権利証・登記識別情報が見つからない時の相続と売却｜再発行できない場合の3つの代替手続きと費用

「亡くなった父の書斎や金庫を探しても、実家の権利証が出てこない」「権利証がないと、相続登記も売却もできないのではないか」——相続の手続きを始めた方から、こうした不安の声をよく伺います。

結論からお伝えすると、相続登記は、亡くなった方の権利証がなくても原則として申請できます。一方で、権利証や登記識別情報は紛失しても再発行されません。相続人の名義にした後で不動産を売却する際には、相続登記のときに通知された登記識別情報が必要になり、それが手元にない場合は、法律が用意した代わりの手続きを使うことになります。

本記事では、①権利証と登記識別情報の違い → ②相続登記で権利証が不要な理由と例外 → ③売却時に必要になる場面と3つの代替手続き → ④紛失・盗難時の防衛策と保管方法 → ⑤具体的なケースという流れで、順を追って整理します。

目次

第1章　権利証と登記識別情報の違い｜再発行できない理由
第2章　相続登記に権利証は必要か｜原則不要と例外
第3章　売却時に見つからない場合の3つの代替手続き
第4章　紛失・盗難時の防衛策と正しい保管方法
第5章　ケースで見る｜権利証が見つからない時の進め方
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　権利証と登記識別情報の違い｜再発行できない理由

登記済証（権利証）とは

一般に権利証と呼ばれている書類の正式な名称は、登記済証です。不動産を買ったり相続したりして登記を申請した際、法務局が申請書の写しなどに「登記済」の朱色の印を押して返した書面を指します。表紙に「登記済権利証」「権利書」などと書かれた厚紙でとじられていることが多く、中の書面に受付の年月日と受付番号が入った印が押されています。

新たに登記済証が交付されることは現在ありませんが、過去に交付されたものは今も有効で、手続きにそのまま使えます。

登記識別情報とは｜12桁の符号

登記識別情報は、登記済証に代わって導入された仕組みです。2005年3月に施行された改正不動産登記法によって設けられ、オンライン申請に対応した法務局から順次切り替えが進み、数年をかけて全国の法務局に広がりました。このため、同じ時期に取得した不動産でも、管轄の法務局によって登記済証の場合と登記識別情報の場合があります。

登記識別情報の中身は、数字と英字を組み合わせた12桁の符号です。不動産ごと、名義人ごとに1つずつ定められ、「登記識別情報通知」という書面に記載されて交付されます。符号の部分は、目隠しのシールが貼られているか、用紙が折り込まれて糊付けされており、外から見えないようになっています。

どちらも再発行はできない

登記済証も登記識別情報も、紛失・焼失・盗難のいずれの場合も再発行されません。「本人だけが持っているはずのもの」であることに意味があるため、後から作り直せる仕組みにはなっていないのです。

なくしても所有権は失われない

一方で、権利証や登記識別情報をなくしたからといって、不動産の所有権まで失うわけではありません。誰が所有者であるかは法務局の登記記録に記録されており、権利証はあくまで手続きの際の本人確認の材料の1つです。また、権利証だけで不動産の名義を移すことはできません。名義を移す登記には、実印と印鑑証明書などもあわせて求められるためです。

第2章　相続登記に権利証は必要か｜原則不要と例外

相続登記は相続人の単独申請｜権利証は原則不要

権利証や登記識別情報の提出が求められるのは、売買や贈与のように、登記で利益を受ける人と不利益を受ける人が共同で申請する登記が中心です。名義を失う側が本当に本人なのかを確かめるために、本人しか持っていないはずの権利証を出してもらう、という考え方です。

これに対し、相続による所有権の移転の登記は、不動産を取得した相続人が単独で申請できます。名義を失う側である亡くなった方は申請に関わらず、相続が起きたことは戸籍謄本や遺産分割協議書などで証明します。そのため、亡くなった方の権利証や登記識別情報を提出する必要は原則としてありません。

