TAKAMORI-MACHI / NAGANO
高森町の不要不動産、
独自ルートで解決へ
長野県を代表する干し柿「市田柿」発祥の地、高森町。天竜川の西岸に広がる河岸段丘の町で、南の飯田市に接し、南アルプスと中央アルプスを望む暮らしやすさから住宅地としての顔も持ちます。跡継ぎのいない柿畑付きの農家住宅や段丘の斜面に建つ実家、老朽化した空き家を、全国対応の独自ルートで引取から処分完了までサポートします。
初回相談・お見積もり完全無料
高森町の不要不動産事情
高森町は人口約1.28万人、伊那谷南部・天竜川西岸の市田柿発祥の町です。
町には市田柿、瑠璃寺、不動滝があります。
一方で近年、高森町では不動産処分にまつわるご相談が増えています。背景には次のような事情があります。
- 下市田・上市田など市田駅や国道153号に近い町の中心部では、飯田市への通勤圏として住宅地が広がった一方、早い時期に建った住宅が築年数を重ね、世代交代とともに空き家になりつつあります。
- 吉田・出原・牛牧など段丘の上に広がる柿や果樹の集落では、柿畑や干し柿づくりの作業場、土蔵と一体になった大きな農家住宅が多く、担い手が町外に出た家から空き家になっています。
- 大島山・山吹など中央アルプス側の山すそや段丘崖の近くでは、坂道や細い道の奥に建つ住宅が多く、建物の解体や家財の搬出に手間がかかります。
「飯田市の隣で住宅地としての需要もある町だから売れるはず」と思われがちですが、実際には柿畑付き農家住宅の農地の扱い・段丘の坂や狭い道で解体や搬出がかさむ事情・古い住宅と新しい住宅地の需要差などで売却が長期化するケースが多い町でもあります。
高森町で空き家が「手放しにくい」、この町ならではの3つの理由
長野県下伊那郡高森町は、65歳以上が32.7%（2020年国勢調査）を占める伊那谷南部の町。総人口12,811人とゆるやかな減少が続き、天竜川の段丘に広がる柿畑付きの農家住宅や古い住宅地で、空き家が手放しにくい事情を抱えています。
理由1：高齢化率32.7%、2050年には1万人台前半まで減る見込み
高森町の人口は2020年国勢調査で12,811人と、2015年の13,080人から2.1%減りました。65歳以上の割合は2010年の27.5%から2020年には32.7%に上がっています。社人研の2023年推計では2050年に10,206人、65歳以上の割合は41.6%に達する見込みです。人口1.5万人未満のため町別の空き家率は公表対象外ですが、長野県全体は20.1%（2023年・全国6位）と全国平均を大きく上回ります。
理由2：天竜川の河岸段丘と三六災害の記憶
高森町は天竜川の西岸に広がる河岸段丘の町で、断層と川の浸食がくり返されて階段のような地形が生まれました。標高は413メートルから本高森山の1,889メートルまでと差が大きく、段丘崖や沢沿いの土地も少なくありません。1961年6月の梅雨前線豪雨（三六災害）では伊那谷各地で土石流や堤防の決壊が起き、伊那谷の死者・行方不明者は136人に上りました。
理由3：柿畑付きの農家住宅、解体と搬出の重さ
市田柿は2006年に長野県初の地域団体商標に登録されたブランドで、町内には柿畑や干し柿を干す作業場、土蔵を備えた広い農家住宅が多く残ります。農地は農地法の許可なしに自由には売れず、柿の木の伐採や付属建物の解体、家財の搬出が重なると費用がかさみます。段丘の坂道や狭い道の奥では重機の搬入も難しく、住宅だけを切り分けるにも手間がかかります。
市田柿発祥の河岸段丘でこそ、空き家は静かに滞留する
需要のある地域を除き、山間・離島・郊外・老朽の物件の多くは買い手が付かないまま残り、待つほど建物の傷みと固定資産税・管理の負担が積み上がります。
需要のある都市部の物件は売却・活用の道があります。しかし山間・離島・郊外・老朽で「売れない・もらい手がない・解体費の持ち出しも難しい」物件こそ、当社の独自ルートによる引取りが現実的な出口になります。地域の事情を踏まえ、最も損の少ない手放し方を一緒に整理します。
出典：2020年国勢調査（高森町人口12,811人・2015年13,080人・高齢化率32.7%、2010年27.5%）、総務省・長野県「令和5年住宅・土地統計調査」（長野県空き家率20.1%・全国6位）、社人研「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」（2050年10,206人・65歳以上41.6%）、国土交通省天竜川上流河川事務所「三六災害アーカイブス」（伊那谷の死者・行方不明者136人）、高森町（高森町を紹介・空き家情報バンク・住宅取得等補助金制度・空き店舗等活用事業補助金・飯伊不動産組合との空き家対策協定・担当課）、長野県（あんしん空き家流通促進事業）。人口1.5万人未満のため町別空き家率は公表対象外。空家等対策計画は町公式サイトで確認できず。数値は時点により変動します。
