相続人の一人が実家に住み続けている時は？家賃請求・明渡しの可否と遺産分割での解決法を完全ガイド

「母が亡くなった後も、実家で同居していた兄がそのまま住み続けている。家賃くらいは払ってもらえないのだろうか」「遺産分割の話が進まないうちに、弟に出て行ってほしいと言われた」——こうした悩みを抱える方は少なくありません。実家は金額が大きく、誰かが暮らしているため、預貯金のように単純に分けることができない財産です。

遺産分割が終わるまでの実家は、相続人全員の共有状態にあります。そのため、住んでいる相続人にも、住んでいない相続人にも、それぞれ言い分があります。法律と判例は、被相続人と同居していた相続人は、原則として遺産分割が終わるまで無償で住めるという考え方を示す一方、2023年4月施行の改正民法では、共有物を使う人の対価の償還義務も明文化されました。結論は「同居していたかどうか」「いつから住んでいるか」によって大きく変わります。

本記事では、住み続けている側・住んでいない側のどちらにも偏らない立場から、①遺産分割前の実家の法的な位置づけ → ②同居の有無による違い → ③家賃相当額の請求と明渡しの可否 → ④固定資産税などの費用負担と配偶者の居住権 → ⑤遺産分割・調停・共有物分割による解決の出口という流れで整理します。

目次

第1章　遺産分割前の実家は誰のものか
第2章　同居していた相続人と、後から住み始めた相続人の違い
第3章　家賃相当額は請求できる？明渡しは求められる？
第4章　固定資産税・修繕費の負担と配偶者の居住権との違い
第5章　解決の出口と、住む側・住まない側の考え方
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　遺産分割前の実家は誰のものか

遺産分割が終わるまでは相続人全員の共有

被相続人（亡くなった方）の名義だった実家は、相続が始まった瞬間に特定の誰かの単独所有になるわけではありません。相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまでの間、実家の土地と建物は相続人全員の「共有」に属します。それぞれの相続人の持分は、原則として法定相続分（または遺言で指定された相続分）です。たとえば相続人が子二人であれば、実家は二人がそれぞれ2分の1ずつ持分を持つ共有状態になります。

共有者は持分に応じて「全体」を使う権利を持つ

共有というと「家の半分だけを使える」とイメージされがちですが、法律上は、各共有者は共有物の全部について、持分に応じた使用をすることができます。建物を物理的に半分に区切るのではなく、持分2分の1の共有者も家全体を使う権利を持つ、という考え方です。このため、実家に住んでいる相続人は、「他人の家に勝手に住んでいる」わけではなく、共有者として自分にも使用する権利がある家に住んでいる、ということになります。

同居していた相続人は遺産分割まで無償で住めるのが原則

住んでいない相続人から見ると、「自分の持分も使っているのだから、その分の家賃を払うべきだ」と感じるのは自然なことです。しかし最高裁判所は、被相続人と同居していた相続人については、遺産分割が終わるまで無償で住み続けることを認める方向の判断を示しています。親が生前に子を同居させていた以上、「自分が亡くなった後も、遺産分割で家の行き先が決まるまではそのまま無償で住まわせる」という意思があったと考えるのが自然だ、という理由です。

第2章　同居していた相続人と、後から住み始めた相続人の違い

無償の使用が推認されるための条件

最高裁判決の考え方が当てはまるのは、「相続開始前から」「被相続人の許諾を得て」「被相続人と同居していた」相続人です。親もそれを認めていたからこそ、親の死後も無償で住まわせる意思があったと推認されます。条件を満たさなければ、同じように住んでいても評価は変わります。

親の死後に住み始めた相続人の場合

親が一人暮らしをしていた実家に、親の死後、相続人の一人が引っ越してきて住み始めるケースもあります。この場合、親との間に「無償で住まわせる」という合意を推認する前提がありません。そのため、住み始めた相続人は共有者として使用する権利こそありますが、自分の持分を超えて家全体を独占的に使っている部分については、他の相続人から対価の支払いを求められる可能性が高くなります。他の相続人の了解を得ずに住み始めた場合は、なおさらです。

もっとも、住み始める際に他の相続人全員と「管理を任せる代わりに無償でよい」といった話がまとまっていれば、それが共有者間の合意として扱われます。取り決めは書面に残しておくことが望ましいといえます。

推認が働かない「特段の事情」とは

生前から同居していた場合でも、「特段の事情」があれば無償使用の推認は働きません。典型的に考えられるのは、被相続人が遺言で実家を別の相続人や第三者に取得させると定めていた場合です。このとき被相続人の意思は「同居している子に住み続けさせる」ことではないため、推認の前提が崩れると考えられます。また、同居していても親が明確に退去を求めていた、親と同居人の間で賃料のやり取りがあった、といった事情も判断に影響します。