権利証が必要になる例外

相続に関係する登記であっても、権利証が求められる場面があります。代表的なものを整理すると次のとおりです。

このほか、登記記録上の住所と亡くなった方の最後の住所がつながらない場合に、同じ人物であることを示す資料の1つとして、亡くなった方の権利証の提出を法務局から求められることがあります。住民票の除票や戸籍の附票で住所の移り変わりを証明できれば足りますが、保存期間が過ぎて取得できないときの補完資料として使われるものです。

相続登記をしても登記識別情報が通知されない人が出る場面

相続登記が完了すると、新しく名義人となった相続人に登記識別情報が通知されます。ただし、通知を受けられるのは申請人として登記を申請した名義人に限られます。次のような場面では、名義人になったのに登記識別情報を持っていない人が生じます。

法定相続分での共有の登記は、相続人の1人が保存行為として単独で申請できます。手続きを急ぐ事情があるときには便利ですが、申請人にならなかった相続人は、将来その不動産を売却する際に登記識別情報を提供できず、第3章の代替手続きを使うことになります。共有で登記する場合は、名義人となる全員が申請人になるか、全員が司法書士に委任する形をとるのが無難です。

第3章　売却時に見つからない場合の3つの代替手続き

売却に必要なのは「相続人に通知された」登記識別情報

相続した不動産を売却するには、まず相続登記を済ませて名義を相続人に移します。そのうえで買主へ所有権を移す登記を申請する際、売主である相続人は、相続登記のときに自分に通知された登記識別情報を提供します。ここで使うのは亡くなった方の古い権利証ではありません。親の権利証が見つからなくても、相続登記で受け取った通知書が手元にあれば、売却の手続きに支障はありません。

問題になるのは、相続登記のときの通知書をなくした場合や、第2章で見たようにそもそも通知を受けていない場合です。このときは、不動産登記法第23条が定める次の3つの方法のいずれかで、登記識別情報の提供に代えることができます。

方法1　事前通知制度

事前通知制度は、登記識別情報を提供せずに登記を申請した場合に、法務局が登記義務者（売主など）に宛てて「このような申請がありましたが、間違いありませんか」と郵便で問い合わせる仕組みです。個人の場合は本人限定受取郵便で届き、同封の書面に申請書や委任状と同じ印鑑を押して法務局へ返送または持参します。

申出の期間は、法務局が通知を発送した日から原則として2週間以内です。海外に住んでいる場合は4週間以内とされています。この期間内に申出がなければ、登記の申請は却下されます。また、所有権に関する登記で、名義人の住所の変更登記が申請の直近にされている場合は、なりすましを防ぐために前の住所にも通知が送られます。

方法2　資格者代理人による本人確認情報の提供

登記の申請を代理する司法書士などの資格者が、登記義務者と直接会って本人であることを確かめ、その内容をまとめた「本人確認情報」を法務局に提供する方法です（不動産登記法第23条第4項第1号）。登記官がその内容を相当と認めれば、事前通知は省略されます。

面談では、運転免許証や個人番号カードなどの本人確認書類の提示を受けるほか、不動産を取得した経緯や権利証をなくした事情などを聞き取ります。登記の報酬とは別に費用がかかるのが一般的で、金額は事務所や不動産の数などによって異なるため、依頼の前に見積もりを確認してください。

方法3　公証人による認証

公証役場で、登記の委任状などに押した印や署名が本人のものであることについて公証人の認証を受け、その書面を法務局に提出する方法です（不動産登記法第23条第4項第2号）。登記官が認証の内容を相当と認めれば、こちらも事前通知は省略されます。費用を抑えやすい一方で、本人が実印や印鑑証明書などを持って公証役場へ出向く必要があり、高齢の方や遠方の方には負担になることがあります。

