空き家を賃貸に出す方法｜普通借家・定期借家・DIY賃貸・サブリースの違いと費用・注意点

「相続した実家が空き家のまま」「売るのは忍びないが、放っておくと傷むし固定資産税もかかる」——そんなときに選択肢になるのが、空き家を賃貸に出す（人に貸す）という方法です。人に住んでもらえば家賃収入が得られるうえ、建物に人の手が入ることで劣化を抑えやすくなるといった利点があります。

ただし、空き家を貸すといっても方法は一つではありません。普通借家契約・定期借家契約・DIY型賃貸・サブリース（一括借上げ）など複数の貸し方があり、それぞれ将来自分で使えるか、売れるか、手間や費用はどうかが大きく変わります。とくに「いずれは売るかもしれない」「子どもが将来使うかもしれない」という場合は、貸し方の選択を誤ると、あとで取り返しがつかなくなることもあります。

本記事では、空き家を賃貸に出すメリットと向くケースから、貸す前に必要な準備、4つの貸し方の違いと費用、家賃収入の確定申告、そして将来売る場合の注意点までを、順を追って整理していきます。相続した実家や空き家の活用に迷っている方の判断材料としてお役立てください。

目次

第1章　空き家を賃貸に出すメリットと向くケース
第2章　貸す前にやっておく準備（現況・耐震・残置物）
第3章　4つの貸し方を比較する（普通・定期・DIY・サブリース）
第4章　かかる費用と家賃収入の確定申告
第5章　将来売る場合の注意点（借家権と定期借家）
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　空き家を賃貸に出すメリットと向くケース

相続した実家や使わなくなった住宅を空き家のまま放置すると、固定資産税や火災保険料といった維持費がかかり続けるうえ、換気や通水がされないことで建物の傷みも進みやすくなります。こうした「持っているだけで負担になる空き家」を、収益を生む資産に変えうるのが賃貸活用です。まずは、貸すことで得られる代表的なメリットを整理します。

メリット1：家賃収入が得られる

最も分かりやすいメリットが家賃収入です。空き家のままでは維持費が出ていく一方ですが、賃貸に出して借り手がつけば、毎月の家賃という収入が生まれます。固定資産税や管理費などのランニングコストを、家賃でまかなえる可能性が出てくる点は大きな魅力です。ただし、家賃をいくらに設定できるか、そもそも借り手がつくかは、立地や物件の状態、周辺の賃貸需要によって大きく異なります。「貸せば必ず埋まる」わけではない点は、あらかじめ理解しておく必要があります。

メリット2：人が住むことで建物が傷みにくい

意外と見落とされがちなのが、人が住むことで建物の劣化を抑えやすいという点です。空き家は、換気がされずに湿気がこもったり、水道を使わないことで配管が傷んだり、庭木や雨樋が荒れたりと、人が住んでいる家よりも早く傷みが進みやすいといわれます。借り手が日常的に暮らし、換気や通水、簡単な手入れがなされることで、建物のコンディションを保ちやすくなる効果が期待できます。

メリット3：固定資産税の住宅用地特例の維持につながる場合がある

住宅が建っている土地には、固定資産税を軽減する住宅用地の特例が適用されます。空き家であっても住宅として使われている間はこの特例が受けられますが、管理されずに放置され「特定空家等」などに指定されると、この特例から外れて税負担が増える可能性があります。賃貸として人が住み、適切に管理される状態を保つことは、結果的に住宅用地特例の維持につながる場合があるといえます。

「貸す」が向いているケース

売却と賃貸のどちらがよいかは一概にはいえませんが、一般に賃貸（貸す）が向きやすいのは、次のようなケースです。まず、「思い出のある実家をすぐには手放したくない」「いずれ自分や子どもが住むかもしれない」など、将来的に自分側で使う可能性を残しておきたい場合です。また、駅近や生活利便性が高いなど、一定の賃貸需要が見込める立地であることも重要な条件になります。

当社には、「相続した実家を売るべきか、貸すべきか決めきれない」というご相談が数多く寄せられます。判断のためには、その物件にどの程度の賃貸需要があるのか、売る場合いくらで売れそうなのかといった材料を、まず整理することが第一歩です。当社では、相続不動産の現状整理や査定を通じて、「貸す・売る」の判断材料をそろえるお手伝いをしています。

