MIZUKAMI-MURA / KUMAMOTO
水上村の不要不動産、
独自ルートで解決へ
球磨川の源流にあたり、霊峰・市房山と市房ダム湖の一万本桜、湯山温泉を抱える水上村。村域の9割超を山林が占める急峻な山あいで、岩野・湯山・江代の3地区に空き家が点在しています。山林付きの古家や温泉地周辺の家、豪雨・台風の被害を受けた物件を、全国対応の独自ルートで引取から処分完了までサポートします。
初回相談・お見積もり完全無料
水上村の不要不動産事情
水上村は人口約0.20万人、球磨川源流・市房山と湯山温泉の村です。
村には球磨川の源流、市房山と市房ダム湖の桜（日本さくら名所100選）、湯山温泉、県内唯一の森林セラピー基地があります。
一方で近年、水上村では不動産処分にまつわるご相談が増えています。背景には次のような事情があります。
- 役場のある岩野地区と幸野・上楠・川内などの集落では、村内で最も多い53戸の空家が確認され、子世代が村外に出たまま実家が閉ざされている物件が目立ちます。
- 湯山温泉と市房山麓の湯山地区（馬場・北目・覚井・神揚など）では、温泉街周辺の古い住宅や店舗兼住宅が、後継者のいないまま相続を機に空き家化するケースが増えています。
- 市房ダム湖上流の江代地区（古屋敷・千ヶ平・川口など）では、急峻な山あいに山林付きの古家が点在し、豪雨や台風による道路寸断の影響も重なって管理が行き届かなくなっています。
「球磨川の源流と湯山温泉、市房ダム湖の桜で知られる村だから売れるはず」と思われがちですが、実際には山林が9割を超える急峻な地形・相次ぐ豪雨と台風の被害・山林や農地とセットの古家の買い手不足などで売却が長期化するケースが多い村でもあります。
水上村で空き家が「手放しにくい」、この村ならではの3つの理由
熊本県球磨郡水上村は、65歳以上が44.4%（2020年国勢調査）を占める球磨川源流の山村。総人口2,033人と5年で8.9%減り、村域の9割超を山林が占める急峻な地形に豪雨・台風災害の経験が重なり、空き家が手放しにくい事情を抱えています。
理由1：高齢化率44.4%・5年で8.9%減、球磨川源流の村で買い手が細る
水上村の人口は2020年国勢調査で2,033人（2015年の2,232人から8.9%減）、65歳以上は902人で高齢化率44.4%です。村の第6次総合計画では、2024年4月1日時点の高齢化率を45.1%としています。社人研の2023年推計では2050年に1,064人（2020年比47.7%減）、65歳以上が51.2%を占める見通しで、村内で家を買う世代そのものが細っています。村別の空き家率は公表対象外ですが、熊本県全体は14.93%（2023年・全国30位）です。
理由2：岩野・湯山・江代の3地区に空家120戸、急峻な山あいと相次ぐ災害
水上村空家等対策計画（2025年3月改訂）によると、2024年の現地調査で村内に120戸の空家等を確認し、内訳は岩野地区53戸・湯山地区39戸・江代地区28戸でした。所有者アンケートでは今後の活用を「予定なし（現状のまま）」とした回答が50件で最多、困りごとは「解体したいが費用がない」が最も多い結果です。村域の9割超が山林で平坦地が少なく、令和2年7月豪雨や令和4年台風14号でも被害を受け、台風後に不通となった川口地区はこの調査の対象にできませんでした。
理由3：山林・田畑付きの古家と傾斜地の敷地、解体・搬出コストがかさむ
村の面積190.96km²のうち約92%が森林で、農地は中山間地に水田が点在する程度です。基幹産業の農林業は従事者の高齢化と後継者不足が続き、総合計画でも相続山林の荒廃が懸念されています。母屋と山林・田畑がセットの物件は、農地法の許可や境界確認が必要で買い手が付きにくいのが実情です。村自身も、傾斜地や前面道路との高低差で重機が入りにくい敷地、茅葺やアスベスト除去が必要な建物は解体費が大幅に高くなると注意を促しています。
球磨川の源流、市房山麓の山村でこそ、空き家は静かに滞留する
需要のある地域を除き、山間・離島・郊外・老朽の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。
需要のある都市部の物件は売却・活用の道があります。しかし山間・離島・郊外・老朽で「売れない・もらい手がない・解体費の持ち出しも難しい」物件こそ、当社の独自ルートによる引取りが現実的な出口になります。地域の事情を踏まえ、最も損の少ない手放し方を一緒に整理します。