売買の決済で事前通知が使いにくい理由

不動産の売買では通常、買主が代金を支払うのと同時に、所有権を移す登記に必要な書類一式を売主から受け取ります。ところが事前通知を使うと、売主が期間内に申出をして初めて登記が進みます。代金を受け取った売主が申出をしなければ登記は却下され、買主は代金を払ったのに名義を得られないという事態になりかねません。このため、第三者との売買では事前通知は使われないことが多く、本人確認情報か公証人の認証が選ばれます。事前通知は、親族間の贈与など、時間に余裕のある手続きに向いた方法です。

第4章　紛失・盗難時の防衛策と正しい保管方法

単に見つからないだけなら、急ぎの届出は不要

家の中のどこかにあるはずだが見つからない、という段階であれば、法務局や警察に届け出る義務はありません。第1章で述べたとおり、権利証や登記識別情報だけで名義を移すことはできないためです。ただし、盗まれた、あるいは実印や印鑑証明書と一緒に持ち出された疑いがある場合は、次の防衛策を早めに検討します。

登記識別情報の失効の申出

登記識別情報の符号を他人に見られた、通知書を盗まれたといった場合には、名義人本人やその相続人が法務局に申し出て、その登記識別情報を失効させることができます（不動産登記規則第65条）。失効させると、その符号は以後の登記申請で使えなくなります。新しい符号が発行されるわけではないため、将来の売却では第3章の代替手続きを使うことになります。なお、失効の申出は登記識別情報についての制度で、登記済証には同じ仕組みがありません。

不正登記防止申出

権利証や実印、印鑑証明書を盗まれたなど、不正な登記が申請されるおそれが差し迫っている場合には、法務局に不正登記防止申出をすることができます（不動産登記事務取扱手続準則第35条）。申出から3か月以内にその不動産について登記の申請があった場合、法務局は申出をした人に知らせ、申請人が本人かどうかを慎重に調査します。

原則として名義人本人が法務局に出向いて申し出る必要があり、警察への被害の届出など、必要な措置をとっていることもあわせて求められます。効果は3か月に限られるため、不安が続く場合は改めて申出をします。

登記識別情報通知書の保管方法

登記識別情報は、通知書という紙ではなく、そこに書かれた符号に意味があります。符号を写し取られれば、通知書が手元に残っていても悪用されるおそれがあるため、登記済証以上に「見せない」管理が大切です。

第5章　ケースで見る｜権利証が見つからない時の進め方

以下は、実際によくあるご相談をもとに、氏名や地域などを変えて構成した事例です。

ケース1　亡くなった父の権利証が見つからない（関東地方・佐藤さん）

佐藤さん（仮名・50代）は、父が亡くなった後、実家の土地と建物を1人で相続することになりました。遺品を整理しても権利証が出てこず、相続登記ができないのではと心配されていました。

このケースでは、相続人は佐藤さんを含む兄弟2人で、遺産分割協議により佐藤さんが実家を取得する内容でまとまっていました。相続登記は佐藤さんの単独申請であり、父の権利証は不要です。戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書、住民票の写しなどをそろえて申請し、登記の完了後に佐藤さん名義の登記識別情報通知書が交付されました。後日の売却では、この新しい通知書を使えば足ります。

ケース2　共有の相続登記で通知書を受け取っていない（中部地方・鈴木さん）

鈴木さん（仮名・60代）は、数年前に母が亡くなった際、兄が法定相続分どおりの共有の登記を1人で申請していました。今回、兄弟で実家を売却することになりましたが、鈴木さんの手元には登記識別情報通知書がありません。

兄が単独で申請したため、申請人ではない鈴木さんには登記識別情報が通知されていなかったのです。買主は住宅ローンを利用する予定で、事前通知では決済に間に合いません。そこで、売買の登記を担当する司法書士が鈴木さんと面談し、本人確認情報を作成して対応しました。費用は鈴木さんの負担となりましたが、決済は予定どおりの日に行われました。

ケース3　空き巣に入られ、通知書と実印を持ち出された（近畿地方・高橋さん）

高橋さん（仮名・70代）は、相続した実家を空き家のまま管理していたところ空き巣の被害に遭い、保管していた登記識別情報通知書と実印がなくなっていることに気づきました。