第2章　貸す前にやっておく準備（現況・耐震・残置物）

空き家をそのまま「貸します」と募集に出せるケースは多くありません。長年空き家だった住宅は、設備の傷みや残置物、耐震性などの課題を抱えていることが多く、貸し出せる状態に整える準備が必要になります。ここでは、貸す前に押さえておきたい4つの準備を順に見ていきます。

準備1：現況を確認する

まずは物件の現況確認です。雨漏りやシロアリ被害、水回り設備の状態、給排水管の詰まり、外壁や屋根の傷みなどを一つずつチェックし、「貸せる状態にするために何が必要か」を把握します。長期間空き家だった場合は、給湯器やエアコンなどの設備が故障していることも珍しくありません。自分で判断が難しい部分は、リフォーム会社や不動産会社に見てもらうと、必要な工事の範囲や費用の目安がつかみやすくなります。

準備2：耐震診断と最低限のリフォーム

古い住宅、とくに1981年（昭和56年）の新耐震基準より前に建てられた家では、耐震性が課題になることがあります。人に貸して住んでもらう以上、安全性は重要な要素です。必要に応じて耐震診断を受け、費用対効果を見ながら最低限の補強や、設備・内装のリフォームを検討します。どこまで手を入れるかは、想定家賃と工事費のバランスで判断することになります。当社では、耐震診断やリフォーム費用の目安を扱った記事も別途ご用意していますので、あわせてご参照ください。

準備3：残置物を撤去する

相続した実家には、前の住人（親など）の家具・家電・生活用品といった残置物が残っていることがほとんどです。賃貸に出すには、これらを撤去し、室内を空の状態にするのが原則です。量が多い場合は、遺品整理業者や不用品回収業者に依頼することになり、一定の費用と時間がかかります。思い出の品の仕分けには気力も要るため、早めに着手し、計画的に進めておくと、貸し出しまでの流れがスムーズになります。

準備4：周辺の賃貸需要を調べる

準備と並行して欠かせないのが、周辺の賃貸需要の調査です。そのエリアで戸建て賃貸のニーズがあるのか、同じような物件がいくらくらいで貸し出されているのか、空室のまま募集が続いている物件が多くないか、といった点を確認します。不動産ポータルサイトで近隣の募集事例を見たり、地元の不動産会社に相談したりすることで、想定家賃と、そもそも借り手が見込めるかの感触がつかめます。需要が乏しい地域では、貸すより売る・管理するほうが現実的な場合もあります。

第3章　4つの貸し方を比較する（普通・定期・DIY・サブリース）

空き家を貸すと決めても、どの契約形態・方法で貸すかによって、将来の自由度や手間、リスクが大きく変わります。主な選択肢は普通借家契約・定期借家契約・DIY型賃貸・サブリース（一括借上げ）の4つです。まずは全体像を表で比較し、そのうえで一つずつ特徴を見ていきます。

普通借家契約：一般的だが返してもらいにくい

普通借家契約は、いわゆる一般的な賃貸借契約です。契約期間はありますが、借主が更新を希望すれば原則として更新され、貸主の側から契約を終わらせるには正当な事由が必要とされるなど、借主の保護が手厚いのが特徴です。このため、いったん貸すと貸主の都合では簡単に返してもらえない点に注意が必要です。「長く安定して貸し続けたい」「当面自分で使う予定はない」という場合に向いた方法です。

定期借家契約：期間満了で確実に返ってくる

定期借家契約は、あらかじめ定めた契約期間が満了すると更新されずに終了し、物件が貸主に返還される契約です。普通借家契約と違い、期間が来れば原則として確実に返してもらえるため、「数年後には自分や子どもが住む予定がある」「いずれ売却したい」といった、将来自分側で使う・売る可能性を残したい場合に有効な選択肢です。ただし、借主にとっては期限付きのため、普通借家より借り手が限られたり、家賃を抑えめに設定する必要が生じたりすることもあります。

DIY型賃貸：借主が改修、貸主は現況渡し

DIY型賃貸は、借主が自分の費用と責任で室内を改修（DIY）することを認め、貸主は原則として現況のまま（現況渡し）で貸し出す方法です。貸主にとっては、大がかりなリフォーム費用をかけずに貸し出せる点がメリットになります。古い空き家を「自分好みに直して住みたい」という借主とマッチすれば、双方にメリットが生まれます。ただし、改修の範囲や退去時の原状回復の扱いなどをめぐってトラブルにならないよう、契約であらかじめルールを明確にしておくことが大切です。