YOUR CONCERN
高森町の不要不動産、こんなお悩みありませんか？
高森町内で実際にいただくご相談例
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高森町の段丘の上に親から相続した農家住宅。柿畑と干し柿の作業場も付いていて、固定資産税と草刈り、柿の木の手入れのために遠方から通い続けるのが年々負担になっている…
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相続登記が義務化されたが、高森町の実家と柿畑は名義が祖父のまま。相続人が首都圏や名古屋に散らばり、遺産分割の話し合いがなかなか進まない…
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高森町の山すそに残る山林と、手入れをやめた柿畑。農地のままでは買い手が限られ、境界もはっきりせず査定がつかないまま、税金の通知だけが毎年届く…
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高森町の市田駅近くにある築50年を超える実家。家財も残ったまま傷みが進み、近所に迷惑をかける前に壊したいが、解体費の見積もりが高く踏み切れずにいる…
高森町で空き家を手放すときの実務ガイド ― 窓口・補助金・費用の目安
高森町では、町が空き家情報を集めて紹介し、契約などの仲介は仲介業者が担う高森町空き家情報バンクが用意されており、町は不動産の業界団体とも空き家対策の協定を結んでいます。一方で、町は特定用途制限地域を指定しており、建て替えを前提にした売却では用途の制限を確かめる必要があるため、名義・制度・立地を順に確認していくことが大切です。
1. まず確認する3つのこと ― 場所・名義・建物の状態
- 名義（相続登記）：相続登記は義務化されています。高森町の不動産は長野地方法務局 飯田支局（〒395-0053 飯田市大久保町2637番地3、電話0265(22)0014）が管轄です。不動産・法人の証明書の窓口は電話0265(52)9024です。飯田支局は高森町のほか、飯田市・松川町・阿智村・喬木村・豊丘村などの不動産登記を受け持っており、窓口は町内ではなく飯田市にあります。名義が亡くなった方のままでは、売却も空き家情報バンクへの登録も進めにくくなります。まずは登記事項証明書（登記簿の写し）で現在の名義人を確かめ、相続人どうしで誰が引き継ぐかを話し合っておきましょう。遠方にお住まいの方は、出向く前に電話で必要な書類を確認しておくと二度手間を防げます。
- 建物の状態：人が住まなくなった家は、換気や水まわりの点検といった日々の手入れが途絶え、少しずつ傷みが進みます。空き家情報バンクへの登録、解体、引取りの相談といった選択肢は、建物がまだ使える状態のうちほど幅広く残ります。また、町内の一部の地区では建て替え時に用途の制限がかかるため、「今の建物をそのまま使ってもらう」のか「建て替えを前提に土地として売る」のかで、確認すべきことが変わります。屋根や外壁、水まわりの傷み、家財の残り具合を写真やメモで記録しておくと、遠方からでも状況を伝えやすくなります。
2. 高森町の空き家制度
高森町の空き家情報バンク
町が空き家情報の収集・紹介を行い、契約などの仲介業務は仲介業者が担当する仕組みです。仲介手数料は所有者・利用者の双方に発生します。売りたい・貸したい所有者は、様式第1号で空き家情報を町へ提出します。その後、町から飯伊空き家バンク協会へ仲介業者を依頼し、町のホームページに物件の概要が掲載される流れです。なお、個人同士での賃貸・売買を希望する場合は登録できません。また、所有者の承諾があれば、町内の不動産業者が登録を申請することもできます。遠方にお住まいで手続きに通いにくい方は、こうした業者経由の登録も選択肢になります。
窓口：総務課 まちづくり振興係 0265-35-9402
3. 解体して手放す場合の費用の目安
解体工事の見積もりを集計するクラッソーネの調べ（同社で提出された見積書総額の平均）では、長野県全体の値として、木造住宅（延床30坪台）の解体費の坪単価は5.5万円/坪とされています。高森町単独の値は掲載されていないため、あくまで県全体の目安です。実際の費用は、建物の広さや構造のほか、家財が残っているかどうか、重機やトラックが敷地まで入れるかどうかによっても変わります。家財の片付けは解体とは別に費用がかかるのが一般的なので、片付けを含めた総額で複数の見積もりを比べることをおすすめします。
