相続した不動産の固定資産税は誰が払う？｜納税義務者・未分割・相続人代表者・立替精算を解説

「親が亡くなった実家の固定資産税の納税通知書が、いまだに亡くなった親の名前で届く」「兄弟のうち、いったい誰がこの税金を払えばよいのか分からない」——相続が起きた不動産では、こうした固定資産税をめぐる疑問がよく生じます。毎年かかる固定資産税は、放置すれば延滞金が積み上がり、いざ売却しようとしたときに未納が問題になることもあります。それだけに、相続した不動産の固定資産税は誰が払うのかを、早い段階で整理しておくことが大切です。

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課される税金です（地方税法343条）。では、その所有者が年の途中で亡くなったとき、あるいは遺産分割がまとまらず「誰の物とも決まっていない」状態のとき、税金は誰に請求されるのでしょうか。相続の場面では、亡くなった方が納めるはずだった分、相続開始後の分、そして最終的に不動産を取得した人が負担する分と、いくつかの局面が重なります。

本記事では、固定資産税の基本原則である「1月1日の所有者」という考え方を出発点に、相続開始後は誰が納税義務者になるのか、遺産分割が終わっていない未分割のときの連帯納税義務と相続人代表者、相続登記をしていなくても課税される理由、そして最終的に誰が負担し、立て替えた分をどう精算するのかまでを、地方税法などの条文をもとに順を追って整理していきます。

目次

第1章　固定資産税の原則（1月1日の所有者・地方税法343条）
第2章　相続開始後は誰が納税義務者になるのか
第3章　遺産分割が終わっていない未分割のとき（連帯納税義務・相続人代表者・立替精算）
第4章　相続登記をしていなくても課税される
第5章　最終的な負担者と早期の相続登記の必要性
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　固定資産税の原則（1月1日の所有者・地方税法343条）

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を持っている人に対して、その不動産のある市区町村（東京23区は都）が課す地方税です。毎年課税される税金で、税額は原則として、市区町村が定める固定資産税評価額に、標準税率である1.4％を乗じて計算されるのが一般的です。住宅が建っている土地については、税負担を軽くする住宅用地の特例が設けられており、この特例が適用されるかどうかで、税額が大きく変わることもあります。

この固定資産税で、相続の場面において最も重要になるのが、「誰に課税されるのか」という納税義務者の考え方です。固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点でその不動産を所有している人に対して、その年の1年分が課される仕組みになっています。この1月1日という基準日を、賦課期日（ふかきじつ）と呼びます。

この「1月1日の所有者」という原則には、実務上の大切なポイントがあります。それは、年の途中で不動産を売ったり相続したりしても、その年の固定資産税の納税義務者は、あくまで1月1日時点の所有者のまま変わらないという点です。たとえば、ある年の3月に不動産を売却したとしても、その年の固定資産税の納税義務者は、原則として1月1日時点で所有していた売主になります。不動産売買の実務では、この負担を売主と買主で日割り計算して精算する慣行がありますが、これはあくまで当事者間の取り決めであり、市区町村に対する納税義務者そのものが変わるわけではありません。

第2章　相続開始後は誰が納税義務者になるのか

相続の場面で固定資産税を整理するときは、時期を「被相続人が納税義務者だった分」と「相続開始後に相続人が納税義務者となる分」に分けて考えると分かりやすくなります。ここでいう被相続人とは亡くなった方、相続開始とは死亡の時点を指します。

①被相続人が納めるはずだった分・未納分は相続人が承継する

まず、亡くなった方が所有していた不動産について、その方が納税義務者だった年の固定資産税や、生前に納めきれていなかった未納分は、どうなるのでしょうか。これらは、相続人が承継する（引き継ぐ）ことになります。固定資産税の納税義務も、預貯金や不動産といったプラスの財産と同じように、相続によって相続人へ引き継がれる債務の一つと位置づけられているためです。

たとえば、亡くなった親が納めきれていなかった前年分の固定資産税がある場合、その未納分は、相続人となる子らが引き継いで納めることになります。相続人が複数いれば、各自の法定相続分に応じて負担するのが原則です。なお、相続放棄を検討している場合には、固定資産税を含めた債務の承継とも関わってくるため、手続きの期限との関係にも注意が必要です。