サブリース（一括借上げ）：手間は減るが注意が必要

サブリース（一括借上げ）は、管理会社（サブリース業者）が物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。貸主から見ると、入居者募集や管理の手間が減り、空室でも一定の賃料が支払われる「空室保証」がうたわれることもあります。一見便利ですが、手数料が差し引かれて手取りが減ること、契約期間の途中で保証賃料が見直し（減額）されることがあるなど、注意すべき点も少なくありません。

このように、同じ「貸す」でも4つの方法は性格が大きく異なります。とくに将来自分側で使う・売る可能性があるかどうかは、普通借家か定期借家かを分ける重要な分かれ道です。判断に迷う場合は、物件の状況や将来の希望を整理したうえで、専門家に相談することをおすすめします。

第4章　かかる費用と家賃収入の確定申告

空き家を賃貸に出すと家賃収入が得られますが、その一方でさまざまな費用と税務手続きが発生します。「家賃がまるごと手元に残る」わけではありません。ここでは、貸すときにかかる主な費用と、家賃収入にまつわる確定申告について整理します。

貸すときにかかる主な費用

空き家を貸し出すにあたっては、まず第2章で見たリフォーム・原状回復の費用や残置物撤去の費用がかかります。さらに、入居者の募集や契約を不動産会社に依頼すれば仲介手数料が、賃貸中の管理を委託すれば管理委託費が発生します。これらは物件や依頼内容によって変わりますが、代表的なものを整理すると次のとおりです。

賃貸管理を管理会社に委託する場合の費用は、家賃の5%程度が一つの目安とされることが多いものの、依頼する業務範囲（家賃回収のみか、入居者対応や建物管理まで含むか）によって幅があります。手間をかけずに貸したい場合は委託費が増え、自分で対応できる部分が多ければ費用を抑えられます。数字はあくまで目安であり、実際の料率は契約内容によって異なる点にご留意ください。

家賃収入は「不動産所得」として確定申告が必要

見落とされがちですが、空き家を貸して得た家賃収入は、税務上不動産所得にあたり、原則として確定申告が必要になります。会社員などで普段は年末調整だけで済んでいる方も、一定額を超える不動産所得があれば、自分で確定申告をしなければなりません。

不動産所得は、ざっくりいえば家賃などの収入から必要経費を差し引いた額で計算します。必要経費には、固定資産税、火災保険料、管理委託費、修繕費、そして建物の減価償却費などが含まれます。減価償却とは、建物の取得費を法定の年数にわたって少しずつ経費に計上していく仕組みです。これらの経費を正しく計上することで、課税される所得を適正に抑えることにつながります。

第5章　将来売る場合の注意点（借家権と定期借家）

賃貸活用を考えるうえで、最も見落とされやすく、かつ影響が大きいのが「将来売りたくなったときに、簡単には売れなくなる」という点です。とくに普通借家契約で貸してしまうと、あとで「やはり売りたい」と思っても、思うように進まないことがあります。

借主が入ると「借家権」が生じる

空き家に借主が入居すると、その借主には借家権（しゃくやけん）という法律上の権利が生じます。借主は法律で手厚く保護されており、貸主の都合だけで「出て行ってほしい」と求めることは原則としてできません。この状態のまま物件を売ろうとすると、借主が住んだままの物件（オーナーチェンジ物件）として売ることになります。

借主が住んだままの物件は、買主が自分ですぐに住んだり使ったりできないため、買い手が投資家などに限られやすく、マイホームとして探している一般の買主には売りにくくなる傾向があります。結果として、空き家のまま（更地・空室で）売る場合よりも売却価格が下がったり、売れるまでに時間がかかったりすることがあります。「貸したら売りにくくなる」というのは、この借家権の仕組みによるものです。

将来売る予定があるなら定期借家を検討

では、「いずれ売るかもしれない」「数年後に自分で使うかもしれない」という場合はどうすればよいのでしょうか。その有力な選択肢が、第3章で紹介した定期借家契約です。定期借家であれば、あらかじめ定めた期間が満了すると契約が終了し、物件が確実に返ってくるため、その後に自分で使ったり、空室の状態で売却したりといった選択がしやすくなります。

