遺産分割前の家賃は誰のもの？相続した賃貸不動産の賃料の分け方・管理費用・確定申告を完全ガイド

「父名義のアパートの家賃は、遺産分割が終わるまで誰が受け取ればよいのか」「管理を任されている長男が家賃を全部受け取っているが、それでよいのだろうか」——アパートや貸家、月極駐車場などの賃貸不動産を相続すると、遺産分割協議がまとまるまでの間も家賃と費用は毎月発生し続けます。分割協議に数か月から数年かかることも珍しくなく、その間の家賃と費用の扱いを曖昧にしたままにすると、相続人どうしの対立の火種になりがちです。

この問題については、最高裁判所が平成17年9月8日の判決で明確な考え方を示しています。結論を先に言えば、相続開始から遺産分割までの間に生じた家賃は遺産とは別の財産で、各相続人が相続分に応じて取得するとされ、後の遺産分割の結果によって変わることはありません。ただし、相続人全員が合意すれば遺産分割の中でまとめて精算することもでき、確定申告や管理費用の負担についても押さえておくべき決まりがあります。

本記事では、賃貸不動産を相続した相続人の立場から、①分割前の家賃の帰属と判例 → ②未収賃料・敷金・振込口座の扱い → ③管理費用・固定資産税・修繕費の負担 → ④分割確定前の所得税の申告 → ⑤トラブルを防ぐ管理の実務という流れで整理します。なお、賃借人が入居したまま売却する方法については別の記事で解説していますので、本記事では分割前の家賃と管理に絞ってお伝えします。

目次

第1章　遺産分割前の家賃は誰のものか（最高裁平成17年9月8日判決）
第2章　相続開始前の未収賃料・敷金・振込口座の扱い
第3章　管理費用・固定資産税・修繕費の負担と管理の決め方
第4章　分割が決まるまでの確定申告（不動産所得・準確定申告・青色申告）
第5章　トラブルを防ぐ管理の実務
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　遺産分割前の家賃は誰のものか（最高裁平成17年9月8日判決）

分割前の賃貸不動産は相続人全員の共有

相続が始まると、被相続人の財産は相続人に引き継がれます。相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまでの間、賃貸不動産は相続人全員の共有状態になります。賃貸人としての地位も相続人全員に引き継がれるため、賃借人との賃貸借契約は相続によって終了せず、そのまま続きます。

判例の結論：家賃は遺産とは別の財産

問題は、共有状態の不動産から毎月生まれる家賃の扱いです。最高裁判所第一小法廷は、平成17年9月8日の判決で、遺産である賃貸不動産を使用管理した結果生じる賃料債権は、遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得すると判断しました。さらに、その帰属は後にされた遺産分割の影響を受けないとしています。

ここで押さえておきたいのは、民法第909条の「遺産分割の遡及効」との関係です。遺産分割は相続開始の時にさかのぼって効力を生じますが、判例は、分割前に生じた家賃にはこの遡及効が及ばないとしました。つまり、後から長男がアパートを単独で取得することに決まっても、分割までの家賃が長男一人のものになるわけではありません。

具体例で見る家賃の分け方

たとえば、父が月額50万円の家賃収入があるアパートを残して亡くなり、相続人が母と子二人（長男・次男）だったとします。法定相続分は母2分の1、長男・次男が各4分の1です。遺産分割がまとまるまでに10か月かかり、その間の家賃が合計500万円だった場合、最終的にアパートを長男が取得することになっても、分割前の家賃は次の表のように帰属します。

相続人全員が合意すれば遺産分割でまとめて精算できる

家賃が遺産とは別の財産だとしても、相続人全員が合意すれば、分割前の家賃を遺産分割の対象に含めてまとめて精算することは可能とされています。たとえば「アパートを取得する長男が分割前の家賃も受け取り、その分だけ他の財産の取り分を減らす」といった調整です。家庭裁判所の調停や審判でも、全員の合意があれば対象に含めて扱われますが、一人でも反対すれば遺産分割の手続きの中では解決できません。その場合、家賃を独り占めした相続人に対しては、不当利得の返還などを求めて別途民事訴訟を起こすことになります。

