公図と地積測量図の読み方｜相続した土地の形・境界・面積をどこまで確認できるか

「法務局で公図を取ってみたが、線と数字が並んでいるだけで何を読み取ればよいのか分からない」「地積測量図に書いてある面積と、登記簿の面積が違うのはなぜか」——相続した土地の図面を初めて手にした方から、こうした声をよく伺います。図面は土地の形や位置を知るための大切な資料ですが、種類と作られた時期によって、信用できる範囲が大きく異なります。

結論からお伝えすると、公図は土地の「並び方」を知る図面、地積測量図は土地の「寸法と面積」を知る図面です。公図だけで境界や面積を判断することはできず、地積測量図も古いものほど現地と合わない可能性が高くなります。どちらの図面も、現地の境界標とあわせて確認して初めて意味を持ちます。

本記事では、①地図と公図の違い → ②公図の読み方 → ③地積測量図の読み方と作成年代による精度の差 → ④取得方法と相続での使いどころ → ⑤図面と現地が合わないときの手続きという流れで、図面を初めて見る方にも分かるように整理します。

目次

第1章　地図と公図の違い｜まず図面の「分類」欄を見る
第2章　公図の読み方｜分かること・分からないこと
第3章　地積測量図の読み方｜作成年代で精度が違う
第4章　図面の取得方法と相続での使いどころ
第5章　図面と現地が合わないときの手続きと3つのケース
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　地図と公図の違い｜まず図面の「分類」欄を見る

法務局の窓口で「公図」として出てくる図面は2種類ある

一般に「公図」と呼ばれている図面には、実は性質の異なる2種類があります。一つは不動産登記法第14条第1項に基づく地図で、「14条地図」とも呼ばれます。もう一つは同条第4項に基づく地図に準ずる図面で、狭い意味での公図はこちらを指します。請求の窓口や手数料は同じですが、信用できる程度はまったく異なります。

地図（14条地図）は測量に基づく精度の高い図面

地図は、国土調査（地籍調査）や法務局による地図作成の作業、土地区画整理事業などの測量の成果をもとに作られた図面です。各土地の境界点が測量によって位置づけられているため、現地で境界が分からなくなった場合でも、図面から一定の精度で境界を復元できる力を持っています。ただし、地図の整備は全国で完了しておらず、特に都市部の古くからの市街地では整備が進んでいない地域が多く残っています。

地図に準ずる図面（公図）は明治期の図面に由来するものがある

地図が整備されていない地域では、地図に準ずる図面が備え付けられています。その多くは、明治期の地租改正の際に作られた図面を引き継いだ、旧土地台帳附属地図と呼ばれるものです。当時は税を課すための資料として、現在とは比べものにならない簡易な方法で測られていたため、距離・角度・面積の精度は低いものが少なくありません。土地の並び方や隣り合う関係はおおむね正しく表されているものの、形や大きさは現地と大きく異なることがあります。

見分け方は図面下部の「分類」欄

手元の図面がどちらに当たるかは、図面の下のほうにある枠を見れば分かります。「分類」の欄に「地図（法第14条第1項）」とあれば地図、「地図に準ずる図面」とあれば公図です。その隣の「種類」の欄には、図面の由来が記載されています。

第2章　公図の読み方｜分かること・分からないこと

公図で分かること

公図は、土地の区画を線で示し、その中に地番を書き入れた図面です。相続した土地の地番を探し、その周りを見ていくと、次のような情報が読み取れます。

特に注目したいのは、道路や水路との接し方です。公図では、古くからの里道が「道」、水路が「水」と表記されていたり、地番のない細長い区画として描かれていたりします。現地では宅地の一部や通路のように見えていても、公図では国や市区町村が管理する道や水路が挟まっていることがあり、建て替えや売却の際に手続きが必要になる場合があります。

公図で分からないこと

一方で、公図からは正確な寸法、面積、現地の境界の位置は分かりません。図面に定規を当てて縮尺から長さを計算しても、地図に準ずる図面ではその数値を信用することはできません。公図に描かれた形が長方形であっても、現地は台形であることもあります。

公図から見つかる「相続財産の見落とし」

公図を広めの範囲で眺めると、相続の手続きで見落としがちな土地が見つかることがあります。代表的なのは、敷地の前面にある私道です。道路の部分に地番が付いていれば、その土地にも所有者がいます。登記事項証明書を取ってみると、亡くなった方が近隣の方と共有していたというケースは珍しくありません。私道の持分を相続登記から漏らすと、後の売却で手続きをやり直すことになります。

また、自宅の敷地が1筆だと思っていたところ、公図では細い筆がもう1筆挟まっていたという例もあります。公図で見つけた地番は、課税明細書や名寄帳と照らし合わせておくと安心です。

第3章　地積測量図の読み方｜作成年代で精度が違う

地積測量図は「一筆ごとの寸法と面積」を示す図面

地積測量図は、土地を分ける分筆登記や、登記簿の面積を正す地積更正登記などを申請する際に、法務局へ提出された図面です。記載する内容は不動産登記規則第77条で定められており、公図とは違って、一筆の土地の形・辺の長さ・面積の計算過程まで記録されています。

