未登記建物を相続したら｜表題登記・所有権保存登記の手続きと放置リスクを完全ガイド

「相続した実家の建物を調べたら、登記がされていないと言われた」「固定資産税は払っているのに、建物の登記事項証明書が取れない」——古い家や増築を重ねた家を相続すると、こうした未登記建物の問題に直面することがあります。とくに昭和の時代に建てられた家や、農家・親から受け継いだ住宅では、建物の登記がされないまま長年使われてきたケースが少なくありません。

未登記のままでも住むことはできますが、相続をきっかけに売却・活用・担保設定をしようとした途端に大きな壁になります。登記がなければ、その建物が誰のものかを公的に証明できず、買主も金融機関も安心して取引できないためです。さらに、2024年に相続登記が義務化されたこととも関わり、未登記建物を放置するリスクは以前より高まっています。

本記事では、未登記建物を相続した方に向けて、①未登記建物とは何か・なぜ生じるか → ②未登記かどうかの確認方法 → ③表題登記と所有権保存登記の手続き → ④放置するリスク → ⑤相続登記義務化との関係と進め方、という流れで、未登記建物の相続をどう整理していけばよいかを解説します。

目次

第1章　未登記建物とは何か・なぜ生じるのか
第2章　建物が未登記かどうかを確認する方法
第3章　未登記建物を登記する手続き（表題登記・保存登記）
第4章　未登記建物を放置するリスク
第5章　相続登記義務化との関係と進め方
第6章　よくある質問（Q&A）
まとめ

第1章　未登記建物とは何か・なぜ生じるのか

未登記建物とは、法務局に建物の登記記録がまったく作られていない建物のことです。建物の登記は、大きく「表題部」と「権利部」の2つに分かれています。表題部には建物の所在・種類・構造・床面積といった物理的な情報が記録され、権利部には所有者が誰かといった権利の情報が記録されます。未登記建物は、このうちもっとも基本となる表題部すら存在しない状態を指します。

建物を新築したときは、まず表題部を作る建物表題登記を行い、その後に所有者を記録する所有権保存登記を行うのが通常の流れです。ところが、この最初の表題登記がされないまま建物が使われ続けると、登記記録が一切ない「未登記建物」になります。

それでも未登記建物が数多く存在するのは、いくつかの事情があります。かつては、住宅ローンを利用せず自己資金や現金で家を建てた場合、金融機関から登記を求められないため、登記しないまま済ませてしまうことがありました。また、母屋に後から車庫や離れ、増築部分を建て増ししたような場合に、その増築部分だけが未登記のまま残っているケースも多く見られます。

とくに、親や祖父母の代に建てられた古い家では、「昔から住んでいるのだから自分の家に決まっている」という感覚のまま、登記の必要性が意識されずにきたことも珍しくありません。しかし、相続によって世代が変わり、いざ売却や活用をしようとすると、この「登記がない」という事実が大きな障害として表面化するのです。

未登記になりやすい典型例を、いくつか具体的に挙げてみましょう。たとえば、農家で母屋のほかに納屋や作業小屋を自分たちで建てた場合、それらが登記されないまま残っていることがあります。また、子ども世帯のために庭先に離れを建てた、車庫やサンルームを後から増築した、といったケースでも、その部分が未登記のままになっていることが少なくありません。いずれも「生活のために建て増しただけ」という意識で、登記まで気が回らなかったというのが実情でしょう。

こうした未登記の状態は、日常生活のなかではまったく問題を感じません。そのため、何十年ものあいだ気づかれず、相続や売却という節目になって初めて表面化することがほとんどです。「まさか自分の家が未登記だとは思わなかった」という声も多く、決して特殊なケースではないことを知っておくと、いざというときに落ち着いて対応できます。

第2章　建物が未登記かどうかを確認する方法

相続した建物が未登記かどうかは、いくつかの方法で確認できます。もっとも確実なのは、法務局で建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得しようとしてみることです。登記があれば証明書を取得できますが、未登記の場合は「該当する登記記録がない」として発行されません。これによって、その建物が未登記であることがはっきり分かります。