第2章　相続開始前の未収賃料・敷金・振込口座の扱い

相続開始前に発生していた未収賃料は遺産

判例のルールが対象としているのは、あくまで相続開始後に生じた家賃です。被相続人が亡くなる前に支払日が到来していたのに、まだ支払われていなかった家賃（未収賃料）は、被相続人が持っていた金銭債権として遺産に含まれます。相続税の申告では相続財産として計上し、所得税では被相続人の準確定申告の収入に含めるのが基本です。「いつの分の家賃か」を月ごとに区別して記録しておきましょう。

敷金返還債務も相続人に引き継がれる

賃貸人は、賃貸借が終了して物件の明渡しを受けたときに、賃借人から預かった敷金を未払賃料などを差し引いたうえで返還する義務を負います。この敷金返還債務は、賃貸人の地位とともに相続人に引き継がれます。相続人が複数いる場合、賃借人に対しては各相続人が全額の返還に応じる必要がある（不可分の債務として扱う）との考え方が有力で、「自分の相続分の4分の1しか返さない」という対応は難しいと考えておくべきです。相続税の計算では、預かっている敷金は債務として控除の対象になります。

賃借人への連絡と、凍結された被相続人口座

金融機関は口座名義人の死亡を知ると、その口座の入出金を止めます。家賃の振込先が被相続人名義の口座のままだと、振込が受け付けられなかったり、入金されても引き出せなかったりして、賃借人にも相続人にも混乱が生じます。相続が始まったら、できるだけ早く賃借人に賃貸人の死亡と今後の窓口を知らせ、新しい振込先を案内しましょう。賃借人の承諾や契約の結び直しは不要です。

振込先が決まらないままだと、賃借人が家賃を法務局に供託することもあり得ます。振込先は、相続人全員の合意で決めた代表者名義の管理用口座などに一本化し、全員の連名で通知するのが望ましい方法です。死亡後に被相続人口座へ入金された家賃があれば、後で精算の対象になるため、入金日と金額を控えておいてください。

第3章　管理費用・固定資産税・修繕費の負担と管理の決め方

費用は持分に応じて負担するのが原則

分割前の家賃を相続分に応じて取得するのと同じように、賃貸不動産の管理にかかる費用も、各相続人が持分に応じて負担するのが原則です。管理会社への委託料、共用部分の電気代や清掃費、火災保険料、固定資産税・都市計画税、日常的な修繕費などがこれにあたります。実務では、家賃の中から費用を支払い、残った手取り額を相続分で分けるのが一般的です。

固定資産税は相続人全員が連帯して納める

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。亡くなった年の分は被相続人に課税されており、相続人がその納税義務を引き継ぎます。翌年以降、分割前で登記名義が変わっていない場合は、相続人全員が共有者として連帯して納税する義務を負います。「相続人代表者指定届」で代表者を決めても、代表者だけが負担するわけではありません。代表者が立て替えた分は、持分に応じて他の相続人と精算します。

修繕や契約の決め方は内容によって異なる

共有物の扱いは、行為の性質によって必要な同意の範囲が異なります。雨漏りの応急修理のように物件の現状を維持する「保存行為」は、各相続人が単独で行えます。管理会社の選定や一定期間内の賃貸借契約の締結などの「管理行為」は、持分の価格の過半数で決めることができます。外観や用途を大きく変える大規模な改修などの「変更行為」は、原則として相続人全員の同意が必要です。

2023年4月施行の改正で「管理者」を選べるようになった

2023年4月に施行された改正民法により、共有物の「管理者」を持分の価格の過半数で選任できることが明文化されました。管理者は、共有物の管理に関する行為を行うことができ、軽微でない変更を除けば、一つひとつ全員の同意を取り付ける必要がありません。分割協議が長引きそうな場合に、物件を実際に管理する相続人や専門家を管理者に選んでおくと、賃借人対応や小修繕の判断がスムーズになります。