②相続開始後、翌年1月1日以降は「現に所有する相続人」が納税義務者になる

次に、相続が起きた後、新しく到来する1月1日以降の固定資産税は誰が納税義務者になるのでしょうか。第1章のとおり、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課されます。所有者であった被相続人が亡くなった後、その不動産を相続によって所有することになるのは相続人です。したがって、被相続人の死亡後に到来する1月1日からは、現にその不動産を所有する相続人が納税義務者となるのが基本的な考え方です。

ここで問題になりやすいのが、遺産分割がまだ終わっておらず、「誰がその不動産を取得するのか」が決まっていない場合です。この場合でも課税は止まりませんので、相続人全員が共同で所有している状態として扱われ、相続人全員が納税義務を負うことになります。この未分割のときの具体的な扱いは、次の第3章で詳しく解説します。

第3章　遺産分割が終わっていない未分割のとき（連帯納税義務・相続人代表者・立替精算）

相続の実務で最も相談が多いのが、遺産分割協議がまとまらないまま迎える固定資産税の扱いです。「誰がその不動産を相続するか」が決まっていない未分割の状態では、その不動産は法律上、相続人全員が持分に応じて所有している共有の状態にあると扱われます。この状態での固定資産税の考え方を、順に整理します。

相続人全員が「連帯」して納税義務を負う

未分割の不動産の固定資産税については、法定相続人全員が連帯して納税義務を負うとされています。連帯して負うとは、市区町村に対して、相続人それぞれが税額の全部について支払う義務を負うという意味です。つまり、市区町村は、相続人の中の誰か一人に対して、固定資産税の全額の支払いを求めることもできる、という考え方になります。

ここで大切なのは、「連帯して全額の義務を負う」ことと、「最終的に各自がいくら負担するか」は別の話だという点です。市区町村との関係では相続人の誰もが全額を求められ得ますが、相続人どうしの内部では、各自の持分（相続分）に応じて負担を分け合うのが原則です。この内部の負担割合と、実際に誰が立て替えたかのずれが、後述する立替精算（求償）の問題につながります。

市区町村は「相続人代表者指定届」の提出を求める

相続人が複数いる未分割の状態では、市区町村としても、誰に納税通知書を送ればよいのかが定まりません。そこで多くの市区町村では、相続人代表者指定届（そうぞくにんだいひょうしゃしていとどけ）の提出を求めています。これは、相続人の中から、固定資産税に関する書類の受け取りなどの窓口となる代表者を一人決めて、市区町村に届け出るための書類です。

相続人代表者指定届が提出されると、市区町村は、その代表者に対して納税通知書を送付します。ここで誤解が生じやすいのですが、相続人代表者は、あくまで書類の受け取りや納付の窓口となる立場であって、代表者だけが最終的にすべての税金を負担する、という意味ではありません。代表者はいわば取りまとめ役であり、税金の最終的な負担は、相続人全員が持分に応じて分け合うのが原則です。

代表者が立て替えたら、他の相続人へ求償（精算）する

相続人代表者が固定資産税を全額立て替えて納めた場合、その代表者は、他の相続人に対して、各自の負担分を支払うよう求めることができます。これを求償（きゅうしょう）といいます。連帯して納税義務を負う相続人の一人が全額を支払ったときは、他の相続人の負担分を立て替えたことになるため、その分を他の相続人へ請求できる、という考え方です。

たとえば、相続人が子3人で、法定相続分が3分の1ずつのケースを考えてみます。固定資産税が年間12万円で、そのうち代表者となった長男が全額を立て替えたとします。この場合、長男の本来の負担は3分の1である4万円ですので、残りの8万円について、次男・三男へそれぞれ4万円ずつの負担を求めることができる、というのが基本的な考え方になります。実際の負担割合は、最終的にその不動産を誰が取得するかによって調整されることもあります。

当社にも、「未分割のまま数年が経ち、代表者だけが固定資産税を払い続けている」「立て替えた税金を他の相続人に請求できるのか」といったご相談が寄せられます。固定資産税の精算は、遺産分割の内容とも密接に関わります。当社では、対象となる不動産の現状や価値を整理し、売却・活用も含めた出口の検討をお手伝いしています。税務の個別判断は税理士へおつなぎしつつ、不動産としての方向性を一緒に考えることができます。