もう一つの手がかりが、毎年届く固定資産税の課税明細書（納税通知書）です。ここに注目すると、未登記建物のサインを読み取れることがあります。登記された建物には「家屋番号」が割り振られますが、未登記建物にはこの家屋番号がありません。課税明細の家屋の欄に家屋番号の記載がない、または「未登記」と表示されている場合、その建物は未登記である可能性が高いといえます。

見落としやすいのが、建物の一部だけが未登記になっているケースです。母屋は登記されているのに、後から建てた増築部分や離れ、車庫などが登記されていないことがあります。この場合、登記事項証明書に記載された床面積と、実際の建物の床面積を照らし合わせると、差があることで増築部分の未登記に気づけることがあります。「登記はあるから大丈夫」と思っていても、増築部分が漏れていることは意外と多いため、面積の確認も大切です。

登記事項証明書は、対象の不動産を管轄する法務局の窓口で取得できるほか、郵送やオンラインでの請求も可能です。ただし、未登記建物は「家屋番号」がないため、請求の際に建物を特定しづらいことがあります。その場合は、まず土地の登記を確認したり、固定資産税の課税明細に記載された情報を手がかりにしたりして、建物の所在を特定していきます。自分で確認するのが難しいと感じたら、土地家屋調査士や司法書士に建物の状況調査を依頼するのが確実です。

当社では、相続した不動産の登記の状況を含めた現状確認について、提携する専門家と連携しながらご相談を承っています。「うちの建物は登記されているのか分からない」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

第3章　未登記建物を登記する手続き（表題登記・保存登記）

未登記建物をきちんと登記するには、大きく2つの手続きを順番に行います。1つ目が建物の物理的な情報を登記する建物表題登記、2つ目が所有者を記録する所有権保存登記です。この2つを終えて、はじめて建物の登記が完成し、「誰の建物か」を公的に証明できる状態になります。

1つ目の建物表題登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。土地家屋調査士が現地で建物を測量し、構造や床面積を調査したうえで、図面を作成して法務局へ申請します。未登記建物では、その建物を誰が建てたのか（所有権の由来）を示す資料も必要になり、建築確認済証や工事の請負契約書、固定資産税の課税証明などが手がかりとして使われることがあります。

2つ目の所有権保存登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。表題登記で建物の情報が登記された後、その所有者として自分の名義を登記します。相続した未登記建物の場合は、被相続人が建てた建物を相続した、という流れを示す戸籍や遺産分割協議書などが必要になります。

なぜ2つの手続きに分かれているのか、疑問に思うかもしれません。これは、登記が「まず建物という物が存在することを記録し（表題登記）」、「次にその物が誰のものかを記録する（保存登記）」という2段階の構造になっているためです。土地家屋調査士は建物という物理的な事実を扱う専門家、司法書士は権利を扱う専門家であり、それぞれ役割が分かれています。この違いを理解しておくと、どの手続きを誰に頼めばよいかが分かりやすくなり、見積もりの内訳を確認するときにも役立ちます。

費用は決して小さくありませんが、未登記のままでは売却も担保設定もできないため、相続を機に登記を整えておくことは、将来の選択肢を広げる投資ともいえます。とくに売却を予定している場合は、登記の完了が取引の前提になるため、早めに専門家へ相談して段取りを確認しておくと安心です。

手続きにかかる期間の目安も知っておくとよいでしょう。建物表題登記では、土地家屋調査士による現地調査や測量、図面の作成、所有権を裏づける資料の収集などが必要になるため、一般に着手から完了まで数週間から1か月以上かかることがあります。その後の所有権保存登記も含めると、全体でそれなりの時間を見込んでおく必要があります。「売却の話がまとまってから登記を始める」のでは間に合わないこともあるため、売却を考えているなら、なるべく早い段階で登記の準備に取りかかることが大切です。