4. 特定用途制限地域の指定（建て替え時は制限に適合が必要）
町は都市計画法に基づき特定用途制限地域を指定しています。対象は国道153号沿道地区（両側50m）・活性化促進地区・田園居住地区の3地区で、建築物の用途が制限されます。既存の建物は用途を変えなければ違反にはなりませんが、建て替える場合は制限に適合させる必要があります。相続した家がこれらの地区にあるときは、買い手が建て替えを考えるかどうかで条件が変わるため、売却の相談を始める前に区域と制限の内容を確かめておきましょう。問い合わせ先は建設課 計画建設係（電話0265-35-9407）です。
5. 天竜川の洪水と土砂災害のリスク確認が必要
町の防災ハザードマップは洪水と土砂災害が中心です。天竜川の洪水浸水想定区域図（国土交通省）、長野県が公表する9つの中・小河川の浸水想定区域図、土砂災害警戒区域（信州くらしのマップ）を確認できます。売却や引取りの相談をする前に、物件の位置がどの区域にかかるかを見ておくと、買い手や業者への説明がしやすくなります。問い合わせ先は総務課 防災安全係（電話0265-35-9402）です。
6. 町と不動産業界団体の空き家対策協定
町は長野県宅地建物取引業協会飯伊不動産組合と「空き家対策に係る連携協力に関する協定」を結んでいます。空き家を手放したい人が、行政と不動産業者の連携によって活用の手続きを円滑に進められるようにするためのものです。地元の不動産業者に心当たりがない遠方の所有者にとっては、町を入口に相談先を見つけやすくなります。問い合わせ先は総務課 まちづくり振興係（電話0265-35-9402）です。
7. 農地・山林が付いている場合／土地だけ手放したい場合
- 農地：相続した土地に田畑が含まれる場合、農地を農地のまま売買・賃借するには農地法第3条の許可が必要です。下限面積の要件は廃止されているため、小さな農地でも譲り先を探しやすくなっています。申請は毎月15日（休日の場合は直前の開庁日）が締切です。相手が決まったら締切から逆算して準備を進めましょう。窓口は高森町農業委員会事務局（電話0265-35-9405）です。
- 山林：森林の土地の所有者になったら、取得日から90日以内に届出が必要です。期限を過ぎると10万円以下の過料の場合があります。届出書には、登記事項証明書の写しや売買契約書など権利の取得がわかる書類の写しと、土地の位置を示す図面を添付します。届出書の様式は新しいものに改められているため、町の最新の様式を使いましょう。窓口は役場 産業課 農林業係（電話0265-35-9405）です。
- 土地だけを国に引き渡す：相続土地国庫帰属制度の相談・申請は、土地を管轄する法務局・地方法務局の本局だけが受け付けます（支局・出張所では受け付けません。予約制）。建物があるままでは申請できません。
8. 制度で解決しない物件は、当社にご相談ください
高森町の補助制度は「活用する人」「自費で解体する人」を後押しする制度です。買い手の付かない家、解体費を出せない老朽家屋、再建築不可や山間・離島の物件は、制度の対象から外れたり、補助を受けても手元に大きな負担が残ったりします。
用途の制限や仲介の条件で、高森町の家や土地の行き先に迷っている方へ。当社は不要になった空き家・土地の引取りの可否を無料でお調べします。遠方にお住まいでも、まずは物件の場所と状態をお知らせください。
出典：法務局の管轄案内・空き家バンク・解体費の相場・2026年4月から特定用途制限地域を指定・天竜川の洪水と土砂災害のリスク確認が必要・関連の窓口・農業委員会・森林所有者届出。制度・金額は年度で変わります。最新は各窓口でご確認ください。
LOCAL INFO
高森町の不要不動産事情
行政の取り組み
高森町空き家情報バンク・長野県宅地建物取引業協会飯伊不動産組合との空き家対策に係る連携協力に関する協定
空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、適切な管理がされていない空き家には行政指導が行われます。相続発生時の不要不動産は放置せず早めの処分判断が、固定資産税負担と特定空家認定リスクの双方を回避する上で合理的です。
助成金・行政の支援制度
高森町では、住宅の取得による定住や、空き店舗等の活用を後押しする補助制度が用意され、長野県の中古住宅流通の支援も利用できます。代表的なものは次の3つです。