第4章　相続登記をしていなくても課税される

「相続登記（名義変更）をしていないのだから、固定資産税は請求されないのではないか」——こうした思い込みは、実務でしばしば見られます。しかし結論からいえば、相続登記をしていなくても、相続人には固定資産税が課税されます。名義が亡くなった方のままでも、市区町村は相続人へ課税することができるのです。その理由を、条文の考え方から確認しておきましょう。

この「現に所有している者」への課税という考え方があるため、相続登記が済んでいなくても、市区町村は相続人に対して固定資産税を課すことができます。名義が亡くなった親のままだと、納税通知書も亡くなった親の名前で届くことがありますが、それは課税がされていないという意味ではなく、実質的には相続人に対して課税されていると理解しておく必要があります。納税通知書を受け取った相続人が、そのまま放置してしまうと、延滞金が発生したり、いざ売却しようとしたときに未納が支障になったりすることがあります。

2024年4月から相続登記が義務化された

固定資産税の観点からも、そしてそれ以外の観点からも、相続した不動産の名義変更（相続登記）は早めに行うことが望まれます。その背景として押さえておきたいのが、2024年4月から相続登記が義務化されたことです。所有者不明土地の発生を防ぐことなどを目的として、不動産を相続した相続人には、一定の期間内に相続登記を申請する義務が課されるようになりました。

相続登記の義務化は、施行日より前に発生していた相続にも適用される点に注意が必要です。すでに何年も名義変更をしないままになっている実家などがある場合も、対象になり得ます。固定資産税を相続人が負担し続けている状態を整理するうえでも、相続登記を済ませて名義をはっきりさせることには大きな意味があります。

第5章　最終的な負担者と早期の相続登記の必要性

ここまで見てきた固定資産税の負担を、最終的に誰が引き受けるのかという観点から整理しておきましょう。相続の場面では、未分割期間の連帯納税義務と、遺産分割後の負担とを分けて考えると分かりやすくなります。

遺産分割でその不動産を取得した人が負担するのが通常

遺産分割協議がまとまり、その不動産を誰が相続するかが決まった後は、その不動産を取得した相続人が固定資産税を負担するのが通常です。不動産の所有者となった以上、その後の固定資産税は、その人が納めていくことになります。また、未分割の期間に相続人代表者などが立て替えていた固定資産税についても、遺産分割の際に、最終的にその不動産を取得する人が負担する形で精算することがよく行われます。

たとえば、未分割の間は相続人全員で負担していた固定資産税について、「実家は長男が相続する」と決まった場合には、それまで他の相続人が立て替えていた分を、長男が精算して引き取る、といった整理をすることが考えられます。こうした精算の取り決めは、後々の相続人間のトラブルを避けるためにも、遺産分割協議書などに明記しておくことが望ましいとされています。誰が、いつまでの分を、いくら負担するのかを文書で残しておくことで、認識のずれを防ぐことができます。

空き家のまま放置すると税額が上がることがある

相続した実家を、誰も住まないまま空き家として放置している場合には、固定資産税の負担が重くなることがある点にも注意が必要です。住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する住宅用地の特例が適用され、税額が抑えられています。しかし、管理が行き届かず、周辺に悪影響を及ぼすおそれがあるとして特定空家等や管理不全空家等に指定され、行政からの勧告を受けたといった場合には、この住宅用地の特例が適用から外れ、結果として土地の固定資産税が上がることがあります。

固定資産税を負担し続けながら空き家を放置していると、税負担が重くなるリスクを抱えたまま、資産価値も少しずつ下がっていくことになりかねません。相続した不動産をどうするか、住むのか、貸すのか、売るのかといった出口を早めに検討することは、固定資産税の負担を考えるうえでも重要です。空き家と固定資産税の関係については、当社の特定空き家に関する記事でも詳しく解説しています。