つまり、貸し方を選ぶ時点で将来の出口（最終的にどうしたいか）まで見据えておくことが、後悔しないための鍵になります。「ずっと貸し続けてよい」なら普通借家、「いずれ使う・売る可能性を残したい」なら定期借家、というように、目的に合わせて契約形態を選ぶことが大切です。この見極めは個別性が高いため、判断に迷う場合は不動産会社に相談することをおすすめします。

当社では、相続した実家や空き家について、「貸す・売る・管理する」のどれが向いているのかを、物件の状態や賃貸需要、将来のご希望をふまえて整理するお手伝いをしています。貸したあとに「こんなはずでは」とならないよう、貸し出す前の段階からお気軽にご相談ください。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．古い空き家でも、貸すことはできますか？

築年数が古くても、必要な修繕や耐震面の手当てを行い、安全に住める状態に整えれば、貸すことは可能です。ただし、そのためのリフォーム費用と、見込める家賃のバランスが重要になります。費用をかけずに貸したい場合は、借主が自費で改修するDIY型賃貸という方法もあります。まずは現況を確認し、「いくらかけて、いくらで貸せそうか」を整理することから始めるとよいでしょう。

Q2．普通借家と定期借家、どちらを選べばよいですか？

将来の希望次第です。「当面も将来も自分で使う予定はなく、長く貸し続けたい」なら普通借家、「数年後に自分や家族が使うかもしれない」「いずれ売りたい」なら定期借家が向いています。とくに売却の可能性を残したい場合、普通借家で貸すと借家権の関係で売りにくくなるため、定期借家の検討が有力です。迷う場合は、物件の状況と将来のご希望を整理したうえで専門家に相談してください。

Q3．サブリースは契約しても大丈夫でしょうか？

サブリースは手間を減らせる一方で、手数料により手取りが減ること、保証賃料が途中で減額されることがあるなど、注意すべき点があります。国土交通省もトラブルへの注意喚起を行っています。契約する場合は、賃料の見直し条項・免責期間・解約条件などを契約書で必ず確認し、内容を十分に理解したうえで判断してください。「家賃保証だから安心」とうのみにせず、慎重に検討することが大切です。

Q4．家賃収入があると、必ず確定申告が必要ですか？

家賃収入は不動産所得にあたり、原則として確定申告の対象になります。会社員の方でも、一定額を超える不動産所得があれば自分で申告が必要です。必要経費（固定資産税・保険料・管理費・修繕費・減価償却費など）を差し引いて所得を計算します。申告が必要かどうかや経費の範囲は個々の状況で異なるため、税務署や税理士に確認しておくと安心です。

Q5．貸したあとで、やはり売りたくなったらどうなりますか？

普通借家契約で貸している場合、借主には借家権があるため、貸主の都合だけで退去を求めることは難しく、借主が住んだままの物件として売ることになります。この場合、買い手が限られ、価格が下がったり売却に時間がかかったりすることがあります。こうした事態を避けたいなら、あらかじめ定期借家契約で貸しておく方法が考えられます。将来の可能性がある場合は、貸す前に「出口」まで見据えて契約形態を選ぶことが大切です。

まとめ

相続した実家や空き家を賃貸に出すことは、家賃収入を得られ、人が住むことで建物の劣化を抑えられ、適切に管理・居住されることで住宅用地特例の維持につながる場合があるなど、いくつものメリットがある活用方法です。ただし、貸す前には現況確認・耐震・リフォーム・残置物撤去・需要調査といった準備が欠かせません。

そして最も重要なのが貸し方の選択です。普通借家・定期借家・DIY型賃貸・サブリースにはそれぞれ性格があり、とくに将来自分で使う・売る可能性があるなら定期借家を検討すること、サブリースは契約内容を精読することが大切です。また、家賃収入は不動産所得として原則確定申告が必要になる点も忘れてはいけません。

空き家を「貸す」という選択は、やり方を誤ると将来の売却や自己利用の妨げにもなりかねません。だからこそ、貸す前に物件の状態や賃貸需要、そして「最終的にどうしたいのか」という出口までを整理しておくことが何より大切です。当社では、相続した実家・空き家について、「貸す・売る・管理する」の判断材料をそろえ、ご希望に沿った活用方法を一緒に考えるお手伝いをしています。活用に迷っている方は、動き出す前に、お早めにご相談ください。

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