出典：2020年国勢調査（水上村人口2,033人・65歳以上902人・高齢化率44.4%）、第6次水上村総合計画（2024年4月1日時点の高齢化率45.1%・面積190.96km²）、ダイヤモンド不動産研究所（熊本県空き家率14.93%・2023年）、社人研将来推計（2023年推計・2050年1,064人）、水上村空家等対策計画（2025年3月改訂・空家等120戸）、水上村（空家バンク・補助金・移住支援金）。人口1.5万人未満のため村別空き家率は公表対象外。数値は時点により変動します。
YOUR CONCERN
水上村の不要不動産、こんなお悩みありませんか？
水上村内で実際にいただくご相談例
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水上村内に親から相続した空き家。村外に住んでいて年に数回しか通えず、固定資産税だけ毎年払い続けている。解体したくても費用が出せず、売れる見込みも立たない…
📜
相続登記が義務化されたが、水上村の実家は名義が祖父のまま。山林や田畑も含めて相続人が県外に散らばり、誰が何を引き継ぐのか話し合いが進まない…
🌲
水上村の山林と山あいの田畑。境界が分からず、農地法の制約もあって買い手が付かない。林業の担い手もおらず売却査定はゼロ円なのに、税金は毎年届く…
💰
水上村の湯山温泉周辺にある親の家や元店舗。管理に通えず草木が茂り、屋根の傷みも進んで近所に迷惑をかけていないか心配。子世代も継ぎたがらず負動産化…
水上村で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安
水上村では、令和6年の調査で村内の空家等が120戸確認され、そのうち30戸が「一部危険」、5戸が「危険」と判定されています。村が運営する水上村空家バンクや、地方創生推進課内に置かれた空家等の相談窓口を使いながら、名義と建物の状態を早めに確かめておくことが、処分を考えるうえでの第一歩になります。
1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態
- 名義（相続登記）：相続登記は義務化されています。水上村の不動産は熊本地方法務局 人吉支局（〒868-0056 熊本県人吉市寺町2-2／電話0966(22)3393）が管轄です。人吉支局は人吉市と球磨郡の各町村（錦町、相良村、山江村、球磨村、五木村、多良木町、あさぎり町、湯前町、水上村）の不動産登記を受け持っており、窓口は村内ではなく人吉市にあります。名義が亡くなった方のままでは、空家バンクへの登録や売却の話を進めにくくなります。まずは登記事項証明書（登記簿の写し）で今の名義人を確かめ、相続人どうしで誰が引き継ぐのかを話し合っておきましょう。遠方にお住まいの方は、出向く前に電話で必要な書類を確認しておくと二度手間を防げます。
- 地域の状況：村の空家等対策計画（令和7年3月改訂版）によると、令和6年の調査で確認された村内の空家等は120戸で、内訳は「良」85戸、「一部危険」30戸、「危険」5戸でした。ただし、令和4年台風14号等で被災して不通となっている川口地区は調査ができず、この数には含まれていません。所有者へのアンケートでは、遠方にいて管理に通えない、農地の処分にも困っているといった声が寄せられています。家だけでなく、周りの田畑や道の状況も含めて全体像をつかんでおくことが大切です。
- 建物の状態：人の出入りがなくなった家は、換気や通水といった日々の手入れが途絶え、傷みが進みやすくなります。村の調査でも「一部危険」「危険」と判定された空家等があり、所有者アンケートでは「解体費が高く、簡単にはできない」という声が最も多く寄せられています（詳しくは下の項目をご覧ください）。屋根や外壁、窓まわりの傷み、家財がどのくらい残っているかを写真やメモで記録しておくと、離れていても状況を伝えやすくなり、解体するか、空家バンクに出すか、引取りを相談するかを考える材料になります。
2. 水上村の空き家制度
水上村の空家バンク
水上村空家バンクは村が運営する仕組みで、村内の空き家の売却・賃貸を希望する所有者から登録を受け付け、購入や賃借を希望する方へ情報を提供しています。登録には、登録申込書・登録カード・土地及び建物の登記事項証明書・身分証の写し・市区町村税の未納がない証明書が必要です。書類を提出したあと、所有者と村の二者立会いで物件調査を行ったうえで登録となります。なお、村は交渉・契約には関与しないため、条件の話し合いや契約は当事者どうしで進めることになります。立会いがあるので、遠方にお住まいの方は日程を早めに相談しておくと安心です。
