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志木市の不要不動産事情

志木市は人口約7.7万人、埼玉県南部に位置する住宅都市です。朝霞市・新座市・和光市に隣接し、江戸時代「引又宿（ひきまた・川越街道の宿場町）」として栄えた歴史地区を持ちます。

街には東武東上線志木駅、柳瀬川（新河岸川分流）といった交通・自然資源があります。

一方で近年、志木市では不動産処分にまつわるご相談が増えています。背景には次のような事情があります。

• 上宗岡・中宗岡・下宗岡・宗岡の旧宗岡村集落では旧家の空き家・親世代相続物件が増加しています。
• 本町・幸町・館の旧志木中心部・引又宿沿いでは老朽化木造空き家が集積しています（江戸期町屋の名残）。
• 西原・西原台・幸町台・上宗岡北・上宗岡南の昭和分譲住宅地では世代交代物件が多発しています。

「都心通勤圏で地価上昇エリアだから売れるはず」と思われがちですが、実際には旧宗岡村集落の旧家空き家・引又宿沿いの老朽化・昭和分譲住宅地の世代交代などで売却が長期化するケースが多い街でもあります。

志木市で空き家が「手放しにくい」、この街ならではの3つの理由

志木市は埼玉県内でも面積の小さい東上線沿線のベッドタウン。新河岸川・柳瀬川に囲まれた低地で水害リスクを抱え、団地の高齢化とあわせて空き家が課題です。

小さな市でも低地・団地の空き家は課題

需要のある都市部を除き、山間・郊外・低地・老朽・再建築不可の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」、各市 公表情報。埼玉県の空き家率は9.29%と全国最低ですが、市・地区により事情は大きく異なります。数値は時点により変動します。

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志木市内で実際にいただくご相談例

志木市で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安

志木市は空き家率5.2%と埼玉県内で最も低い市ですが、管理不全に相当する空き家はわずかに増えており、放置された家への目は厳しくなっています。宗岡地区を中心に浸水想定が深い地域もあるため、手放す前にはハザードマップで物件の位置を確かめておくことも欠かせません。

1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態

• 名義（相続登記）：相続登記（亡くなった方から相続人へ名義を移す登記）は、現在は義務になっています。志木市の不動産はさいたま地方法務局 志木出張所（〒353-0004 志木市本町1丁目4番25号、電話 048(476)1230（代表））が管轄です。この出張所は志木市のほか、朝霞市、和光市、新座市、富士見市の不動産登記も扱っています。名義が亡くなった方のままだと、売却も引取りも進められないため、まず名義の状態を確かめておきましょう。
• 地域の状況：令和5年住宅・土地統計調査（埼玉県による埼玉県分の概要）によると、志木市の総住宅数は35,040戸、空き家数は1,830戸（県内44位）で、空き家率は5.2%と県内で最も低い水準です（埼玉県は9.3%）。賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（その他の住宅）は850戸で、住宅総数に占める割合は2.4%です。市の空き家等対策計画でも、空き家率は9.2%から5.2%に下がったと整理されています。空き家が少ない地域では、1軒の放置空き家が周囲の目に留まりやすい点も意識しておきたいところです。
• 建物の状態：市の空き家等対策計画によると、空家等の数は減っている一方で、管理不全空家等に相当する空家等は3戸から5戸に増えています（特定空家等はゼロ）。長く使っていない家は、雨漏りや設備の傷みが少しずつ進みます。売却や空き家等バンクへの登録を考えるなら、傷みが進む前に建物の状態を確かめておくと、選べる手放し方の幅が広がります。

2. 志木市の空き家制度

3. 解体して手放す場合の費用の目安

解体費の目安として、解体費用の見積もりを集めているクラッソーネの公表値（埼玉県・木造住宅、実際の見積書を元に作成）があります。坪あたり、10坪未満で6.5万円、10坪台で6.6万円、20坪台で5.7万円、30坪台で5.4万円、40坪台で5.2万円、50坪台で4.8万円、60坪台で4.4万円、70坪以上で3.9万円です。これは志木市単独ではなく埼玉県全体の値です。実際の費用は建物の構造や傷み具合、敷地や前面道路の条件によって変わり、家財が残っていれば片付けの費用も別にかかります。

4. 宗岡地区は荒川・新河岸川の浸水想定で最大5m以上です

志木市地域防災計画（風水害対策編）によると、宗岡地区は荒川沿いの低地にあり、新河岸川と柳瀬川が合流するなど、地形的に洪水被害を受けやすい地域です。荒川の想定最大規模の降雨（72時間総雨量632mm）では、志木市駅周辺の高台を除くほぼ全域が浸水すると想定されています。新河岸川沿いを中心に、上・中・下宗岡地区、本町1・2・3丁目、柏町2・3・5・6丁目、館2丁目では浸水深が最大5.0m以上で、2階建ての家屋が水没する深さです。市はハザードマップ（荒川・新河岸川・柳瀬川、内水、地震）を公開しています（防災危機管理課 048-473-1123）。浸水想定は買い手や借り手が判断するときの材料になるため、相談の前に物件の位置を確かめておくと話が進めやすくなります。

5. 空き家は減っていますが、管理不全相当の空き家は増えています

第三期志木市空き家等対策計画によると、市は空き家の実態調査を年2回（7月・2月）行っています。空家等は370戸から291戸へと21.4%減りましたが、管理不全空家等に相当する空家等は3戸から5戸に増えました（特定空家等は両年度ともゼロ）。直近の地区別では、中宗岡64、本町61、柏町59、下宗岡45、上宗岡34、幸町28、館0で、宗岡地区と本町・柏町に多い傾向です。空き家全体が減る中で残っている家は、管理が行き届きにくい物件であることも多いため、傷みが進む前に手放し方を決めておくことが大切です。

6. 日本空家対策協議会とのワンストップ相談

志木市は、一般社団法人日本空家対策協議会と「空き家等の利用等の相談に関する覚書」を結んでいます。同協議会には、不動産鑑定士・土地家屋調査士・宅地建物取引士・建築士・弁護士・司法書士・行政書士などの専門家が集まっており、売却・解体・相続・維持管理の相談をワンストップで受けられます。連携の内容は、空き家に特化した相談対応や、空き家対策と土地活用相談会（年1〜2回程度）などです。なお、空家等管理活用支援法人は、市の方針が決まるまで指定されていません。窓口は環境推進課（048-473-1492）です。

7. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合

• 農地：農地を農地として売買・貸借など（権利の移転や設定）する場合は、農地法第3条の許可が必要で、許可を受けずに行った行為は無効になります。申請の締切は毎月5日（閉庁日の場合は翌開庁日）で、農業委員会の総会は毎月25日前後に開かれます。権利を取得する側の下限面積要件は廃止されています。窓口は志木市農業委員会事務局（産業観光課 農業振興グループ、048-473-1136）です。
• 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。

8. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください

志木市の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。

出典：法務局の管轄案内・空き家の統計・空き家バンク・被相続人居住用家屋等確認書・解体費の相場・宗岡地区は荒川・新河岸川の浸水想定で最大・空き家は減少も、管理不全相当の空き家は増・関連の窓口・農業委員会。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。

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