競売より高い価格での換価分割も可能です。できるかぎり話し合いでの合意を目指すことに意味があります。

Q5．分割請求から解決まで、どのくらい時間がかかりますか？

一概にはいえません。協議で合意できれば比較的短期間で済むこともありますが、訴訟に進み、不動産の評価や分割方法をめぐって争いになると、解決までに相応の時間がかかる傾向があります。期間や費用の見通しは事案によって大きく異なるため、弁護士に相談して具体的な見込みを確認することをおすすめします。

Q6．「持分売却」と「共有物分割請求」はどちらがよいですか？

目的によって異なります。持分売却は自分の持分だけを第三者に売る方法で、共有関係は残ります。共有物分割請求は協議・訴訟を通じて共有関係そのものを解消する手続きです。一般には、まず共有者との協議や全体売却を目指し、難しい場合に分割請求を検討し、持分の外部売却は最後の手段とするのが安全とされています。事案に応じて専門家と比較検討してください。

まとめ

共有物分割請求は、共有名義の不動産をめぐるもめごとに、法的な出口を与えてくれる仕組みです。各共有者は原則としていつでも分割を請求でき（民法256条）、まずは協議、それが調わなければ地方裁判所の共有物分割訴訟によって、共有関係を解消していくことができます。

分割の方法には、現物分割・賠償分割（価格賠償）・換価分割の3つがあり、裁判所は現物分割・賠償分割を優先し、それらが困難なときに競売による換価を命じる傾向があります。2023年（令和5年）の民法改正では、分割方法の規律が条文上より明確に整理され、所在等不明共有者がいる場合の新しい手続きも設けられました。また、「自分の持分だけを売る」持分売却とは、共有関係を解消するのか自分だけ抜けるのか、という点で目的が異なります。

共有名義の不動産は、感情と資産が複雑に絡み合う、扱いの難しいテーマです。いきなり訴訟や競売に進んで手取りを減らしたり、相談なく持分を外部に売って親族関係を損ねたりする前に、まずは現状を整理し、協議による円満な解決の余地がないかを見極めることが大切です。当社では、提携する弁護士・司法書士と連携しながら、共有状態の解消に向けたご相談を無料で承っています。「何から手をつければよいか分からない」という段階から、お気軽にお問い合わせください。

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