窓口：水上村役場（代表） 0966-44-0311
3. 解体して手放す場合の費用の目安
解体工事の見積もりを集計するクラッソーネの調べ（2026年10月取得）では、熊本県全体の値として、木造住宅の解体費の坪単価は30坪台で4.9万円、40坪台で4.8万円とされています。水上村単独の値ではないため、あくまで県全体の目安です。実際の費用は、建物の広さや構造のほか、家財が残っているかどうか、重機やトラックが敷地まで入れるかどうかによっても変わります。村の所有者アンケートでも解体費の負担を挙げる声が最も多かったことから、まずは複数の見積もりを取り、解体以外の選択肢とも並べて考えることをおすすめします。
4. 台風被害で通行できない地区があり、解体費の負担が最大の悩み
村の空家等対策計画（令和7年3月改訂版）では、令和4年台風14号等で被災し不通となっている川口地区は令和6年の調査ができず、空家等の数に含まれていないとしています。また、所有者アンケートの自由記載では「解体費が高く、簡単にはできない」が17件で最も多く、遠方にいて管理に通えない、農地の処分にも困っているといった声も寄せられました。道路事情や費用の問題で動きにくい家ほど、一人で抱え込まず、村の相談窓口や専門の事業者に早めに相談しておくと、選択肢を残しやすくなります。
5. 空家等の相談窓口は地方創生推進課に
水上村の空家等対策計画では、空家等に関する相談窓口を地方創生推進課内に設置しています。平成28年8月に設置された水上村空家等対策協議会や関係団体と連携して対応する体制で、空家等に附属する農地の相談は産業振興課が担当します。家と田畑をまとめて相続した場合は、家のことは地方創生推進課、農地のことは産業振興課と、相談先を分けて考えると話を進めやすくなります。役場の代表番号は0966-44-0311です。
6. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合
- 農地：相続した土地に田畑が含まれる場合、農地を売買・譲渡するには農地法第3条の許可が必要です。水上村では、毎月27日頃までに申請書を提出すると、現地調査、総会（毎月10日前後）を経て許可証が交付される流れです。長年耕作されず原野化している農地は、申請前に事務局へ相談するよう案内されています。また、相続で農地を取得した場合は、知った日からおおむね10か月以内に農業委員会へ届出が必要です（農地法第3条の3）。窓口は水上村農業委員会（産業振興課内、役場代表 0966-44-0311）です。
- 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。
7. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください
水上村の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。
台風被害で行き来しにくい地区の家や、解体費が気になる古い空き家の行き先にお悩みの水上村の方へ。当社は不要になった空き家・土地の引取りの可否を無料でお調べします。遠方にお住まいでも、まずは物件の場所と状態をお知らせください。
出典：法務局の管轄案内・空き家バンク・解体費の相場・台風被害で通行できない地区があり、解体費・関連の窓口・農業委員会。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。
LOCAL INFO
水上村の不要不動産事情
行政の取り組み
水上村空家等対策計画（2017年10月策定・2025年3月改訂、計画期間2022年度から2026年度）
空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、適切な管理がされていない空き家には行政指導が行われます。相続発生時の不要不動産は放置せず早めの処分判断が、固定資産税負担と特定空家認定リスクの双方を回避する上で合理的です。
助成金・行政の支援制度
水上村では、老朽化した空家の解体や村内での住まいの取得、県外からの移住を後押しする補助制度が用意されています。代表的なものは次の3つです。
- 水上村老朽危険空家等除却促進事業補助金 ─ 老朽危険空家の解体工事費（税抜）の5分の4、上限50万円を補助。