当社では、相続した不動産の固定資産税の負担にお悩みの方に向けて、対象不動産の現状整理から、売却・活用といった出口の検討までをお手伝いしています。「毎年の固定資産税だけがかかり続けて負担になっている」「相続登記や税金の精算をどう進めればよいか分からない」といった段階からでも、お気軽にご相談ください。税務・登記の個別判断は税理士・司法書士等の専門家におつなぎしつつ、不動産としての最適な方向性を一緒に考えます。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．亡くなった親の名前のまま固定資産税の納税通知書が届きます。払う必要はありますか？

はい、原則として支払う必要があります。名義が亡くなった方のままでも、市区町村は「現に所有している者」である相続人に対して固定資産税を課すことができるとされています（地方税法343条2項）。通知書が亡くなった方の名前で届くのは、相続登記が済んでいないためであることが多く、課税されていないという意味ではありません。放置すると延滞金が生じることもあるため、対象不動産のある市区町村に相続の状況を伝えたうえで、相続人代表者指定届の提出や納付について確認することをおすすめします。

Q2．遺産分割がまとまっていません。その間の固定資産税は誰が払うのですか？

遺産分割が終わっていない未分割の状態では、その不動産は相続人全員の共有として扱われ、相続人全員が連帯して固定資産税の納税義務を負うとされています（地方税法10条の2）。市区町村は相続人代表者指定届の提出を求め、代表者に納税通知書を送付します。代表者はあくまで窓口であり、最終的な負担は各自の持分に応じて分け合うのが原則です。誰が立て替え、どう精算するかは、相続人どうしで話し合っておくことが大切です。

Q3．相続人代表者として固定資産税を全額立て替えました。他の相続人に請求できますか？

請求できると考えられます。連帯して納税義務を負う相続人の一人が全額を納めた場合、その人は他の相続人の負担分を立て替えたことになるため、各自の持分に応じた負担分を他の相続人へ求める（求償する）ことができるとされています。たとえば相続人が3人で持分が3分の1ずつであれば、立て替えた人は自分の負担分を除いた残りを、他の2人へ求めることができます。ただし実際の精算は遺産分割の内容とも関わるため、具体的な金額や方法は専門家に確認しておくと安心です。

Q4．相続登記をしないでおけば、固定資産税を払わずに済みますか？

いいえ、そのようなことはありません。相続登記をしていなくても、相続人は「現に所有している者」として固定資産税を課されます。むしろ、2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく原則3年以内に申請しないと過料の対象となることがあります（不動産登記法76条の2）。登記をしないままでは売却も担保設定もできず、相続が重なって手続きが複雑になることもあります。早めの登記が望まれます。

Q5．年の途中で親が亡くなりました。その年の固定資産税は誰が払うのですか？

その年の固定資産税の納税義務者は、原則として1月1日時点の所有者です。年の途中で親が亡くなった場合、その年の1月1日時点では親が所有者であったため、本来の納税義務者は親であり、その納税義務を相続人が承継して負担することになります。翌年以降の1月1日からは、現にその不動産を所有する相続人が納税義務者となります。相続開始の時期と1月1日との前後関係によって扱いが変わるため、不明な点は市区町村や専門家に確認するとよいでしょう。

まとめ

相続した不動産の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課されるという原則（地方税法343条）を出発点に考えると、整理がしやすくなります。亡くなった方が納めるはずだった分や未納分は相続人が承継し、相続開始後に到来する1月1日からは、現にその不動産を所有する相続人が納税義務者となります。

遺産分割が終わっていない未分割の期間は、相続人全員が連帯して納税義務を負い、市区町村は相続人代表者指定届を求めて代表者に通知書を送付します。代表者はあくまで窓口であり、立て替えた税金は各自の持分に応じて他の相続人へ求償（精算）できます。また、相続登記をしていなくても課税は続き、2024年4月からは相続登記が義務化されています。最終的には、その不動産を取得した相続人が固定資産税を負担するのが通常です。

相続した不動産の固定資産税は、誰が納税義務者になるのか、未分割の間の負担や立替の精算をどう整理するのかなど、税務と不動産の両面にまたがる判断を要する場面が少なくありません。当社では、対象となる不動産の現状整理や、売却・活用を含めた出口の検討をお手伝いしています。税務・登記の個別判断は税理士・司法書士等の専門家におつなぎしつつ、「固定資産税の負担をどう整理すればよいか分からない」という段階から、お気軽にご相談ください。

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