第4章　分割が決まるまでの確定申告（不動産所得・準確定申告・青色申告）

亡くなった日までの家賃は準確定申告で

被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの不動産所得は、相続人が被相続人に代わって「準確定申告」を行います。期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。家賃の収入に計上する時期は、原則として契約で定められた支払日が基準となるため、死亡日までに支払日が到来した家賃は、未収であっても準確定申告の収入に含めます。

分割前の家賃は各相続人が法定相続分で申告する

死亡日の翌日以降の家賃収入は、相続人の所得になります。遺産分割が確定していない間は、各相続人が法定相続分に応じて家賃収入と必要経費を按分し、それぞれ自分の不動産所得として確定申告を行うのが国税庁の示す取扱いです。先ほどの例でいえば、母は収入と経費の2分の1、長男・次男はそれぞれ4分の1を、自分の申告に含めます。

分割が決まっても、過去の申告はやり直せない

遺産分割でアパートを長男が取得することに決まった場合、「分割前の家賃も長男の所得だったことにして、母と次男の申告を取り消したい」と考える方もいます。しかし、分割前の家賃は各相続人が確定的に取得したものとされるため、遺産分割の確定を理由に、既に行った申告について更正の請求や修正申告をすることは原則としてできません。分割確定後の家賃から、取得した相続人の所得として申告することになります。

青色申告の承認申請には短い期限がある

最大65万円の青色申告特別控除などを受けるには、相続人自身が税務署に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。被相続人が青色申告をしていても、その承認は相続人に引き継がれません。被相続人が青色申告者で、相続人が業務を承継した場合の提出期限は、死亡日によって次のように定められています。

被相続人が白色申告だった場合など上記に当たらないときは、新たに業務を開始した場合と同様に、業務を開始した日（相続開始日）から2か月以内が期限の目安です。もともと自分で不動産所得の青色申告をしている相続人は、改めての申請は不要です。期限を過ぎるとその年分は白色申告になるため、早めに税理士へ相談しましょう。

第5章　トラブルを防ぐ管理の実務

管理会社との契約内容をまず確認する

被相続人が管理会社に賃貸管理を委託していた場合、まず管理委託契約書を確認しましょう。委任契約は、民法の原則では委任者の死亡によって終了します。ただし、この規定は当事者の合意で変更でき、管理委託契約には「委託者が死亡しても相続人との間で契約が継続する」といった条項が置かれていることも少なくありません。契約が続く場合でも、管理会社には相続の事実と相続人の窓口、家賃の送金先を速やかに伝える必要があります。

委任契約が委任者の死亡で終了するという原則は、民法第653条第1号に定められています。管理会社からの送金明細や収支報告書は、分割前の家賃と費用を精算する際の基礎資料になるため、全相続人に共有しましょう。

家賃は共同の管理口座に集め、収支を記録する

分割前の家賃をめぐるトラブルの多くは、「誰がいくら受け取り、何に使ったのか分からない」ことから生じます。有効な対策は、家賃を一つの管理用口座に集め、収支を記録して全員に定期報告することです。最高裁平成17年9月8日判決の事案も、相続人が合意して家賃を管理用口座に預け、後にその分配をめぐって争いになったものでした。「分配の割合と時期」まで合意しておくことが大切です。

合意内容は書面に残し、分割協議は早めに

管理や分配について合意した内容は、相続人全員が署名した合意書などの書面に残しておくと、後に「言った・言わない」の争いを避けられます。そのうえで、遺産分割協議そのものを早めに進めることが根本的な解決策です。

2023年4月の改正では、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として特別受益や寄与分を主張できなくなる規定も設けられました。また、2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が求められます。協議がまとまらない時は、家庭裁判所の遺産分割調停の利用も検討しましょう。