なお、未登記建物では、その建物を被相続人が所有していたことを示す資料が乏しいことがあります。建築確認済証や請負契約書が見つからない場合でも、固定資産税を長年支払ってきた記録や、建物の建築時期を示す資料などを手がかりに手続きを進められることがあります。どのような資料が使えるかは事案によって異なるため、古い書類が手元にあれば、処分せずに専門家へ見てもらうとよいでしょう。

第4章　未登記建物を放置するリスク

未登記建物をそのまま放置していると、いくつもの不利益が生じ得ます。もっとも大きいのが、その建物を売却したり、担保に入れて融資を受けたりできないという点です。買主にとっては、登記のない建物は所有者が公的に確認できず、住宅ローンの担保にもできないため、取引を避けられてしまいます。結果として、売りたくても売れない、活用したくてもできない状態に陥ります。

また、登記には自分の権利を第三者に主張できるようにする（対抗力）という重要な役割があります。未登記のままだと、万一その建物をめぐって争いが生じたときに、「この建物は自分のものだ」と第三者に対してはっきり主張することが難しくなるおそれがあります。長く住んでいるという事実だけでは、権利関係の証明として不十分な場合があるのです。

さらに、前章までで触れたとおり、建物表題登記は本来1か月以内の申請が義務であり、怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。加えて、未登記のまま次の世代へ相続が起きると、権利関係を示す資料がさらに散逸し、手続きはいっそう複雑になります。「自分の代では問題にならなかった」としても、子や孫の代に大きな負担を先送りすることになりかねません。

具体的な場面を想像してみましょう。親から相続した実家を売ろうと不動産会社に相談したところ、「建物が未登記なので、このままでは売買契約を結べません」と言われた——これは実際によくあるケースです。買主が見つかっても、登記を整えなければ引き渡しができず、登記には表題登記から保存登記まで一定の時間がかかります。その間に買主の気が変わってしまうこともあり、「登記さえ済ませておけば、もっとスムーズに売れたのに」と後悔につながることもあります。

このように、未登記建物の放置は「今すぐ困らない」だけで、実際にはさまざまなリスクを抱えた状態です。相続はその状態を見直す絶好の機会であり、このタイミングで登記を整えておくことが、将来の自分や家族を守ることにつながります。

第5章　相続登記義務化との関係と進め方

2024年4月から相続登記が義務化され、相続した不動産は原則として取得を知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。ここで問題になるのが、そもそも登記記録がない未登記建物は、通常の相続登記ができないという点です。相続登記は既存の登記名義を書き換える手続きであるため、書き換えるべき登記そのものがない未登記建物では、まず登記記録を作るところから始めなければなりません。

したがって、未登記建物を相続した場合の進め方は、通常の相続とは順序が少し異なります。大まかには、①建物表題登記で登記記録を作る → ②所有権保存登記で相続人の名義にするという流れになります。この2つを終えることで、ようやく建物が相続人のものとして登記され、義務化にも対応できる状態になります。

この一連の手続きは、土地家屋調査士と司法書士が連携して進めることが多く、窓口を一本化して依頼できる場合もあります。未登記建物は個別の事情によって必要な資料や進め方が変わるため、まずは専門家に建物の状況を見てもらい、どの資料が使えるか、どのくらいの費用と期間がかかるかを確認するところから始めるのがよいでしょう。

なお、遺産分割との関係も整理しておきましょう。未登記建物であっても、それが被相続人の財産であることに変わりはなく、遺産分割の対象になります。「誰がその建物を取得するか」を相続人の間で決めたうえで、その取得者の名義で所有権保存登記を行う、という流れになります。したがって、未登記建物がある相続では、遺産分割の話し合いと登記の準備を並行して進めておくと、分割がまとまった後の手続きがスムーズです。複数の相続人で共有する形も可能ですが、共有は将来の売却や活用に全員の同意が必要になるため、できるだけ避けたほうがよいとされています。

登記を整えたあとは、その建物を売却するのか、活用するのか、あるいは解体して土地として活かすのか、といった次の検討に進めます。当社では、登記を整えた相続不動産の査定・売却・活用のご相談を承っています。「登記を済ませたうえで、売却も含めて考えたい」という方は、まず無料査定でおおよその価値を把握してみることをおすすめします。