- 高森町住宅取得等補助金制度 ─ 町内に新築・建売・中古住宅を取得した人に、基本額20万円と加算で最大40万円を補助。
- 高森町空き店舗等活用事業補助金 ─ 町内の空き店舗等で開業する人に、改修費などの対象経費の2分の1（上限50万円）を補助。
- 長野県あんしん空き家流通促進事業 ─ 県内の中古住宅の建物状況調査と瑕疵保険料をそれぞれ2分の1、合計最大10万円補助。
※申請書類の作成代行は行政書士の独占業務に該当するため、当社では提携行政書士の先生をご紹介いたします。
高森町の不動産相場・中古住宅市場
高森町の不動産市場は、飯田市への通勤に便利な住宅地の物件と、柿畑付きの農家住宅や段丘の奥に建つ古い空き家とで需要の差が大きい二極構造です。
- 下市田・上市田の国道153号沿いや駅周辺の住宅は、飯田市への通勤や買い物に便利で、中古住宅も住宅取得等補助金の対象になるため、状態のよい物件は売却の余地があります。
- 空き家情報バンクを通じた売買・賃貸は、町が情報の収集と紹介を行い、契約の仲介は不動産業者が担う仕組みで、物件の状態や立地によって反応に大きな差が出ます。
- 柿畑付きの農家住宅は、柿畑や干し柿の作業場、土蔵と一体の広い敷地が多く、農地法の許可手続きや敷地の分け方が売却の壁になります。
- 段丘崖や坂道の奥に建つ古い住宅は、重機が入りにくく解体や搬出の費用がかさむため、建物付きのままでは買い手がつきにくい状況です。
- 中央アルプス側の山林・原野は、本高森山へ続く斜面など道路から離れた土地ほど利用の見込みが立たず、査定がつかない例もあります。
高森町内で空き家リスクが高いエリア
高森町内で特に空き家化・負動産化リスクが高いとされるのは、次のようなエリアです。
- 下市田・上市田 ─ 飯田市への通勤圏として早くに開けた古い住宅地。
- 吉田・出原 ─ 段丘上に広がる柿畑付きの農家住宅。
- 牛牧 ─ 段丘崖や沢沿いに建つ集落の住宅。
- 大島山 ─ 瑠璃寺周辺の山すそに点在する住宅。
- 山吹 ─ 町北部の山吹駅周辺に広がる古い集落。
行政窓口
高森町 総務課 まちづくり振興係
TEL：0265-35-9402
※詳細・最新の助成金情報は高森町公式サイトでご確認ください
4 OPTIONS
高森町の不要不動産・4つの解決選択肢
選択肢1
有償引取（買い手のいない物件向け）
通常の市場では売れない物件を、専門業者が費用を受け取って引取るスキーム。費用相場は物件規模・状態により10〜200万円程度。当社の独自業者ネットワークから高森町・長野県に対応可能な引取先をご紹介します。
選択肢2
売却コンサルティング
市場価値のある物件は売却が最善。高森町の地域相場・買い手層を分析し、適切な仲介業者の選定から価格戦略まで一気通貫サポート。提携税理士による譲渡所得税のご相談も可能です。
選択肢3
国庫帰属制度の事前診断
2023年施行の相続土地国庫帰属制度の適用可能性を診断。10年分の管理費相当の負担金を国に納めることで土地を手放せる制度です。当社で適用可否を診断し、申請手続きは提携行政書士の先生をご紹介します。
選択肢4
空き家管理サービス（売却保留中の方向け）
月額2,200円から。「すぐには売却しないが、放置はしたくない」という方向け。看板・ダミーカメラの設置、月次巡回・写真報告で物件を適切に維持します。
WHY US
ヘリテージリンクが高森町の方に選ばれる理由
理由1
全国対応・遠方物件も問題なし
高森町外にお住まいで高森町内の不要不動産を相続された方も、オンライン面談で完結。書類のやり取り・業者選定もすべて代行します。
理由2
独自の有償引取業者ネットワーク
通常の不動産業者では断られる物件も、専門の引取業者・地域密着業者を独自に開拓。長野県内の物件にも対応可能な引取先をご提示します。
理由3
無料相談・無理な営業一切なし
初回相談・お見積もり完全無料。「他の選択肢」も含めて中立的にアドバイスし、ご自身で判断いただける情報を提供します。
理由4
提携士業のご紹介で安心
国庫帰属申請（行政書士）・相続登記（司法書士）・税務（税理士）の提携先をご紹介。法的に適切な処理をワンストップでサポート。
SERVICE AREA
高森町内 対応エリア
▸ 主要町名・地区（一例）
下市田・上市田・吉田・出原・大島山・牛牧・山吹・市田駅周辺・下市田駅周辺・下平駅周辺・山吹駅周辺・瑠璃寺周辺・不動滝周辺・本学霊社周辺・天竜川沿い
▸ 上記以外も含め、高森町全域に対応しております
▸ 近隣エリア（飯田市・松川町・豊丘村・喬木村）も対応可能
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