無償で住める状態は「遺産分割で実家の行き先が確定するまで」の一時的なものです。同居していた相続人であっても、いつまでも無償で住み続ける権利が保障されているわけではありません。

第3章　家賃相当額は請求できる？明渡しは求められる？

持分が多くても当然には「出て行って」と言えない

住んでいない相続人が「出て行ってほしい」と考えても、共有者どうしの関係では明渡し請求に大きな限界があります。住んでいる相続人も共有者として家全体を使う権利を持っているため、たとえ持分の過半数を持つ相続人であっても、それだけを理由に当然に明渡しを求めることはできない、というのが判例の立場です。

2023年4月施行の改正で明文化された二つの義務

所有者不明土地問題への対応などを目的とした民法改正により、2023年4月1日から共有に関するルールが見直されました。その中で、共有物を使用する共有者の義務として、他の共有者に対する対価の償還義務と、善良な管理者の注意義務が明記されています。以前から判例や学説で認められてきた考え方を条文にしたもので、遺産共有の状態にある実家にも適用されます。

ここで重要なのは「別段の合意がある場合を除き」という部分です。第1章で見た最高裁平成8年判決により無償の使用貸借が推認される同居相続人は、この「別段の合意」がある場合に当たると考えられ、遺産分割前の家賃相当額の請求が原則難しいという結論は改正後も変わりません。一方、善管注意義務は住んでいる相続人すべてにかかるため、故意や不注意で建物を傷めた場合には、他の相続人から損害の賠償を求められる可能性があります。

持分の過半数で使い方を決めることもできる

改正民法では、共有物を使用している共有者がいる場合でも、持分の価格の過半数で管理に関する事項を決定できることが明記されました（民法第252条第1項）。ただし、決定に従わない相続人から実際に明渡しを受けるには訴訟などが必要で、同居相続人にどこまで効力が及ぶかは個別の判断になります。

家賃相当額の請求が認められやすい場合・認められにくい場合

請求できる金額は、近隣相場による「賃料相当額」のうち請求者の持分に相当する部分が基本です。請求の根拠は不当利得（民法第703条・第704条）や、改正後の対価償還義務（民法第249条第2項）です。なお、実家を第三者に賃貸していた場合の賃料は、遺産とは別の財産として各相続人が相続分に応じて取得するとされています（最高裁判所平成17年9月8日判決）。

第4章　固定資産税・修繕費の負担と配偶者の居住権との違い

固定資産税は相続人全員が連帯して納める

遺産分割前の実家の固定資産税は、共有者である相続人全員が連帯して納付する義務を負います（地方税法第10条の2第1項）。市区町村は相続人の中から代表者を定めて納税通知書を送ることが多く、実家に住んでいる相続人が代表者として受け取り、納めているケースがよく見られます。誰が立て替えても、税金自体は相続人全員の負担です。

修繕費・管理費の負担と精算の考え方

共有物の管理の費用は、各共有者が持分に応じて負担するのが原則です（民法第253条第1項）。屋根や外壁の修繕、給湯器の交換など、建物の価値を維持するための費用がこれに当たります。光熱費など日常の費用は、住んでいる相続人自身が負担するのが通常です。また、無償の使用貸借では借主が通常の必要費を負担するとされているため（民法第595条第1項）、同居相続人が固定資産税や小規模な修繕費を負担する形で相続人間の公平を図るという話し合いも考えられます。

配偶者短期居住権・配偶者居住権との違い

住み続けているのが被相続人の配偶者である場合は、2020年4月施行の居住権の制度による保護があります。子などは判例上の推認に頼るのに対し、配偶者には法律で直接権利が認められている点が違いです。

第5章　解決の出口と、住む側・住まない側の考え方

根本的な解決は「遺産分割で行き先を決める」こと

家賃相当額や明渡しをめぐる争いは、「実家を最終的に誰のものにするか」が決まっていないことから生じます。根本的な解決は遺産分割で実家の行き先を確定させることで、主な分け方は次のとおりです。

住み続けたい側が考えておきたいこと

住み続けたい相続人にとって現実的な出口は、代償分割か現物分割です。代償分割では、実家の評価額から自分の相続分を差し引いた差額を代償金として支払う必要があり、資金の手当てが最大の課題になります。評価額を固定資産税評価額・相続税評価額・実勢価格のどれで考えるかによって代償金の額は大きく変わるため、不動産会社の査定などで客観的な価格を把握しておくことが話し合いの土台になります。また、無償で住めるのは遺産分割までであることを踏まえ、協議を引き延ばすより、条件を示して早期にまとめる方が結果として有利になることもあります。

住んでいない側が考えておきたいこと

住んでいない相続人は、家賃相当額の請求や明渡しに法的な限界があることを踏まえたうえで、「遺産分割で公平に清算する」という方向で考えることが現実的です。住んでいる相続人の生活の事情にも配慮しつつ、代償金の分割払いや一定期間の居住を認めたうえでの売却など、受け入れやすい選択肢を用意すると話し合いが進みやすくなります。