境界標の種類と現地での確かめ方

図面の各境界点には、そこに設置された境界標の種類が記載されています。よく見られるのは、頭に十字や矢印が刻まれたコンクリート杭、石杭、金属標、金属鋲、合成樹脂製の杭などです。

図面を持って現地を歩き、記載された場所に境界標が残っているかを確かめてみてください。境界標は、塀の工事や道路の舗装、土砂の堆積によって、失われたり埋もれたりしていることがあります。見つからない場合に自分で掘り返したり、新しく杭を打ったりするのは避け、「図面にはあるが現地で確認できない」という事実を記録しておくにとどめます。

作成年代による精度の違い

地積測量図は、作成された時期によって求められていた内容が異なります。制度や測量の技術が段階的に改められてきたためで、新しい図面ほど現地で境界を復元しやすく、古い図面ほど慎重に扱う必要があります。年代の区切りは地域や図面によって幅があるため、下表はあくまでおおむねの傾向としてご覧ください。

古い図面で注意したい「残地求積」

古い地積測量図で特に注意したいのが、残地求積と呼ばれる方法です。1筆の土地を2筆に分ける際、分けて切り出す側だけを測量し、残る側の面積は「元の登記簿の面積から、切り出した面積を差し引く」計算で求めていました。この方法では、残った土地は実際には測られていません。元の登記簿の面積がもともと不正確であれば、その誤差はすべて残った土地に寄せられることになります。

相続した土地が、過去に何度も切り売りされた後に残った土地である場合、登記簿の面積と実際の面積が大きく食い違っていることがあります。図面の求積表に「差引計算」などの記載があり、辺長がすべては書かれていない場合は、残地として扱われた可能性があります。

登記簿面積と実測面積の差｜縄伸びと縄縮み

登記簿に記載された面積（地積）は、測量の成果に基づいているとは限りません。明治期の測量の数値が、そのまま引き継がれている土地も多く残っています。実際に測った面積が登記簿より大きいことを縄伸び、小さいことを縄縮みと呼びます。税の負担を抑えるために少なめに申告されたことが、縄伸びの背景にあるといわれています。

地積測量図がない土地も多い

地積測量図は、分筆や地積更正などの登記を申請したときに初めて提出される図面です。そのため、過去にこれらの登記がされていない土地には、地積測量図がそもそもありません。先祖代々受け継いできて一度も分けたことのない土地や、制度が始まる前に分筆された土地では、法務局で請求しても「該当なし」となります。この場合、土地の正確な形と面積を知るには、新たに測量を行うほかありません。

第4章　図面の取得方法と相続での使いどころ

取得方法は窓口・郵送・オンラインの3つ

公図（地図・地図に準ずる図面）と地積測量図の写しは、手数料を納めれば誰でも請求できます。方法は、法務局の窓口での請求、郵送での請求、登記・供託オンライン申請システムを使ったオンライン請求の3つです。請求には住所ではなく地番が必要で、登記事項証明書とは別の請求書を使います。電子化されている図面は最寄りの法務局でも取得できますが、一部の古い図面は、その土地を管轄する法務局でしか取得できない場合があります。

手数料は改定されることがあるため、上表は目安としてご覧のうえ、請求の前に法務局の案内でお確かめください。内容を確認するだけであれば登記情報提供サービスで足りることが多く、提出先から証明文付きの写しを求められた場合に法務局で請求する、という使い分けが効率的です。請求の手順や地番の調べ方については、関連記事で詳しく解説しています。

場面1　遺産分割で土地を分けるとき

1筆の土地を兄弟で分けて相続する場合は、分筆登記が必要になります。検討の初めに公図で土地の位置と道路との接し方を確認し、地積測量図で形と寸法を把握しておくと、どこに線を引けばそれぞれの土地が道路に接するかを話し合いやすくなります。もっとも、図面の上で引いた線はあくまで検討用です。実際の分筆では、土地家屋調査士が現地を測量し、隣接地の所有者と境界を確認したうえで、新しい地積測量図を作成します。

場面2　売却の前に境界を確かめるとき

相続した土地を売却する場合、買主から境界の明示を求められるのが一般的です。座標値の入った比較的新しい地積測量図があり、現地に境界標がそろっていれば、測量の費用と期間を抑えられる可能性があります。反対に、地積測量図がない、古くて現地と合わない、境界標が見当たらないといった場合は、売却の前に測量が必要になることを見込んで、資金と日程を計画します。

場面3　相続土地国庫帰属制度を申請するとき

相続土地国庫帰属制度の承認申請では、土地の位置と範囲を明らかにする図面や、隣接地との境界点を明らかにする写真などを添付します。公図や地積測量図は、この図面を作成するための土台になります。また、境界が明らかでない土地は申請が認められない要件に当たるため、図面と現地を見比べて、境界点を現地で示せるかどうかを早めに確かめておくことが大切です。