高橋さんは警察に被害を届け出たうえで、市区町村の窓口で印鑑登録を廃止し、法務局で不正登記防止申出と登記識別情報の失効の申出を行いました。その後、不正な登記の申請はなく、翌年に実家を売却した際は、公証人の認証を受けた委任状を使って登記を済ませています。

見つからない時に進める順番

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．権利証をなくしたことを、法務局に届け出る必要はありますか？

単に見当たらないだけであれば、届け出る義務はありません。盗難や悪用のおそれがある場合に、失効の申出や不正登記防止申出を検討します。

Q2．相続登記が終わったら、亡くなった父の権利証は捨ててもよいですか？

相続登記が完了すれば、父名義の権利証を登記の手続きで使う場面は基本的になくなります。ただし、取得した時期や経緯を示す資料として役立つことがあり、売買契約書や領収書と一緒にとじられている場合は、売却時の税金の計算で取得費を示す資料にもなります。処分を急がず、中身を確かめたうえで保管しておくことをおすすめします。

Q3．登記識別情報が今も有効かどうかを確かめる方法はありますか？

法務局に対して、登記識別情報が有効であることの証明を請求できます。売買の決済の前に、司法書士がこの方法で確認を行うことがあります。手数料がかかるため、詳しくは法務局の案内でお確かめください。

Q4．兄が相続登記を済ませましたが、私の通知書は兄が持っているのでしょうか？

兄弟全員が申請人になっていれば、名義人ごとに通知書が交付されています。司法書士に依頼した場合は、まとめて代表者に渡されていることもあるため、まず確認してみてください。兄が1人で申請した共有の登記であれば、申請人でない方の通知書は初めから発行されていません。

Q5．本人確認情報は、どの司法書士に頼んでも作成してもらえますか？

本人確認情報を提供できるのは、その登記の申請を代理する資格者です。書類の作成だけを別の事務所に依頼することはできないため、売買の登記を担当する司法書士に相談します。

まとめ

実家の権利証が見つからなくても、相続登記は原則として進められます。相続登記は相続人による単独申請であり、亡くなった方の登記済証や登記識別情報の提出は求められないためです。例外は、相続人以外の人への遺贈による登記や、亡くなった方が生前に結んだ売買に基づく登記などに限られます。

相続した不動産を売却する際に必要なのは、相続登記のときに相続人へ通知された登記識別情報です。これをなくした場合や通知を受けていない場合でも、事前通知制度、資格者代理人による本人確認情報、公証人による認証という3つの代替手続きが用意されています。第三者との売買では、本人確認情報か公証人の認証を使うのが一般的です。

登記済証も登記識別情報も再発行はできません。盗難が疑われる場合は、失効の申出や不正登記防止申出で備え、新しく受け取った通知書はシールをはがさずに、実印とは別の場所で保管しましょう。

当社では、相続した不動産の売却や活用に関するご相談をお受けしています。権利証や登記識別情報が見当たらない不動産についても、提携する司法書士と連携しながら、売却までの段取りをご一緒に整理します。名義が亡くなった方のままになっている実家や、共有になっている不動産についても、お気軽にご相談ください。

関連記事

・相続登記を自分でやる方法｜必要書類・登記申請書・費用と法務局手続きを完全ガイド【2026年版】
・相続で必要な登記事項証明書の取り方｜種類・手数料・窓口/郵送/オンライン請求と地番の調べ方
・相続した不動産を売却する流れと必要書類｜査定・媒介契約から決済・確定申告まで完全ガイド
・【完全ガイド】共有名義の不動産売却｜全員合意の作り方と揉めた場合の解決法
・住所・氏名変更登記の義務化とは？2026年4月開始・2年以内・過料5万円のルールと手続きを完全ガイド

運営：ヘリテージリンク株式会社｜東京・埼玉エリアの相続不動産・空き家の査定・売却・管理