分割方法を検討するには、物件の市場価格や収益性の把握が欠かせません。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．相続人の一人が家賃を独り占めしています。取り戻せますか？

分割前の家賃は各相続人が相続分に応じて取得するため、自分の相続分を超えて受け取った相続人に対しては、費用を差し引いた自分の取り分について不当利得の返還を求めることができます。全員が合意できれば遺産分割協議の中で精算することもできます。合意ができない場合は、遺産分割の手続きとは別に民事訴訟で請求することになるため、弁護士への相談をおすすめします。

Q2．管理している相続人が修繕費を立て替えました。精算できますか？

修繕費などの管理費用は、各相続人が持分に応じて負担するのが原則です（民法第253条第1項）。そのため、立て替えた相続人は、他の相続人に対して持分に応じた費用の支払いを求められます。実務では、分割前の家賃から差し引いて精算するのが一般的です。ただし、大規模な改修のように全員の同意が必要な工事を独断で行うと、争いになりやすいため注意が必要です。

Q3．遺言で「アパートは長男に相続させる」とあれば、家賃は長男のものですか？

特定の相続人に特定の不動産を「相続させる」旨の遺言がある場合、原則として相続開始と同時にその不動産は長男のものになり、遺産分割は不要です。したがって、相続開始後の家賃も長男が取得すると考えられます。本記事で解説した判例のルールは、遺産分割が必要な未分割の状態を前提としたものです。ただし、遺言の文言や遺留分の問題もあるため、具体的な判断は専門家に確認してください。

Q4．分割前の家賃に相続税はかかりますか？

相続開始後に生じた家賃は、被相続人の財産ではなく相続人の所得であるため、相続税の対象にはならず、所得税の対象になります。一方、相続開始前に支払日が到来していた未収賃料は相続財産に含まれ、相続税の対象になります。

まとめ

賃貸不動産を相続すると、遺産分割がまとまるまでの間も家賃と費用は動き続けます。最高裁平成17年9月8日判決により、相続開始から分割までの家賃は遺産とは別の財産として各相続人が相続分に応じて確定的に取得し、後の遺産分割の影響を受けないことが示されています。ただし、相続人全員が合意すれば遺産分割の中でまとめて精算することもできます。

管理費用や固定資産税は持分に応じて負担し、保存・管理・変更の区分に応じて必要な同意を取ることが基本です。税務面では、死亡日までの家賃は準確定申告、分割前の家賃は各相続人が法定相続分で申告し、分割が決まっても過去の申告は原則としてやり直せません。共同の管理口座と収支記録、書面での合意、早めの分割協議が、もめないための要となります。

相続したアパートや貸家を今後どうするかは、建物の老朽化や相続人それぞれの事情によって答えが変わります。当社では、相続した賃貸不動産の価格や収益性の把握から、弁護士・税理士・司法書士等の専門家との連携、保有・売却・活用のご提案までを一貫してお手伝いしています。「分割協議の前に、物件の価値を知っておきたい」という段階の方も、お気軽にお問い合わせください。

関連記事

・【完全ガイド】賃貸併用住宅・収益物件の相続｜評価減・賃借人対応・確定申告
・賃貸中の不動産を相続・売却する方法｜オーナーチェンジの流れ・価格・立ち退き・税金を解説
・未分割のまま相続税申告する方法｜期限に間に合わない時の分割見込書と特例を完全ガイド
・準確定申告とは？亡くなった人の所得税・4か月の期限と手続きを完全ガイド【2026年版】
・相続した不動産の固定資産税は誰が払う？｜納税義務者・未分割・相続人代表者・立替精算を解説
・遺産分割調停・審判とは？相続でもめた時の家庭裁判所の手続きを完全ガイド【2026年版】

運営：ヘリテージリンク株式会社｜東京・埼玉エリアの相続不動産・空き家の査定・売却・管理