場面4　私道や無番地を見つけるとき

第2章で触れたとおり、公図は私道の持分や、敷地に入り込んだ道・水路を見つける手がかりになります。遺産分割協議書を作成する前に確認しておけば、記載漏れを防げます。

第5章　図面と現地が合わないときの手続きと3つのケース

まずは土地家屋調査士に相談する

図面と現地が合わないと感じたとき、最初の相談先になるのは土地家屋調査士です。土地家屋調査士は、土地の測量と表示に関する登記の専門家で、法務局の図面や過去の資料、現地の状況を調べたうえで、どこが食い違っているのか、どの手続きで解消できるのかを整理します。

食い違いの内容に応じた4つの手続き

筆界特定制度は、裁判をせずに、公的な判断として筆界の位置を示してもらえる仕組みです。相続人も申請できます。ただし、特定されるのは登記上の区画の境である筆界であり、所有権の及ぶ範囲についての争いまで解決する制度ではありません。

ケース1　公図では道路に接しているのに、現地は水路を挟んでいた

関東地方の郊外で実家を相続したAさん（50代）は、建て替えを前提に売却を考えていました。公図を確認すると、敷地と道路の間に地番のない細長い区画が描かれていました。現地ではふたがされて通路の一部になっていましたが、もとは水路だったことが分かりました。市の担当部署に確認したところ、水路の上を通行するための手続きが必要とのことでした。Aさんは手続きを済ませてから売り出すことにし、買主との間で後から問題になる事態を避けることができました。

ケース2　地積測量図はあるが、残地のため面積が大きく違っていた

首都圏近郊で父の土地を相続したBさん（60代）は、兄弟2人で土地を分ける予定でした。法務局で地積測量図を取得できましたが、作成は昭和40年代で、隣の土地を切り出した際の図面でした。Bさんの土地は残地として差引計算で面積が出されており、辺長の記載も一部だけでした。土地家屋調査士に測量を依頼したところ、実際の面積は登記簿より1割ほど大きいことが判明しました。兄弟は実測の面積をもとに分け方を決め直し、地積更正と分筆の登記を行いました。

ケース3　境界標が見つからず、隣地の所有者とも連絡が取れなかった

地方都市の空き家を相続したCさん（40代）は、売却の前に境界を確かめようとしました。地積測量図には4か所の境界標が記載されていましたが、現地で見つかったのは2か所だけでした。隣地は長く空き地で、登記簿上の所有者はすでに亡くなっており、相続人もすぐには分かりませんでした。Cさんは土地家屋調査士と相談のうえ筆界特定制度を申請し、特定された筆界をもとに買主へ説明を行って、売却にこぎつけました。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．公図に定規を当てて、土地の幅を計算してもよいですか？

分類が「地図に準ずる図面」の場合はおすすめできません。位置関係を示す図面であり、寸法の精度は保証されていないためです。寸法を知りたい場合は、地積測量図の辺長を確認するか、現地で測量を行います。

Q2．地積測量図があれば、境界は確定していると考えてよいですか？

そうとは限りません。地積測量図は登記の申請時に提出された図面であり、古いものは隣接地の所有者との確認を経ていないこともあります。売却などで境界の明示が求められる場合は、図面の年代と現地の境界標の状況を踏まえて、改めて確認が必要かを判断します。

Q3．実測の面積が登記簿より大きいと分かりました。登記を直す義務はありますか？

面積の違いが分かっただけで、直ちに地積更正登記を申請する義務が生じるわけではありません。もっとも、分筆登記を行う場合や、買主から求められた場合には、地積更正登記が必要になることがあります。固定資産税の扱いについては、市区町村にお確かめください。

Q4．境界標が見当たりません。自分で杭を打ち直してもよいですか？

避けてください。境界標は隣接地の所有者にとっても重要な目印であり、一方の判断で設置するとトラブルの原因になります。土地家屋調査士に依頼し、隣接地の所有者の立ち会いのもとで復元するのが適切です。

まとめ

公図と地積測量図は、相続した土地の姿を知るための基本の図面です。法務局で「公図」として交付される図面には、測量に基づく地図（14条地図）と、明治期の図面に由来するものがある地図に準ずる図面の2種類があり、図面下部の「分類」欄で見分けられます。公図で確認できるのは土地の位置関係・地番・隣接地・道路や水路との接し方であり、寸法や面積、現地の境界は読み取れません。

地積測量図は、方位・縮尺・境界標・辺長・座標値・求積表から土地の形と面積を読み取る図面です。作成された年代によって精度が異なり、古い図面では残地求積のために実際の面積と大きく食い違うことがあります。分筆や地積更正をしていない土地には、地積測量図そのものがありません。

図面を手にしたら、現地を歩いて境界標を確かめ、食い違いがないかを見比べてみてください。合わない点があれば、土地家屋調査士に相談のうえ、測量・地積更正登記・地図訂正の申出・筆界特定制度のうち適した手続きを検討します。

当社では、相続した土地の売却や活用に関するご相談をお受けしています。図面を取ってみたものの読み方に自信がない、境界がはっきりしないまま売却できるのか知りたいといった段階でもかまいません。土地家屋調査士などの専門家とも連携しながら、ご事情に応じた進め方をご一緒に整理します。

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