まとまらない時は遺産分割調停・審判へ

相続人どうしの協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停では、裁判官と調停委員が間に入り、各相続人の主張や実家の評価を整理しながら合意を目指します。調停が成立しなければ審判手続きに移り、裁判所が代償分割や換価分割などの分け方を決めることになります。住んでいる相続人の立替費用や使用の対価も、相続人全員の合意があれば調停の中で一緒に調整できます。

遺産分割後の共有なら共有物分割請求

遺産分割で実家を共有名義のまま取得した後に対立が生じた場合は、共有物分割請求によって共有状態の解消を求めることができます。ただし、遺産分割前の共有状態にある実家については、原則として共有物分割請求ではなく、遺産分割の手続きで解決する必要があります。

生前にできる対策は遺言

こうした争いを未然に防ぐもっとも有効な方法は、親が生前に遺言で実家の行き先を決めておくことです。同居している子に実家を相続させるなら、他の子への預貯金の配分や代償金の原資となる生命保険など、全体の公平も設計しておくと安心です。遺留分への配慮や、付言事項で分け方の理由を伝えておくことも家族の納得につながります。配偶者に住み続けてもらいたい場合は、遺言で配偶者居住権を遺贈する方法もあります。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．兄が実家に住み続けています。鍵を替えて締め出してもよいですか？

避けるべきです。住んでいる相続人も共有者として使用する権利を持っているため、一方的に鍵を替えたり荷物を運び出したりすると、逆に権利の侵害として責任を問われるおそれがあります。話し合いや遺産分割調停など正規の手続きで解決を図りましょう。

Q2．同居していた相続人にさかのぼって家賃を請求できますか？

親の許諾を得て生前から同居していた相続人については、遺産分割が終わるまでの期間について家賃相当額を請求することは原則として難しいと考えられます（最高裁判所平成8年12月17日判決）。一方、親の死後に住み始めた場合や、遺産分割で他の人の取得に決まった後も住み続けている場合は、持分を超える使用の対価を請求できる可能性があります。

Q3．住み続けている側ですが、固定資産税を払っていれば家賃は不要ですか？

固定資産税を負担していることは、使用の対価や費用の精算を考えるうえで有利な事情になりますが、それだけで家賃相当額の請求が一律に否定されるわけではありません。結論は同居の経緯や取り決めによって変わるため、負担の記録と取り決めの書面化をおすすめします。

Q4．遺産分割をせずに放っておくと、住み続けている人が得をするのですか？

同居相続人は遺産分割まで無償で住めるため、短期的には住む側に有利に見えるかもしれません。しかし、相続登記の申請義務（不動産登記法第76条の2）や、相続開始から10年経過後は原則として特別受益・寄与分を考慮しないルール（民法第904条の3）があり、放置は住む側・住まない側の双方にとってリスクになります。建物の老朽化による資産価値の低下も進むため、早めに方向性を決めることが大切です。

Q5．親の介護のために同居していました。それでも出て行かなければなりませんか？

遺産分割で実家を取得すれば住み続けられますし、介護による貢献は寄与分（民法第904条の2）として相続分に反映される可能性があります。寄与分が認められれば、代償分割で支払う代償金が少なくなることもあります。介護の記録や費用負担の資料を整理し、遺産分割で主張することを検討しましょう。

Q6．相続人の一人が実家を占有したまま、売却に応じてくれません

遺産分割前であれば、遺産分割調停を申し立て、調停が不成立の場合は審判で換価分割を含めた分け方を決めてもらう流れになります。自分の持分だけを第三者に売却する方法もありますが、価格は実家全体を売る場合の持分相当額より大幅に低くなるのが一般的です。

まとめ

相続人の一人が実家に住み続けている時、「家賃を払ってもらえるか」「出て行ってもらえるか」の答えは、住んでいる相続人が生前から親の許諾を得て同居していたかどうかで大きく変わります。同居していた相続人は原則として遺産分割まで無償で住める一方、親の死後に住み始めた場合などは、改正民法249条第2項に基づく対価の償還を求められる可能性があります。

ただし、どちらの立場であっても、共有状態が続くかぎり不公平感は残ります。固定資産税や修繕費の負担を整理したうえで、代償分割・換価分割などにより実家の行き先を確定させることが根本的な解決です。話し合いが難しければ遺産分割調停を活用し、これから相続を迎えるご家庭では、遺言で実家の行き先を決めておくことが有効な備えになります。

当社では、相続した実家の査定による価格の把握から、代償分割の資金計画や売却のご提案、専門家との連携までを一貫してお手伝いしています。「代償金の目安を知りたい」という段階からでも、お気軽にお問い合わせください。

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