- ふるさとマイホーム祝金 ─ 村内での新築・増改築・既存住宅購入に祝金。子ども1人につき3万円加算。
- 水上村移住支援金 ─ 県外から移住し就業・起業する方に、世帯100万円・単身60万円を交付。
※申請書類の作成代行は行政書士の独占業務に該当するため、当社では提携行政書士の先生をご紹介いたします。
水上村の不動産相場・中古住宅市場
水上村の不動産市場は、役場のある岩野や湯山温泉周辺と、市房ダム湖上流の江代地区などの山間集落とで事情が大きく分かれます。
- 岩野の役場周辺は国道388号沿いで生活の便が比較的良く、状態の良い住宅は空家バンクなどで動きますが、古い家は買い手が限られます。
- 湯山温泉周辺は温泉宿や店舗兼住宅の老朽化が進み、住まいとしての需要が乏しく、維持費だけがかかる負動産化が見られます。
- 江代地区（古屋敷・千ヶ平・川口など）は急峻な山あいで道路寸断のリスクもあり、査定が付きにくく解体・搬出も割高です。
- 山林・田畑付きの農家住宅は母屋と山林・田畑がセットで、農地法の制約と担い手不足から引き取り手が限られます。
- 市房ダム湖・市房山周辺は桜の季節やキャンプで来訪者があるものの、別荘・セカンドハウスとしての需要は限られ、所有者の高齢化で管理が滞りがちです。
水上村内で空き家リスクが高いエリア
水上村内で特に空き家化・負動産化リスクが高いとされるのは、次のようなエリアです。
- 上楠・川内・幸野 ─ 岩野地区の中でも空家が多く、村外在住の所有者が管理に通えない。
- 北目・覚井・神揚 ─ 湯山地区で空家がそれぞれ9戸確認され、高齢化が進む。
- 古屋敷・千ヶ平 ─ 江代地区の山間集落で空家が多く、山林付きの古家が滞留。
- 川口 ─ 令和4年台風14号の被災で不通となり、2024年の空家調査の対象外に。
- 湯山温泉周辺 ─ 老朽化した温泉宿や店舗兼住宅が維持費だけを生む。
行政窓口
水上村 地方創生推進課
TEL：0966-44-0312
※詳細・最新の助成金情報は水上村公式サイトでご確認ください
4 OPTIONS
水上村の不要不動産・4つの解決選択肢
選択肢1
有償引取（買い手のいない物件向け）
通常の市場では売れない物件を、専門業者が費用を受け取って引取るスキーム。費用相場は物件規模・状態により10〜200万円程度。当社の独自業者ネットワークから水上村・熊本県に対応可能な引取先をご紹介します。
選択肢2
売却コンサルティング
市場価値のある物件は売却が最善。水上村の地域相場・買い手層を分析し、適切な仲介業者の選定から価格戦略まで一気通貫サポート。提携税理士による譲渡所得税のご相談も可能です。
選択肢3
国庫帰属制度の事前診断
2023年施行の相続土地国庫帰属制度の適用可能性を診断。10年分の管理費相当の負担金を国に納めることで土地を手放せる制度です。当社で適用可否を診断し、申請手続きは提携行政書士の先生をご紹介します。
選択肢4
空き家管理サービス（売却保留中の方向け）
月額2,200円から。「すぐには売却しないが、放置はしたくない」という方向け。看板・ダミーカメラの設置、月次巡回・写真報告で物件を適切に維持します。
WHY US
ヘリテージリンクが水上村の方に選ばれる理由
理由1
全国対応・遠方物件も問題なし
水上村外にお住まいで水上村内の不要不動産を相続された方も、オンライン面談で完結。書類のやり取り・業者選定もすべて代行します。
理由2
独自の有償引取業者ネットワーク
通常の不動産業者では断られる物件も、専門の引取業者・地域密着業者を独自に開拓。熊本県内の物件にも対応可能な引取先をご提示します。
理由3
無料相談・無理な営業一切なし
初回相談・お見積もり完全無料。「他の選択肢」も含めて中立的にアドバイスし、ご自身で判断いただける情報を提供します。
理由4
提携士業のご紹介で安心
国庫帰属申請（行政書士）・相続登記（司法書士）・税務（税理士）の提携先をご紹介。法的に適切な処理をワンストップでサポート。
SERVICE AREA
水上村内 対応エリア
▸ 主要町名・地区（一例）
岩野・湯山・江代・幸野・高瀬・上楠・川内・馬場・北目・神揚・古屋敷・千ヶ平・川口・湯山温泉周辺・市房ダム湖周辺
▸ 上記以外も含め、水上村全域に対応しております
▸ 近隣エリア（湯前町・多良木町・五木村・八代市・椎葉村と西米良村（宮崎県））も対応可能
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