第6章　よくある質問（Q&A）

Q1．未登記のままでも、建物を売ることはできますか？

事実上、非常に難しいのが実情です。登記がない建物は所有者を公的に証明できず、買主が住宅ローンを利用する場合の担保にもできないため、多くの取引で敬遠されます。売却を前提とするなら、まず建物表題登記と所有権保存登記を済ませて、登記された状態にしておくことが現実的です。

Q2．固定資産税を払っているのに、なぜ登記が必要なのですか？

固定資産税の課税と、登記はまったく別の制度だからです。市区町村は独自に家屋を調査して課税するため、未登記でも税金はかかります。一方、登記は「その建物が誰のものか」を法的に公示し、売却や担保設定、権利の主張を可能にするための制度です。税金を払っていても、登記がなければこれらはできません。

Q3．母屋は登記済みですが、増築した部分が未登記のようです。どうすればよいですか？

増築部分がある場合は、建物の表題部を実際の状況に合わせて変更する「建物表題変更登記」が必要になります。土地家屋調査士に依頼し、増築後の床面積や構造を反映させます。増築部分が未登記のままだと、売却時に「登記と現況が一致しない」として取引の支障になることがあるため、早めに整えておくことをおすすめします。

Q4．登記にはどのくらいの費用がかかりますか？

未登記建物の場合、建物表題登記（土地家屋調査士報酬）と所有権保存登記（登録免許税＋司法書士報酬）が必要になります。登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4%で、報酬とあわせて一般に十数万円程度が目安として語られます。建物の規模や事案の複雑さによって変わるため、事前に見積もりを取って確認するとよいでしょう。

Q5．未登記建物を解体する予定です。それでも登記は必要ですか？

解体してしまうのであれば、あらためて登記をする実益は小さい場合があります。ただし、未登記建物には消すべき登記がないため、解体後は市区町村へ家屋が存在しなくなった旨を届け出て、固定資産税の課税を止める手続きが必要になります。土地として売却する場合の段取りも含めて、解体前に専門家へ相談しておくと手続きがスムーズです。

まとめ

未登記建物は、相続を機に「売れない・活用できない」という形で問題が表面化しやすい、見過ごされがちな課題です。本記事で見てきたように、未登記建物とは登記記録がまったくない建物のことで、現金で建てた家や増築部分、古い家などで残りやすいものです。登記を整えるには、建物表題登記と所有権保存登記の2つの手続きを順番に行う必要があります。

そして、2024年からの相続登記義務化のもとでは、未登記建物は通常の相続登記ができないため、まず登記記録を作るところから着手しなければなりません。放置すれば、売却・活用ができないだけでなく、過料の可能性や、次の相続での手続きの複雑化といったリスクも抱えることになります。

大切なのは、未登記建物を「見つけたら早めに動く」ことです。相続の直後は、戸籍集めや遺産分割、各種の名義変更などやるべきことが重なり、つい後回しになりがちです。しかし、未登記建物の登記は、時間が経つほど当時の資料が散逸したり、関係者が増えたりして難しくなります。逆に、早い段階で専門家に相談しておけば、どの資料が使えるか、どの順序で進めればよいかがはっきりし、売却や活用といった次のステップにも余裕を持って備えられます。未登記建物は決して珍しいものではなく、正しい手順を踏めばきちんと登記を整えられます。まずは現状を確認するところから始めましょう。

未登記建物の相続は、登記・税金・不動産の実務が複雑に絡み合い、ご自身だけで進めるのが難しい場面が多い分野です。まずは相続した建物が登記されているかを確認し、未登記であれば早めに専門家へ相談して、表題登記から売却・活用までの段取りを整理することが大切です。当社では、相続不動産の現状確認から、登記を整えたうえでの査定・売却・活用まで、提携する専門家と連携しながらワンストップでサポートしています。「何から手をつければよいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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